Zamiana nieruchomości – co warto wiedzieć?

Chcesz sprzedać mieszkanie tylko po to, by kupić inną nieruchomość? Być może rozwiązaniem dla Ciebie jest zamiana mieszkania. Ta bardzo ciekawa forma transakcji może zapewniać spore korzyści związane m.in. z kosztami podatkowymi. Na czym polega zamiana mieszkania? Jak przeprowadza się tego typu procedury? Wyjaśniamy!

Jak przebiega procedura zamiany mieszkania?

Zamiana mieszkania to proces, w którym przekazujesz swoją nieruchomość drugiemu podmiotowi w zamian za inną nieruchomość (lub nieruchomości). Jest to rodzaj tzw. transakcji wzajemnej, a z punktu widzenia prawa procedura nie jest skomplikowana. Regulują ją przepisy Kodeksu cywilnego (art. 603). Oficjalne przekazanie nieruchomości realizowane jest poprzez sporządzenie i podpisanie umowy zamiany w formie aktu notarialnego. W umowie oprócz wskazania nieruchomości będących przedmiotem zamiany należy też podać kwotę ewentualnej dopłaty wnoszonej przez jedną ze stron w celu wyrównania różnicy w wartości nieruchomości.

Zamiana mieszkania własnościowego

Powyższa procedura dotyczy zamiany mieszkania własnościowego i ma zastosowanie wówczas, gdy obie strony są prawnymi właścicielami lokali, które podlegają zamianie. W tym przypadku koszty podatkowe oraz notarialne są niższe niż przy standardowej umowie kupna-sprzedaży.

Taksa notarialna jest naliczana od mieszkania o wyższej wartości. Jeśli mieści się ona w przedziale 60 000 - 1 000000 zł, wynosi 1.010 zł + 0,4 % nadwyżki powyżej 60.000 zł. Do tego dolicza się VAT. Koszty notarialne ponoszą wspólnie obie strony transakcji (w przypadku kupna-sprzedaży ponosi je kupujący).

Znacznie niższa jest stawka podatku od czynności cywilnoprawnej. W przypadku kupna nabywca musi zapłacić 2% wartości mieszkania. Przy zamianie jest to jednak wyłącznie 2% od różnicy w wartości nieruchomości biorących udział w transakcji.

W przypadku sprzedaży mieszkania przed upływem 5 lat od jego kupna zbywca musi zapłacić podatek dochodowy (wg stawki 19% od dochodu). Może jednak skorzystać z ulgi mieszkaniowej, jeśli pozyskane w ten sposób środki przeznaczy na własny cel mieszkaniowy (w ciągu najbliższych trzech lat). Zamiana mieszkania jest jednocześnie zbyciem mieszkania i nabyciem nowego, dlatego jak najbardziej spełnia kryteria potrzebne do uzyskania ulgi mieszkaniowej.

Dlatego pozbywając się swojego mieszkania przed upływem 5 lat od jego zakupu, trzeba jedynie zapłacić podatek dochodowy od różnicy pomiędzy ceną zbywanego a nabywanego mieszkania (jeśli to drugie jest tańsze). Jeśli zamieniasz mieszkanie tańsze na droższe, nie musisz się przejmować podatkiem dochodowym, niezależnie od tego, ile czasu minęło od nabycia pierwotnego lokalu.

Zamiana mieszkania komunalnego

Inaczej wygląda jednak zamiana mieszkania komunalnego. W tym przypadku zastosowanie mają przepisy Ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kc z dnia 21 czerwca 2001 roku oraz szczególne uchwały gminy. Mieszkanie komunalne można zamienić tylko na inny komunalny lokal mieszkalny, a zgodę na taką zamianę musi wyrazić jednostka odpowiedzialna za politykę mieszkaniową i zasób mieszkaniowy gminy.

Aby otrzymać taką zgodę, należy spełnić pewne warunki. Zazwyczaj pod uwagę brane są takie czynniki jak:

• terminowość płatności czynszów za dotychczasowe mieszkanie,
• brak zniszczeń w lokalu,
• możliwości finansowe najemcy (w szczególności w przypadku zamiany na większy lokal).

W niektórych przypadkach bierze się też pod uwagę inne czynniki mogące wpłynąć na przyspieszenie lub opóźnienie procedur. Np. w niektórych gminach w pierwszej kolejności do zamiany mieszkanie uprawnione są rodziny wielodzietne. Ile trwa zamiana mieszkania komunalnego? Wniosek powinien być rozpatrzony w ciągu miesiąca.

Pewnym ułatwieniem w tym przypadku jest fakt, że najemca lokalu komunalnego nie musi szukać innego najemcy do zamiany. Wystarczy zgłosić w gminie taką chęć oraz jej uzasadnienie. Jeśli odpowiedni lokal jest dostępny, najemca otrzyma propozycję zamiany. Co ważne, tego typu transakcje nie są ograniczone do tej samej gminy. Warto też wiedzieć, że możliwa jest zamiana mieszkania komunalnego z długiem.

Zamiana mieszkania spółdzielczego własnościowego

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu to ograniczone prawo rzeczowe, które nie ma wszystkich cech pełnej własności. Formalnie mieszkanie nadal należy do spółdzielni, ale lokator ma możliwość rozporządzania swoim prawem do lokalu i jest ono dziedziczne. W związku z tym zamiana wykupionego mieszkania spółdzielczego wygląda tak samo jak w przypadku wymiany mieszkania własnościowego. Można je również sprzedać lub wynająć.

Zamiana mieszkania spółdzielczego własnościowego wymaga sporządzenia odpowiedniej umowy w formie aktu notarialnego. Koszty notarialne ponoszą obie strony transakcji. Trzeba jednak pamiętać, że nie wszystkie spółdzielcze mieszkania mają własną księgę wieczystą. W związku z tym konieczne może być uprzednie wyodrębnienie lokalu i założenie dla niego oddzielnej księgi wieczystej.

Wymaga to złożenia odpowiedniego wniosku w dziale ksiąg wieczystych sądu rejonowego, uzyskania od spółdzielni zaświadczenia o położeniu i powierzchni lokalu, dostarczenia wyrysu i wypisu z ewidencji gruntów, okazania aktu notarialnego i wniesienia opłaty sądowej. Taką samą procedurę trzeba przejść w przypadku chęci sprzedaży mieszkania.

Zamiana mieszkania spółdzielczego lokatorskiego

Mieszkanie spółdzielcze może być też użytkowane na podstawie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu. Jest to forma prawna korzystania z rzeczy cudzej (a nie ograniczone prawo rzeczowe) – w związku z tym zasady postępowania w przypadku chęci zamiany są inne. W tej sytuacji swobodne rozporządzanie prawem do nieruchomości nie jest możliwe, co oznacza, że nie można jej sprzedać ani zamienić. Status osoby dysponującej spółdzielczym lokatorskim prawem do lokalu jest bowiem zbliżony do statusu najemcy.

W praktyce jednak zamiana mieszkania może być zrealizowana, ale wymaga to zgody i współudziału spółdzielni. Możliwe jest podpisanie dwóch umów trójstronnych, w których każdy z lokatorów staje się najemcą nowego mieszkania za zgodą spółdzielni mieszkaniowej lub też dokonanie zamiany poprzez rozwiązanie dotychczasowych umów i zawarcie nowych. O ile oba mieszkania znajdują się w tej samej spółdzielni, nie jest to skomplikowane.

Jeśli jednak zamiana mieszkań dotyczy dwóch różnych spółdzielni, należy uwzględnić obie w tym procesie, co ma znaczenie szczególnie w pierwszym wariancie.

Zamiana mieszkania na dom

Zamiana mieszkania na dom zazwyczaj również nie sprawia problemów. Warunkiem jest, aby mieszkanie było objęte własnością lub też spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu. Wówczas wystarczy sporządzić odpowiednią umowę w formie aktu notarialnego. Pewne komplikacje pojawiają się jedynie wtedy, gdy nieruchomość stanowi zabezpieczenie aktualnie spłacanego kredytu hipotecznego – wówczas zgodę na zamianę musi wyrazić bank. Zazwyczaj nie ma problemu z taką zgodą, choć bank może żądać dodatkowego zabezpieczenia lub też zablokować transakcję, jeśli „nowa” nieruchomość jest warta mniej od dotychczasowej (np. zamiana mieszkania na mniejsze).

Konieczna może być także zmiana warunków kredytowania. W każdym przypadku konieczne jest też sporządzenie aneksu do dotychczasowej umowy kredytowej w związku ze zmianą przedmiotu zabezpieczenia. Wiąże się to z dodatkowymi kosztami (operat szacunkowy, prowizja, wpis do księgi wieczystej).

Jakie są zalety i wady zamiany mieszkania?

Zamiana mieszkania w wielu przypadkach może być korzystna. Jest to rozwiązanie wygodne, pozwalające jednocześnie załatwić zbycie mieszkania i nabycie nowego. Ma to również korzystne konsekwencje podatkowe. Ponadto koszty obsługi notarialnej rozkładają się na obie strony transakcji (w przypadku zakupu w całości ponosi je nabywca) i są znacznie niższe, ponieważ ich wysokość obliczana jest na podstawie różnicy w cenie pomiędzy nieruchomościami.

Zamiana mieszkania na mniejsze może być doskonałym pomysłem, jeśli koszty utrzymania obecnego są zbyt wysokie – często korzystają z tej możliwości osoby starsze. Jest to również korzystne rozwiązanie w przypadku osób, które spłacają wysokie kredyty i chcą zmienić mieszkanie. W ten sposób unika się ryzyka pozyskania ze sprzedaży obecnego lokalu zbyt małych środków, niewystarczających na pokrycie zobowiązania wobec banku. Sytuacji, w których zamiana mieszkania może być dobrym pomysłem, jest jednak oczywiście znacznie więcej. Dzięki wykorzystaniu tego mechanizmu można bowiem zaoszczędzić czas i pieniądze!

Trudno wskazać natomiast konkretne wady tego rozwiązania. Największą trudność sprawia znalezienie podmiotu, który wyrazi chęć zamiany mieszkań. Obie strony muszą być bowiem wzajemnie zainteresowane swoimi nieruchomościami.