Jak pozbyć się niechcianego lokatora? Eksmisja krok po kroku

Niekiedy zdarza się, że najemca już po wygaśnięciu umowy nie chce wydać lokalu właścicielowi. Część lokatorów nie opuszcza mieszkania również w przypadku wypowiedzenia umowy najmu przez właściciela lokalu. W takiej sytuacji konieczna będzie eksmisja najemcy z mieszkania. Jak ją przeprowadzić? 

Z tego artykułu dowiesz się:

• jak pozbyć się lokatora z mieszkania własnościowego,
• jak wygląda sprawa o eksmisję i postępowanie eksmisyjne,
• jak złożyć wniosek o eksmisję.

Eksmisja najemcy z mieszkania własnościowego

Można wyróżnić dwie sytuacje, w których konieczna okaże się eksmisja najemcy:

• lokator nie chce opuścić mieszkania po wygaśnięciu umowy zawartej na czas określony,
• wynajmujący wypowiedział umowę, a lokator mimo to nie opuścił mieszkania.

Warto przy tym podkreślić, że zgodnie z przepisami Ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego z 21 czerwca 2001 r., wcześniejsze wypowiedzenie umowy jest możliwe tylko z konkretnych przyczyn:

• gdy lokator używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub z przeznaczeniem lokalu (w tym dopuszcza do powstania szkód, niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców lub sprawia, że korzystanie z innych lokali jest uciążliwe) – mimo otrzymania od właściciela mieszkania pisemnego upomnienia,
• kiedy najemca, bez pisemnej zgody właściciela lokalu wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego użytkowania mieszkanie lub jego część,
• gdy mieszkanie, w którym znajduje się lokator, wymaga opróżnienia w związku z remontem budynku lub jego rozbiórką,
• kiedy najemca zalega z zapłatą czynszu.

Niemożliwa jest zatem bezpodstawna eksmisja po śmierci najemcy, jeśli w stosunek najmu - na mocy ustawy - wstąpiły osoby określone w przepisach.

Należy jednocześnie podkreślić, że w sytuacji, gdy lokator zalega z czynszem, wypowiedzenie umowy będzie możliwe po spełnieniu przez właściciela dodatkowych warunków. Wynajmujący musi w pierwszej kolejności skierować do lokatora pismo, w którym oświadcza, że zamierza wypowiedzieć umowę, a także wyznaczyć dodatkowy, miesięczny termin na spłatę zaległych zobowiązań. Dodatkowo podjęcie tych działań jest możliwe dopiero wówczas, gdy lokator zalega z zapłatą czynszu przez trzy pełne okresy płatności (czyli zazwyczaj - przez trzy miesiące)

Jeśli lokator, mimo wygaśnięcia umowy na czas określony lub jej wcześniejszego wypowiedzenia, nadal zajmuje mieszkanie, właściciel nieruchomości może starać się o jego eksmisję.

Pozew do sądu o wydanie lokalu

Wynajmujący musi mieć przede wszystkim świadomość, że eksmisja najemcy nie może być dokonana bezpośrednio przez właściciela mieszkania, np. za pomocą środków przymusu. Rozwiązaniem jest wniesienie do sądu pozwu o eksmisję ub wszczęcie procedury uproszczonej eksmisji, jeśli właściciel i najemca podpisali umowę o najem okazjonalny lub instytucjonalny.

Sprawdź: Wzór pozwu o eksmisję

W przypadku, gdy wynajmujący chce usunąć lokatora, z którym zawarł wcześniej zwykłą umowę najmu, właściciel mieszkania powinien złożyć pozew o opróżnienie lokalu, jego opuszczenie i wydanie mieszkania wynajmującemu (razem z kluczami). Pozew należy złożyć w odpowiednim sądzie rejonowym (właściwym dla miejsca zamieszkania eksmitowanej osoby). Konieczne jest dołączenie do pozwu dokumentów, m.in. umowy najmu, a w przypadku wypowiedzenia umowy – odpowiednich oświadczeń. Właściciel nieruchomości, którą zajmuje lokator, powinien też uzasadnić pozew i pamiętać o wskazaniu zarówno nieruchomości, jak i danych lokatora, który zajmuje lokal bezprawnie.

Jeśli sąd uzna, że lokator zajmuje mieszkanie bezprawnie, wyda wyrok zgodnie z którym nakaże najemcy opuszczenie lokalu. Po wydaniu wyroku i jego uprawomocnieniu lokator jest zobowiązany do opuszczenia mieszkania. Jeśli nie chce tego zrobić, właściciel lokalu powinien zwrócić się do sądu o nadanie klauzuli wykonalności, a następnie z tytułem wykonawczym udać się do komornika.

Komornik z kolei powinien w takiej sytuacji wyznaczyć termin samodzielnego opuszczenia mieszkania przez eksmitowaną osobę i wezwać lokatora do dobrowolnego opuszczenia zajmowanego lokalu. Jeśli lokator nie zastosuje się do tego i po wyznaczonym terminie nadal będzie zajmować lokal, komornik może podjąć wszystkie niezbędne czynności mające na celu opróżnienia lokalu z osób i rzeczy, w tym użyć środków przymusu. W tym celu powinien skorzystać z pomocy policji.

Jak pozbyć się lokatora, który nie płaci? Eksmisja nie zawsze jest natychmiastowa

W kwestii eksmisji najemcy warto mieć na uwadze dwie kwestie. Po pierwsze – sąd, wydając wyrok, decyduje jednocześnie, czy przyznać lokatorowi prawo do otrzymania lokalu socjalnego. W tym celu analizuje sytuację materialną lokatora i bada, czy może on samodzielnie zaspokoić swoje potrzeby mieszkaniowe. Należy przy tym pamiętać, że część lokatorów jest dodatkowo chroniona przez przepisy.

Mowa m.in. o kobietach w ciąży, małoletnich, osobach bezrobotnych, a także osobie niepełnosprawnej, ubezwłasnowolnionej i osobie sprawującej nad nią opiekę. Takie osoby nie tylko mają prawo do lokalu socjalnego na mocy przepisów prawa (a konkretnie ustawy o ochronie lokatorów), ale również ich eksmisja zostaje wstrzymana do momentu, gdy otrzymają lokal socjalny. Tym samym, eksmisja najemcy z dzieckiem może potrwać nawet kilka miesięcy. Dobra wiadomość jest jednak taka, że jeśli lokator nadal zajmuje mieszkanie mimo wyroku eksmisyjnego ze względu na oczekiwanie na lokal socjalny, właścicielowi przysługuje roszczenie o odszkodowanie za bezumowne korzystanie z lokalu. 

Czytaj więcej: Co warto wiedzieć o mieszkaniu komunalnym? oraz Definicja i rodzaje mieszkania

Po drugie – polskie prawo zakazuje eksmisji na bruk. Eksmisja najemcy lokalu mieszkalnego w przypadku braku uprawnienia do otrzymania lokalu socjalnego może również zostać wstrzymana – do momentu, gdy dłużnik znajdzie nowy lokal lub gmina udostępni mu pomieszczenie tymczasowe. Warto też pamiętać o okresie ochronnym. Wyroków sądowych nakazujących eksmisję nie wykonuje się w okresie od 1 listopada do 31 marca roku następnego włącznie, jeśli lokatorowi nie wskazano lokalu zastępczego. 

Sprawdź również: Mieszkanie w systemie TBS - na czym polega?

Jak pozbyć się niechcianego lokatora? Umowa najmu okazjonalnego najlepszym zabezpieczeniem

Opuszczenie mieszkania przez lokatorów bywa zatem często problematyczne. Z tego względu wielu właścicieli mieszkań decyduje się na podpisanie umowy najmu okazjonalnego. Najemca musi wtedy przed notariuszem złożyć oświadczenie o dobrowolnym poddaniu się egzekucji w trybie art. 777 Kodeksu postępowania cywilnego.

Dzięki temu ewentualna procedura eksmisji jest uproszczona – właściciel nie potrzebuje wyroku sądu. Konieczne jest tylko złożenie do sądu wniosku o nadanie klauzuli wykonalności. Cały proces trwa znacznie krócej niż w przypadku zwykłej umowy najmu. Podobne zabezpieczenie (w postaci oświadczenia składanego przez najemcę) stosują również właściciele lokali użytkowych. Dzięki temu ewentualna eksmisja najemcy z lokalu użytkowego również powinna być mniej problematyczna.

Jak eksmitować z mieszkania: podsumowanie

Droga do usunięcia niechcianego lokatora nie zawsze jest prosta. Jeśli wcześniej została zawarta umowa najmu lokalu, właściciel musi mieć najpierw podstawę do wypowiedzenia mu umowy - np. ze względu na zaległości w opłatach. Po wypowiedzeniu umowy zawsze należy też wezwać lokatora do opuszczenia lokalu w wyznaczonym terminie, co często dodatkowo przedłuża cały proces. Jeśli lokator nie chce się wyprowadzić dobrowolnie, konieczne może okazać się złożenie pozwu do sądu. Wyrok eksmisyjny z klauzulą wykonalności nie oznacza jednak jeszcze, że można natychmiast legalnie pozbyć się dzikiego lokatora.