Jakie podatki obowiązują na rynku nieruchomości i na jakie zwolnienie z podatku możesz liczyć?

Nie każdy zdaje sobie z tego sprawę, ale posiadanie na własność jakiejkolwiek nieruchomości zobowiązuje nie tylko do ponoszenia kosztów jej utrzymania, ale niejednokrotnie także uiszczania rozmaitych opłat podatkowych. Jakie podatki obowiązują na rynku nieruchomości? Ile wynoszą stawki dla mieszkań i domów z rynku wtórnego? Kto i kiedy musi je płacić? Sprawdź nasze podsumowanie!

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• co to jest podatek od nieruchomości,
• ile wynosi podatek od zakupu nieruchomości na rynku pierwotnym,
• jaka jest stawka PCC od mieszkania na rynku wtórnym,
• kiedy możliwe jest zwolnienie z podatku przy zakupie nieruchomości.

Podatek od nieruchomości z rynku wtórnego i pierwotnego. Co podlega opodatkowaniu?

Podatek od nieruchomości to najważniejsza danina w tej dziedzinie. Do jej uiszczania są zobowiązane osoby fizyczne, osoby prawne oraz jednostki organizacyjne, w tym spółki nie posiadające osobowości prawnej, które są:

• właścicielami lub samoistnymi posiadaczami nieruchomości albo obiektów budowlanych;
  użytkownikami wieczystymi gruntów;
• posiadaczami nieruchomości lub ich części albo obiektów budowlanych lub ich części, stanowiących własność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego, jeżeli posiadanie wynika z umowy zawartej z właścicielem, z Agencją Własności Rolnej Skarbu Państwa lub innego tytułu prawnego, z wyjątkiem posiadania przez osoby fizyczne lokali mieszkalnych nie stanowiących odrębnych nieruchomości;
• posiadaczami bez tytułu prawnego nieruchomości lub ich części albo obiektów budowlanych lub ich części, stanowiących własność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego.

Opodatkowaniu podlegają:

• grunty, 
• budynki lub ich części,
• budowle lub ich części związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Podatek od nieruchomości jest obliczany:

• dla budynków lub ich części – na podstawie powierzchni użytkowej (gdzie powierzchnię pomieszczeń lub ich części oraz część kondygnacji o wysokości w świetle od 1,40 m do 2,20 m zalicza się do powierzchni użytkowej budynku w 50 %, a powierzchni o wysokości poniżej 1,40 m nie wlicza się do powierzchni użytkowej);
• dla budowli lub ich części – na podstawie ich wartości ustalonej na dzień 1 stycznia roku podatkowego stanowiącej podstawę obliczania amortyzacji, a w przypadku budowli całkowicie zamortyzowanych ich wartość z dnia 1 stycznia roku, w którym dokonano ostatniego odpisu amortyzacyjnego;
• dla gruntów –  na podstawie powierzchni.

Jak ustalany jest podatek przy zakupie nieruchomości?

Co ważne, stawki podatku od nieruchomości ustalane są przez gminy, a uzyskane w ten sposób środki trafiają do samorządu terytorialnego. Maksymalna stawka podatku od nieruchomości jest jednak ustalana co roku przez Ministra Finansów. Indywidualni właściciele nieruchomości płacą podatek w czterech ratach proporcjonalnych do czasu trwania obowiązku podatkowego – do 15 marca, 15 maja, 15 września i 15 listopada.

Jeśli wysokość podatku od nieruchomości nie przekracza 100 zł, trzeba go uregulować jednorazowo do 15 marca. Jak zapłacić? Nie każdy wie, ale można już uregulować podatek od nieruchomości online – przez eUrząd. Oczywiście dostępne są też np. płatność przelewem lub osobiście w urzędzie gminy.

Podatek od zakupu mieszkania z rynku wtórnego

Osoby, które kupują mieszkanie z rynku wtórnego są zobowiązane do opłaty podatku od czynności cywilnoprawnych. Jest to podatek PCC. Jego wysokość obliczana jest od wartości rynkowej zakupionego mieszkania i standardowo wynosi 2%.W praktyce podatek ten obliczany jest od ceny zakupu ustalonej w akcie notarialnym. Opłata jest odprowadzona przez notariusza do właściwego urzędu skarbowego.

W sytuacji, gdy mieszkanie jest sprzedawane po bardzo niskiej cenie, która odbiega od stawek na rynku nieruchomości w danej lokalizacji, konieczne jest uzasadnienie tej ceny w akcie notarialnym. Może to być np. niekorzystna lokalizacja lub zły stan techniczny nieruchomości. Jest to informacja dla urzędu skarbowego, który ma prawo zakwestionować wartość mieszkania, twierdząc, że została ona celowo zaniżona, aby zmniejszyć należność podatkową. 

Szukasz nieruchomości na swoją kieszeń? Sprawdź mieszkania na sprzedaż Warszawa

Zwolnienie z podatku PCC przy zakupie pierwszego mieszkania

Od 31 sierpnia 2023 r. weszły przepisy, które mają ułatwić zakup pierwszej nieruchomości. Podatku od czynności cywilnoprawnych nie zapłacą osoby fizyczne, które na rynku wtórnym nabędą prawo własności lokalu mieszkalnego, prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego lub spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Nowelizacja dotyczy tylko i wyłącznie osób, którym w dniu zawarcia umowy kupna-sprzedaży nie przysługiwało żadne z powyższych praw. Zwolnienie obejmuje także osoby, które miały udziały w powyższych prawach do 50% na drodze dziedziczenia. Innymi słowy - inwestorów, którzy kupują swoją pierwszą nieruchomość.

Zniesienie podatku PCC od zakupu nieruchomości to nie jedyna zmiana, którą wprowadza nowelizacja z 26 maja 2023 r. Wprowadza ona także regulację, która podnosi podatek PCC dla osób, które kupują szóstą lub kolejną nieruchomość. Obciążenie podatkowe zostało podniesione do 6%. Obowiązek zapłaty wyższej daniny będzie obowiązywał już od 1 stycznia 2024 r.

Zwolnienie z podatku PCC przy zakupie nieruchomości

Kto jeszcze zwolniony jest z podatku od czynności cywilnoprawnych? Podatek PCC dotyczy wyłącznie nieruchomości z rynku wtórnego. Przy zakupie mieszkania z rynku wtórnego podatnicy są zwolnienie z tego obciążenia, co nie oznacza, że nie zapłacą innego podatku. W przypadku, gdy przedmiotem zakupu jest mieszkanie od dewelopera, do jego ceny automatycznie doliczany jest podatek VAT. Zastosowanie ma wówczas stawka 23%.

W obu przypadkach zakup mieszkania lub domu nie może się odbyć bez udziału notariusza. Urzędnik sporządza akt nabycia nieruchomości, za co pobiera opłatę nazywaną taksą notarialną. Zgodnie z przepisami prawa jej wysokość jest uzależniona od wartości nieruchomości, której zakup poświadcza. Nie może jednak przekroczyć maksymalnych stawek określonych w Rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 roku. Stawki zaczynają się tam od 100 zł, a kończą nawet na 10 000 zł. 

Podatek od kupna działki

Bardzo często trzeba zapłacić również podatek od kupna działki. Może on być naliczany z tytułu różnych przepisów. Najczęściej zastosowanie ma podatek od wzbogacenia. Działka budowlana lub rekreacyjna może znajdować się zarówno w kraju, jak i za granicą. Jeśli jednak nabywca ma miejsce zamieszkania w Polsce i umowa została zawarta w Polsce, trzeba wnieść podatek od wzbogacenia za działkę – ale tylko wtedy, gdy poprzedni właściciel jest osobą fizyczną i nie prowadzi działalności gospodarczej.

Planujesz budowę domu? Sprawdź działki w Krakowie i okolicach

Jeśli natomiast sprzedający jest przedsiębiorcą (prowadzi działalność gospodarczą i jest płatnikiem VAT), konieczne będzie zapłacenie podatku VAT od kupna działki. Warto przy tym wiedzieć, że:

• podatek PCC (tzw. podatek od wzbogacenia) wynosi 2% podstawy opodatkowania – jest nią wartość rynkowa nabywanej nieruchomości gruntowej (co ważne – nie wartość, za którą dana nieruchomość została nabyta);
• podatek VAT wynosi 23% – ale większość sprzedawców podaje cenę wraz z podatkiem VAT.

Podatek od zakupu działki (zarówno VAT, jak i PCC) płaci się bezpośrednio przy zakupie. Co ważne, podatek od wzbogacenia niekiedy trzeba zapłacić także w przypadku darowizny, ale tylko wtedy, gdy darowana nieruchomość będzie obciążona długami lub zobowiązaniami darczyńcy. Inaczej jest, jeśli podpisywana jest tzw. umowa dożywocia (mówi się o niej wtedy, gdy właściciel nieruchomości zobowiązuje się w niej do przeniesienia własności na nabywcę, ale w zamian nabywca musi mu zagwarantować dożywotnie utrzymanie). Wówczas płaci się tzw. podatek od dożywocia, czyli podatek od wzbogacenia lub podatek PCC wyliczany według stawki 2% od wartości rynkowej nieruchomości.

Podatek od kupna ziemi

Podatek od kupna ziemi jest tym samym co podatek od zakupu działki. W tym przypadku często trzeba zapłacić tzw. podatek od wzbogacenia. Nieruchomości gruntowe nabywane od przedsiębiorców będących podatnikami VAT wymagają też zapłaty podatku VAT.

Podatek od powierzchni utwardzonej

Podatek od powierzchni utwardzonej to również tzw. podatek deszczowy lub podatek wodny. Jest to stosunkowo nowa danina. Mimo tego wciąż można spotkać wiele sprzecznych opinii i wątpliwości, jeśli chodzi o podatek od deszczówki. Od kiedy obowiązuje ta opłata? Przepis nakazujący jej uiszczanie wszedł w życie w 2018 roku. Nadal trwają prace mające doprowadzić do objęcia podatkiem deszczowym szerszej grupy obywateli. O co chodzi w tej daninie?

„Podatek deszczowy” czy „podatek od wody” to jedynie nazwy potoczne. W rzeczywistości chodzi tu o opłaty za zmniejszenie naturalnej retencji terenu, czyli np. utwardzenie znacznej części działki poprzez wykonanie podjazdu czy parkingu. Początkowo danina została zaprojektowana jedynie z myślą o właścicielach nieruchomości większych niż 3,5 tys. m² i jednocześnie zabudowanych w przynajmniej 70%. Dlatego też podatek deszczowy na wsi w zasadzie nie istnieje – obecnie dotyczy on głównie dużych nieruchomości w miastach.

Wkrótce może się to jednak zmienić. Opisane powyżej zasady mogą być wkrótce zmienione. Rząd chce, aby już wkrótce podatkiem od deszczu byli objęci wszyscy właściciele nieruchomości o powierzchni co najmniej 600 m² i zabudowanej w przynajmniej 50% powierzchni gruntu. Danina dotknie zatem wielu właścicieli domów jednorodzinnych. Dlatego kupując nieruchomość i budując dom, warto już teraz mieć na względzie podatek deszczowy.

Od kiedy będą obowiązywać nowe zasady? Na razie nie wiadomo. Prace nad zmianą ustawy prawdopodobnie będą trwać w 2023 roku. Na razie podatek za deszczówkę muszą płacić właściciele dużych nieruchomości. Ci, którzy do tej pory go nie uiszczali, mogą spodziewać się kontroli – zapowiedziano egzekwowanie płatności z ostatnich 5 lat wraz z odsetkami.

Roczne stawki zależą od tego, czy nieruchomość wyposażona jest w urządzenia do retencjonowania wody, i wynoszą maksymalnie od 10 gr do 1 zł za metr kwadratowy.

Podatek od sprzedaży ziemi

Również sprzedaż działki wpływa na powstanie zobowiązania podatkowego. Co prawda przy takiej transakcji jak sprzedaż ziemi (ale też sprzedaż mieszkania) podatek od wzbogacenia (inaczej PCC lub podatek od czynności cywilnoprawnych) jest przerzucony na nabywcę, ale zbywca niejednokrotnie musi uiścić podatek dochodowy. Kiedy tak się dzieje?

Podatek dochodowy, jak wskazuje jego nazwa, ma związek z odnotowaniem dochodu. Konieczność jego zapłacenia pojawia się zatem tylko wtedy, jeśli sprzedaż przyniesie zysk. Należy jednak również brać pod uwagę inne czynniki. Podatek od sprzedaży gruntu nie jest naliczany, jeśli zostanie on sprzedany po upływie 5 lat od daty jego nabycia, przy czym 5 lat liczy się do końca roku kalendarzowego, w którym mija 5 lat od daty nabycia nieruchomości.

Podatek od sprzedaży ziemi rolnej z darowizny płaci się w dokładnie takich samych okolicznościach – czyli jedynie wtedy, gdy sprzedaż nastąpi przed upływem 5 lat od pozyskania nieruchomości.

Nieco inaczej liczony jest okres 5 lat w przypadku spadku. Liczy się nie data jego nabycia, a data nabycia działki przez spadkodawcę. W związku z tym podatek od sprzedaży ziemi rolnej ze spadku może nie być naliczany nawet w przypadku jej natychmiastowego zbycia – o ile spadkodawca był jej właścicielem przez co najmniej 5 lat.

W żadnym z opisanych powyżej przypadków nie ma znaczenia rodzaj gruntów – zarówno podatek od sprzedaży działki budowlanej, jak i podatek od sprzedaży działki rolnej po upływie 5 lat nie mają zastosowania.

Ile wynosi podatek przy sprzedaży działki? Stawka liczy 19%, ale nie od całej kwoty sprzedaży, a jedynie od uzyskanego dochodu. Jeśli więc np. ziemia była kupiona za 200 tys. zł, a następnie sprzedana za 250 tys. zł, podatek trzeba zapłacić tylko od kwoty 50 tys. zł. Jego kwota wyniesie zatem 9,5 tys. zł. Jeśli działka zostanie sprzedana ze stratą, nie trzeba płacić podatku od sprzedaży.

Istnieje również dość łatwy sposób na uniknięcie tego zobowiązania. Podatek od sprzedaży działki budowlanej nie jest naliczany, jeśli uzyskane z tego tytułu środki przeznaczy się na własne cele mieszkaniowe, czyli np.:

• zakup innej działki,
• zakup domu,
• zakup mieszkania,
• budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, adaptację lub remont istniejącego budynku mieszkalnego, budynku niemieszkalnego lub ich części,
• spłatę kredytu lub pożyczki (wraz z odsetkami) zaciągniętych przed dniem uzyskania przychodu ze sprzedaży nieruchomości,
• zamianę nieruchomości.

Zbywca nieruchomości gruntowej ma 3 lata na dokonanie wymienionych wyżej wydatków. Po tym czasie, jeśli żaden z nich nie zostanie zrealizowany, trzeba zapłacić podatek od sprzedaży ziemi.

Podatek od najmu

Jeszcze inną daniną związaną z rynkiem nieruchomości jest podatek od najmu. Jest to rodzaj podatku dochodowego – wynajem stanowi bowiem formę zarobku. Do tej pory dla osób prywatnych były dostępne dwie metody rozliczania podatku od wynajmu – ryczałt oraz rozliczenie na zasadach ogólnych. Rozliczyć się za 2022 rok nadal można w dowolnej formie, ale w kolejnym roku podatkowym będą obowiązywać już nowe zasady wprowadzone przez Polski Ład.

Jak będzie wyglądać podatek od najmu? Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych będzie jedyną dostępną formą rozliczenia w 2023 roku. Co to dokładnie oznacza?

Podatek ryczałtowy od wynajmu różni się od rozliczenia według skali podatkowej tym, że jest naliczany od przychodu, a nie od dochodu. Oznacza to, że nie ma możliwości odliczenia od podstawy opodatkowania kosztów uzyskania przychodów. W zamian podatek ryczałtowy od wynajmu mieszkania cechuje się niższymi stawkami prostotą rozliczenia. Ile wynosi? Podatek od wynajmu w 2022 r. przy rozliczeniu na zasadach ryczałtu jest rozliczany według skali. Wynajmujący muszą zapłacić:

• 8,5% przychodu do pułapu 100 tys. zł;
• po przekroczeniu rocznego przychodu 100 tys. zł 12,5% od powstałej nadwyżki.

Jak to wygląda w praktyce? Jeśli wynajmujący uzyska przychód w wysokości 50 tys. zł, zapłaci podatek dochodowy od wynajmu w wysokości 4 250 zł (8,5% x 50 000). Jeśli natomiast uzyska przychód w wysokości 150 tys. złotych, podatek ryczałtowy od najmu wyniesie 8,5% x 100 000 + 12,5% * 50 000 = 8 500 + 6 250 = 14 750.

Wstrzymujesz się jeszcze z zakupem pierwszej nieruchomości? Sprawdź mieszkania do wynajęcia we Wrocławiu

Należy również podkreślić, kogo dotyczą powyższe zasady rozliczania podatku od najmu. Ryczałt od 2022 r. jest obowiązkowy tylko dla najmu prywatnego. W przypadku rozliczania najmu w ramach prowadzonej działalności gospodarczej nadal można korzystać z dostępnych dotychczas metod (a zasadach ogólnych, liniowo lub ryczałtowo). Podatek dochodowy od wynajmu rozlicza się za pomocą deklaracji PIT-28.

Kiedy należy zapłacić podatek od najmu ryczałtem? Termin płatności przypada na 20 dzień miesiąca następującego po miesiącu osiągnięcia przychodu, a jeśli przychód wystąpił w grudniu – do końca roku podatkowego. Jednocześnie zmienił się termin składania deklaracji PIT-28 – trzeba ja złożyć pomiędzy 15 lutego a 2 maja 2023. Podatek ryczałtowy od najmu za 2022 rok (a konkretnie zaliczkę na podatek za grudzień lub ostatni kwartał 2022 roku) trzeba jednak wpłacić do 28 lutego.

Kogo dotyczy podatek od najmu mieszkania w 2023 r.? Każdego, kto uzyskuje z tego tytułu przychód – zarówno osoby prywatnej, jak i firmy. Takie same zasady dotyczą innych nieruchomości. Podatek od umowy najmu na nowych zasadach oznacza brak skorzystania ze zwolnienia z tytułu kwoty wolnej od podatku. Ryczałt należy opłacać (miesięcznie lub kwartalnie), nawet jeśli roczne przychody podatnika nie przekraczają 30 tys. zł. Co więcej, chcąc wpłacać podatek od najmu nieruchomości raz na kwartał, trzeba wcześniej powiadomić o tym fakcie urząd skarbowy.

Podatek planistyczny

Podatek planistyczny (opłata planistyczna, renta planistyczna) to opłata naliczana w związku ze wzrostem wartości nieruchomości na skutek uchwalenia lub zmiany Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego. Jej wysokość jest ustalana w MPZP i może wynosić maksymalnie 30% od wzrostu wartości nieruchomości. Najczęściej jest to jednak nie więcej niż kilka procent.

W jakich przypadkach można mieć do czynienia z podatkiem planistycznym? Np. wtedy, gdy na mocy zapisów MPZP działka rolna zostanie przekształcona w działkę budowlaną. Warto jednak wiedzieć, że jest ona naliczana tylko wtedy, gdy właściciel lub wieczysty użytkownik parceli zdecyduje się ją sprzedać. Opłata ulega też przedawnieniu po 5 latach od uchwalenia planu miejscowego.

Podatek za deszczówkę

Podatek za deszczówkę to nic innego jak podatek od powierzchni utwardzonej opisany wyżej. Ta potoczna nazwa jest używana bardzo często, choć bywa myląca. W tzw. podatku od deszczówki chodzi bowiem o utrudnioną retencję wody ze względu na zabudowanie znacznej powierzchni gruntu.

Zwolnienie z podatku od nieruchomości

Ustawa o podatkach i opłatach lokalnych określa szereg sytuacji, w których przewidziane jest zwolnienie od podatku. Co więcej lokalne jednostki samorządu terytorialnego mogą same ustalać własne preferencje w tym zakresie, aby zachęcić inwestorów. Podatku od nieruchomości nie płaci się na przykład w przypadku gruntów rolnych. Z obciążenia zwolnieni są także nabywcy budynków gospodarczych położonych na gruntach rolnych oraz budynków i gruntów wpisanych do rejestru zabytków. Podatku nie zapłacimy także, nabywając działkę lub budowle trwale związane z gruntem jak na przykład obiekty lub ziemia na terenie parków narodowych. Z obciążenia zwolnione są także uczelnie, żłobki i kluby dziecięce oraz organizacje pożytku publicznego.

Opłaty na rynku wtórnym: podsumowanie

Podatek od zakupu ziemi, sprzedaży nieruchomości, podatek za wynajem czy podatek od deszczu to tylko kilka z wielu danin, o jakich muszą myśleć obecni lub przyszli właściciele nieruchomości. Nie wszystkie z tych opłat mają zastosowanie w każdym przypadku, ale warto znać przepisy by nie musieć zmagać się z niespodziewanymi kosztami i uniknąć niepotrzebnych opłat. Zakup nieruchomości z rynku wtórnego jest związany z koniecznością zapłaty podatku PCC, czyli od czynności cywilnoprawnych. Wynosi od 2% wartości rynkowej nieruchomości, chyba że jest to pierwsza nieruchomość - wówczas, nabywca jest zwolniony z daniny. Wyjątkiem jest także zakup szóstej lub kolejnej nieruchomości, który nakłada na nabywcę obowiązek zapłaty podatku PCC w wysokości 6%.