Oprocentowanie kredytu hipotecznego: co składa się na stałe i zmienne oprocentowanie kredytu hipotecznego?

Na całkowity koszt kredytu hipotecznego składa się kilka elementów. Jednym z nich jest oprocentowanie kredytu, zależne z kolei zarówno od marży kredytu, jak i stawki wskaźnika referencyjnego. Co warto wiedzieć o oprocentowaniu i jak wziąć najtańszy kredyt hipoteczny?

Z tego artykułu dowiesz się:

• co składa się na oprocentowanie kredytu hipotecznego i od czego zależy jego wysokość,
• jakie oprocentowanie kredytu hipotecznego oferują obecnie banki,
• co to jest RRSO, kredyt hipoteczny ze stałą stopą procentową czy zmienne oprocentowanie.

Oprocentowanie kredytu hipotecznego — co jest i co się na nie składa?

Aby zaciągnąć kredyt hipoteczny, potrzebna jest odpowiednia zdolność kredytowa. Banki, oceniając zdolność kredytową potencjalnego kredytobiorcy, biorą pod uwagę wiele czynników; jednym z nich jest oprocentowanie kredytu. To ono w dużej mierze wpływa na wysokość comiesięcznej raty zobowiązania. Rata płacona przez kredytobiorcę nie powinna natomiast przekraczać 40 proc. (lub w niektórych wypadkach 50 proc.) uzyskiwanych dochodów. Tym samym im wyższe oprocentowanie, tym wyższa rata — i niższa zdolność kredytowa.

Czym jest oprocentowanie kredytu? To jeden z najważniejszych parametrów kredytu; jest to jednocześnie wskaźnik wyrażony w procentach, określający koszt zaciągnięcia zobowiązania w skali roku. Od oprocentowania zależy wysokość odsetek, a co za tym idzie całkowity koszt kredytu oraz wysokość miesięcznej raty zobowiązania. 

Ranking kredytów hipotecznych:

Na oprocentowanie kredytów hipotecznych (i nie tylko hipotecznych) składa się marża banku oraz stawka wskaźnika referencyjnego (obecnie jest to WIBOR, ale za kilka lat ma zostać zastąpiony całkowicie wskaźnikiem WIRON). Marża kredytu to zysk banku z tytułu udzielenia kredytu. Z kolei wskaźnik WIBOR, funkcjonujący w polskim systemie bankowym od lat 90. XX w., to średnia stawka procentowa, po jakiej banki udzielają pożyczek innym bankom na ustalony okres. Na wysokość samego WIBOR-u ma wpływ sporo czynników; jednym z nich są stopy procentowe NBP, których wysokość ustala Rada Polityki Pieniężnej. Wyższy WIBOR przekłada się na wyższe oprocentowanie kredytu, a w konsekwencji — również na wzrost raty kredytu hipotecznego. 

Kredyt hipoteczny – stałe oprocentowanie

Kredyt ze stałą stopą procentową (a konkretniej — z okresowo stałą) to dla kredytobiorcy gwarancja tego, że zmiana stawki WIBOR nie wpłynie na wysokość raty kredytu. Co ciekawe, jeszcze do niedawna banki niechętnie oferowały kredyt mieszkaniowy ze stałym oprocentowaniem. Najczęściej okresowo stałe oprocentowanie obowiązuje przez pierwsze 5-7 lat spłaty kredytu; po tym czasie kredytobiorca decyduje, czy woli przejść na kredyt z oprocentowaniem zmiennym, czy też akceptuje nową stawkę oprocentowania dla kredytu z okresowo stałą stopą.

Kredyt hipoteczny – zmienne oprocentowanie

Jak sama nazwa wskazuje, jego wartość zmienia się wraz ze wzrostem stóp procentowych. Wysokość kredytu hipotecznego z oprocentowaniem zmiennym uzależniona jest od wskaźnika WIBOR lub WIRON. Wraz z jego wzrostem rośnie również obciążenie ratalne. Jeśli spada, maleje wysokość comiesięcznych zobowiązań. Decydując się na kredyt z oprocentowaniem zmiennym, trzeba liczyć się z ryzykiem towarzyszącym zmianom rat przez kolejne miesiące spłaty.

Kredyt hipoteczny – oprocentowanie stałe czy zmienne?

Co wybrać? Kredyt hipoteczny ze stałym oprocentowaniem jest zatem co do zasady bezpieczniejszy dla kredytobiorcy, który ma pewność, że w okresie wskazanym w umowie rata jego kredytu hipotecznego nie zmieni się, nawet jeśli WIBOR znacząco wzrośnie lub zmaleje. Jednocześnie oprocentowanie okresowo stałe również może stać się swoistą pułapką dla kredytobiorcy. Mowa na przykład o sytuacji, gdy okaże się, że klient zaciągnął zobowiązanie ze stałą stopą na chwilę przed rozpoczęciem cyklu obniżek stóp procentowych (i tym samym spadku WIBOR).

Kredytobiorca musi mieć świadomość, że przejść na oprocentowanie zmienne może być w takiej sytuacji niezmiernie trudno. Większość banków wyklucza taką możliwość już na etapie umowy kredytowej. Obecnie przeciwko umożliwieniu kredytobiorcom przejścia ze stałego na zmienne oprocentowanie (podczas okresu obowiązywania stałej stopy procentowej) sprzeciwia się również Komisja Nadzoru Finansowego. 

Rzeczywista roczna stopa oprocentowania — RRSO kredytu hipotecznego

Oprocentowanie hipoteki nie jest jednak jedynym kosztem w przypadku kredytu hipotecznego. Z tego względu osoby, które chcą wziąć najlepszy kredyt hipoteczny (a zatem w domyśle — najtańszy) powinny kierować się nie tyle samym oprocentowaniem kredytu, a raczej rzeczywistą roczną stopą oprocentowania (RRSO). RRSO wyrażone jest jako wartość procentowa całkowitej kwoty kredytu w stosunku rocznym. 

RRSO obejmuje nie tylko samo oprocentowanie kredytu, ale też pozostałe koszty, w tym:

• prowizję za udzielenie kredytu,
• ubezpieczenie spłaty kredytu (jeśli bank go wymaga lub klient zdecyduje się na tę opcję) oraz koszty innych usług dodatkowych (takich jak ubezpieczenie na życie itd.),
• opłatę za rzeczoznawcę (jeśli bank wymaga skorzystania ze współpracującym z nim biurem rzeczoznawców).

Jednocześnie do RRSO nie należy wliczać kosztów takich jak taksa notarialna, prowizja pośrednika nieruchomości czy inne koszty, które wprawdzie są powiązane z ofertą, ale tylko pośrednio (czyli np. koszt prowadzenia konta w banku, który udziela kredytu hipotecznego na zakup mieszkania). 

Osoby planujące starać się o kredyt hipoteczny, powinny zatem wziąć pod uwagę nie tylko oprocentowanie, ale też inne koszty, które trzeba ponieść, aby zaciągnąć zobowiązanie. 

Kredyt hipoteczny – oprocentowanie w największych bankach

Przed złożeniem wniosku kredytowego warto skorzystać z narzędzia pozwalającego na porównanie ofert w różnych bankach. Bez przeszkód można znaleźć darmowe porównywarki online, które zestawiają propozycje największych instytucji przy uwzględnieniu podstawowych parametrów. Niezwykle praktycznym narzędziem jest kalkulator kredytu hipotecznego. Obecnie oprocentowanie w największych bankach waha się w przedziale 6,25% do 8,26% (stan na dzień 8.03.2024 r.) Jeśli potencjalny kredytobiorca zdecyduje się na produkty dodatkowe (np. karta kredytowa czy ubezpieczenie), z reguły może starać się o obniżenie marży.

Warto jednak pamiętać, że niekiedy pozornie niekorzystna oferta może okazać się atrakcyjna, jeśli potencjalny kredytobiorca spełnia dodatkowe warunki (np. ma wysoki wkład własny do kredytu hipotecznego, jest stałym klientem banku, do którego składany jest wniosek o kredyt lub zobowiązuje się do skorzystania z dodatkowych produktów finansowych, takich jak ubezpieczenie kredytu hipotecznego itd.). 

Oprocentowanie kredytów hipotecznych: podsumowanie

Co składa się na oprocentowanie kredytu hipotecznego? Jego wysokość zależy głównie od dwóch czynników – marży banku oraz wskaźnika WIBOR lub WIRON. Oprocentowanie w poszczególnych bankach może się różnić, ponieważ instytucje samodzielnie ustalają wysokość marży. Z tego względu przed złożeniem wniosku kredytowego sprawdź aktualny ranking kredytów hipotecznych 2024. Zwróć uwagę zarówno na potencjalne oprocentowanie, jak i całkowity koszt zobowiązania (RRSO). Dzięki temu dowiesz się, czy masz szansę na uzyskanie finansowania i na jakich warunkach bank może udzielić Ci wsparcia.