Różnice między rynkiem pierwotnym a wtórnym

Zakup mieszkania to jedna z najważniejszych decyzji w życiu, którą poprzedza szereg przygotowań. Osoby zainteresowane zakupem wymarzonych czterech kątów muszą bowiem podjąć wiele bardzo ważnych decyzji. Wybór odpowiedniej lokalizacji, metrażu, standardu wykończenia, sposobu finansowania - to tylko niektóre z nich. Jednak najważniejsza kwestia dotyczy określenia, czy lokal ma pochodzić z rynku pierwotnego czy z rynku wtórnego. Jakie są różnice między zakupem nieruchomości od dewelopera i tej z drugiej ręki? Sprawdzamy.

Rynek wtórny a pierwotny - różnica 

Segmentacja rynku nieruchomości - w podstawowej wersji - związana jest z podziałem na rynek pierwotny i wtórny. Czym różni się zakup mieszkania na rynku wtórnym i zakup domu na rynku wtórnym od analogicznych transakcji na rynku pierwotnym? 

Zakup nieruchomości na rynku pierwotnym oznacza nabycie jej bezpośrednio od inwestora. Może to być deweloper lub spółdzielnia mieszkaniowa. Sprzedający jest pierwszym właścicielem lokalu. Na rynku wtórnym kupujemy od poprzedniego użytkownika – najczęściej jest nim osoba prywatna. Zdarza się, że nieruchomości na rynku wtórnym oferowane są również w ramach licytacji komorniczej. 

Wybrać rynek pierwotny czy wtórny - to pytanie, które zadaje coraz więcej osób zainteresowanych zakupem nieruchomości. Mieszkania w każdej z tych opcji mają swoich zwolenników i przeciwników. Poniżej przedstawiamy wady i zalety obu rozwiązań.

Rynek pierwotny 

Mieszkania na rynku pierwotnym cieszą się sporym zainteresowaniem m.in. z uwagi na nowe budownictwo, szeroki wybór dostępnych metraży, udogodnienia oferowane przez deweloperów oraz możliwość wykończenia lokalu według własnych preferencji. To jednak nie jedyne atuty nowych inwestycji deweloperskich. Co warto wiedzieć o zakupie takiego mieszkania?

Rynek pierwotny - definicja 

Co to jest rynek pierwotny? Takim pojęciem na rynku nieruchomości nazywamy nowe mieszkania, domy i lokale usługowe. Nieruchomości pochodzące od dewelopera cechuje szeroki wybór terminów oddania inwestycji do użytkowania - istnieje możliwość ich zakupu już w pierwszych etapach budowy. 

Zarówno w przypadku inwestycji zakończonych, z wydanym pozwoleniem na użytkowanie budynku, jak i inwestycji na etapie "dziury w ziemi”, należy odpowiednio przygotować się do zakupu. Warto również zwrócić uwagę na wykończenie mieszkania - bardzo często oferty dotyczą inwestycji w stanie deweloperskim, który umożliwia samodzielną aranżację i dostosowanie lokalu do własnych potrzeb, gustów i preferencji.

Mieszkanie i dom - rynek pierwotny (zalety) 

Kupując na rynku pierwotnym mieszkanie czy dom mamy możliwość ich aranżacji w pełni według własnego gustu. Deweloperzy i spółdzielnie sprzedają lokale bez podłóg, drzwi i opcji tzw. białego montażu, czyli instalacji sanitariatów. To kupujący sam decyduje co położy na podłodze (panele, parkiet, wykładzina), czy w łazience zainstaluje wannę lub prysznic.

Rynek pierwotny to również nowoczesne rozwiązania - nowe domy są budowane w technologii, która minimalizuje stratę ciepła i pozwala zaoszczędzić na rachunkach za ogrzewanie.

Mieszkania z rynku pierwotnego powstają najczęściej na nowych osiedlach, które estetyką przewyższają stare budownictwo. Mają również niższe koszty utrzymania, ponieważ przez pierwszych kilkanaście lat nie wymagają dużych remontów. Standardem są windy i garaże podziemne, których brakuje mieszkańcom osiedli z wielkiej płyty. Rynek pierwotny to też większe bezpieczeństwo - inwestycje są zwykle ogrodzone i monitorowane.

Mieszkanie i dom - rynek pierwotny (wady)

Rynek pierwotny to nie tylko pozytywy. Nowe mieszkania (w zależności od wybranego standardu wykończenia) mogą zostać oddane do użytkowania w stanie surowym. Wówczas trzeba doliczyć koszty związane z pracami wykończeniowymi. Ponadto okres oczekiwania na wymarzone lokum może trwać nawet kilka lat. Sporym utrudnieniem bywa również lokalizacja. Nowe osiedla najczęściej buduje się na obrzeżach miast, gdzie może brakować infrastruktury: dróg, dobrej komunikacji, szkół, przedszkoli i sklepów.

Rynek wtórny 

Wybór mieszkań na rynku wtórnym jest bardzo duży, a co najważniejsze - ich atutem jest dostępność, która sprawia, że nieruchomość z drugiej ręki można kupić nawet w centrum miasta. Również cena lokali z rynku wtórnego - z reguły - jest niższa. Należy jednak podkreślić, że finalny koszt inwestycji zależy m.in. od lokalizacji, metrażu, stanu lokalu czy roku budowy. Czym charakteryzuje się rynek wtórny? Jakie są zalety i wady mieszkania z rynku wtórnego? Sprawdzamy.

Szukasz mieszkania w stolicy? Sprawdź: mieszkania na sprzedaż Warszawa i znajdź wymarzoną nieruchomość na portalu GetHome.

Rynek wtórny - definicja 

Co to jest rynek wtórny? To - najprościej ujmując - mieszkania, domy i lokale, które w momencie sprzedaży nieruchomości są w posiadaniu innej osoby (fizycznej lub prawnej). Warto podkreślić, że o transakcji na rynku wtórnym mówimy również wówczas, gdy lokal został nabyty od dewelopera i po kilku dniach odsprzedany. Jakie są plusy nieruchomości z rynku wtórnego?

Rynek wtórny - nieruchomości (zalety) 

Zdarza się, że kupującemu nieruchomość zależy na konkretnej lokalizacji. I wtedy ogromną zaletę ma rynek wtórny – mieszkania często są dostępne w miejscach, w których już żaden nowy budynek nie powstanie. Mieszkańcy nowych bloków często narzekają na fatalną infrastrukturę osiedli. Wokół starszych części miasta jest ona rozbudowana. Przez lata zdążyły powstać szkoły, przedszkola, a zasadzone - w chwili budowy bloków - drzewa mają już po kilka metrów wysokości.

Mieszkanie i dom - rynek wtórny (wady) 

Jakie wady mają nieruchomości z rynku wtórnego? Lokale często wymagają remontu, który może generować wysokie koszty. Renowacji mogą również wymagać elewacje, instalacje, klatki schodowe. Za to wszystko będą musieli zapłacić członkowie spółdzielni lub wspólnoty mieszkaniowej w ramach tzw. funduszu remontowego.

Dodatkowo nieruchomości z drugiej ręki są już najczęściej w pełni urządzone. Zmiana wystroju jest o wiele bardziej kłopotliwa i może być kosztowna. To zupełnie inaczej niż w przypadku lokalu deweloperskiego, ponieważ w pierwszej kolejności często należy skuwać kafelki czy terakotę lub zrywać całą podłogę. Często w starych lokalizacjach część mieszkań to lokale komunalne, których mieszkańcy mogą - choć nie jest to regułą - sprawiać kłopot. Dodatkowo, wiele bloków sprzed kilkudziesięciu lat nie ma windy i nawet na wyższe kondygnacje trzeba wchodzić na piechotę i wnosić codzienne zakupy. To duży wysiłek, zwłaszcza w przypadku starych kamienic, w których mieszkania są wysokie.

Rynek pierwotny a wtórny - koszty okołotransakcyjne

Co trzeba wiedzieć kupując mieszkanie? Zastanawiając się nad wyborem mieszkań z rynku pierwotnego i mieszkań z rynku wtórnego, warto dokładnie przeanalizować koszty dodatkowe, towarzyszące obu transakcjom. Kupno mieszkania z rynku pierwotnego wiąże się bowiem z nieco innymi kosztami i procedurami niż kupno mieszkania z rynku wtórnego. Różnice są na tyle istotne, że mogą determinować finalną decyzję. 

Wybrać mieszkanie z rynku wtórnego czy pierwotnego? Sprawdź poniższe porównanie kosztów okołotransakcyjnych. Dzięki ich analizie oszacujesz, ile zapłacisz za zakup mieszkania z rynku wtórnego i jaką finalną kwotę będziesz musiał przeznaczyć na zakup nowego mieszkania. 

Koszty mieszkania - rynek pierwotny 

Taksa notarialna to opłata za sporządzenie aktu notarialnego, którą muszą ponieść zarówno osoby planujące zakup mieszkania z rynku pierwotnego, jak i zakup mieszkania z rynku wtórnego. Nieruchomości pochodzące bezpośrednio od dewelopera mają jednak istotną przewagę - to inwestor pokrywa 50 proc. wynagrodzenia notariusza. Pozostałą część opłaca przyszły właściciel nowego mieszkania. 

Koszty mieszkania - rynek wtórny 

Mieszkanie z rynku wtórnego wiąże się z nieco większymi kosztami okołotransakcyjnymi, co związane jest z koniecznością opłacenia podatku od czynności cywilnoprawnej (PCC). Wynosi on 2 proc. wartości nieruchomości. Co istotne i warte podkreślenia, transakcja zakupu mieszkania na rynku pierwotnym nie wymaga poniesienia takich kosztów. 

Kupno mieszkania na rynku wtórnym i kupno domu z rynku wtórnego wiąże się z koniecznością opłacenia taksy notarialnej, której wysokość jest zależna od wartości nieruchomości. Stawki maksymalne reguluje rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości. 

Przy zakupie nieruchomości pozostaje jeszcze kwestia opłaty za założenie księgi wieczystej (jeśli wcześniej nie była ona założona dla danej nieruchomości) i wpisu prawa własności (w przypadku osób, które zaciągnęły kredyt hipoteczny – także wpisu hipoteki do księgi wieczystej). 

Rynek wtórny czy pierwotny? Formalności 

Zależnie od tego, czy kupujemy mieszkanie na rynku pierwotnym czy wtórnym, różne mogą być formalności, jakich musimy dopełnić, aby zostać właścicielem nieruchomości. Nabywając mieszkanie z rynku pierwotnego zawieramy tzw. umowę deweloperską, w której są zawarte wszystkie informacje dotyczące uzyskania praw własności oraz czasu oczekiwania na mieszkanie, jeśli jeszcze trwa jego budowa.

Natomiast przy zakupie mieszkania na rynku wtórnym kupujący i sprzedający podpisują tzw. umowę kupna-sprzedaży. Wymaga to wcześniejszego sprawdzenia wpisu do księgi wieczystej, w których zawarte są informacje o służebności czy zadłużeniu.

Rynek pierwotny a wtórny - bezpieczeństwo transakcji 

Stojąc przed wyborem: wybrać mieszkanie nowe czy używane, warto zwrócić uwagę na bezpieczeństwo całej transakcji. Jeśli chodzi o stan prawny, rynek pierwotny ma sporą przewagę. W przypadku inwestycji pochodzących bezpośrednio od dewelopera, nie trzeba obawiać się m.in. roszczeń poprzednich właścicieli. Należy jednak pamiętać, że nowe budownictwo, charakteryzujące się sprzedażą inwestycji w kilku etapach, może generować problemy związane z przeciągającymi się pracami budowlanymi czy odbiorami mieszkań.