Sprzedaż mieszkania z lokatorem: czy syndyk lub właściciel może sprzedać mieszkanie z lokatorem zameldowanym?

Problem z wynajmującym mieszkanie okazuje się dość powszechnym trendem występującym w naszym kraju. Samodzielna eksmisja niechcianego lokatora nie jest możliwa, ponieważ skutecznie utrudnia to prawo lokatorskie. W jego obecnym kształcie cały proces może potrwać kilka lat, zatem jeśli dotyczy Cię ten problem i chcesz kupić nieruchomość, możesz spotkać się z komplikacjami. 

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• jak wygląda sprzedaż i kupno mieszkania z zameldowanym lokatorem,
• czy lepiej wymeldować lokatora, zanim zbywca zdecyduje się na sprzedaż nieruchomości,
• czy kupno mieszkania z lokatorem jest dobrym pomysłem.

Mieszkanie z lokatorem — co to znaczy?

Sprzedaż mieszkania z zameldowanym lokatorem to wyzwanie, które może okazać się okazją dla kupującego. Taka nieruchomość, ze względu na komplikacje prawne, często jest tańsza niż inne dostępne na rynku.

Zameldowanie lokatora może wynikać z umowy najmu, dożywocia czy innego tytułu prawnego, co obliguje nowego właściciela do respektowania tych praw. 

Czy można sprzedać i mieszkanie z zameldowanym lokatorem?

Czy właściciel może sprzedać mieszkanie z lokatorem? Okazuje się, że w świetle prawa jest to legalne. 

Kluczowe jest, aby kupujący był w pełni świadomy tej sytuacji – sprzedaż mieszkania z lokatorem jest legalna tylko wtedy, gdy nowy nabywca zostanie o tym fakcie poinformowany. W przeciwnym razie, ukrycie obecności zameldowanego lokatora przez sprzedawcę jest oszustwem. Nabywca, który odkryje taki fakt po transakcji, ma prawo zgłosić sprawę do sądu, domagając się odpowiednich konsekwencji prawnych. Co ważne, mieszkanie można sprzedać nawet bez zgody lokatora. 

Mieszkanie z licytacji komorniczej z lokatorem

Ciekawą opcją na oszczędzenie sporej sumy jest kupno mieszkania zajętego przez komornika. Takie mieszkania sprzedawane są w wyniku zadłużenia komorniczego powstałego wskutek np. niepłacenia czynszu lub długu hipotecznego. Co zrobić, aby, być może uciążliwy lokator opuścił nieruchomość?

Jednym z rozwiązań tej sytuacji jest eksmisja komornicza. Procedury bywają jednak wyjątkowo czasochłonne i trudno przewidzieć, ile dokładnie mogą potrwać. Zdarza się, że dłużnicy opuszczają lokal zaraz po licytacji, czasem jednak potrzebują więcej czasu, a niekiedy nabywca musi podjąć dodatkowe kroki. Często nowemu właścicielowi nieruchomości udaje się dojść do porozumienia z dłużnikiem, przekonując go, że eksmisja z udziałem komornika i policji wiąże się z dodatkowymi kosztami oraz nieprzyjemnościami. Taki kompromis może zaoszczędzić obydwu stronom długotrwałych i stresujących procedur, choć nie zawsze jest możliwy do osiągnięcia bez formalnej interwencji.

Czy syndyk może sprzedać mieszkanie z lokatorem?

Równie ciekawym pomysłem na ewentualne spore oszczędności podczas zakupu mieszkania wydaje się jego kupno od syndyka. Taka nieruchomość pozyskiwana jest w momencie ogłoszenia upadłości konsumenckiej przez jej obecnego właściciela. Wówczas upadły nie może już w pełni korzystać z mieszkania, co oznacza, że nie może go przepisać na innego członka rodziny, darować go ani go wynająć. Natomiast warto zaznaczyć, że upadły, wraz z wnioskiem o ogłoszenie upadłości może złożyć wniosek o sprzedaż mieszkania na rzecz określonej osoby i jest to tzw. pre-pack. 

Jednak czy syndyk może wyrzucić taką osobę z mieszkania? Okazuje się, że nie. Upadły, wraz z rodziną może zamieszkiwać nieruchomość pod warunkiem zamieszkiwania jej w dniu ogłoszenia upadłości. Kolejny warunek jest taki, że będzie to możliwe jedynie do czasu sprzedaży mieszkania przez syndyka. 

Bankrutujący konsument, aby mieć gdzie mieszkać, powinien złożyć wniosek o przyznanie mu części kwoty uzyskanej ze sprzedaży mieszkania. Wówczas z  tej kwoty wydziela się mu część odpowiadającą przeciętnemu czynszowi najmu nieruchomości w tej samej lub sąsiedniej miejscowości za okres od 12 do 24 miesięcy. 

De facto więc syndyk nie sprzedaje mieszkania z lokatorem, zatem kupujący nie będzie musiał mierzyć się z jego eksmisją. 

Kupiłem mieszkanie z lokatorem jak się go pozbyć?

Zanim odpowiem na pytanie zawarte w tytule, warto podkreślić, że w momencie kupna mieszkania z lokatorem, wszystkie obowiązki względem niego przejmuje kupujący. 

Lokator — najemca

Jedna z częściej występujących sytuacji to ta, w której lokator zajmuje mieszkanie na podstawie umowy najmu. Oznacza to, że nabywając lokal, kupujący wstępuje w zawartą umowę najmu w miejsce zbywającego nieruchomość.

Przy czym należy pamiętać, że zmiana właściciela nie powoduje automatycznego wypowiedzenia tejże umowy. Wobec tego ewentualną eksmisją  najemcy po wygaśnięciu umowy będzie musiał zająć się właśnie nowy właściciel mieszkania. Eksmisja jednak nie polega na samowolnym wyrzucenia najemcy z mieszkania, a długotrwałym postępowaniu eksmisyjnym. Sytuacja może skomplikować się jeszcze bardziej, kiedy najemczynią jest kobieta w ciąży lub rodzina z małymi dziećmi. Wówczas wynajmujący, wchodząc na drogę sądową, musi liczyć się z dodatkowym czasem potrzebnym na znalezienie, dla rzeczonej grupy, lokalu zastępczego przez gminę, a to może potrwać...latami. 

Istnieje jednak sposób, aby zabezpieczyć się przed taką sytuacją. Przy sprzedaży mieszkania z lokatorem warto zawrzeć umowę przedwstępną w formie notarialnej, w której zamieszczony zostanie warunek, zgodnie z którym do zawarcia umowy przyrzeczonej dojdzie tylko wtedy, kiedy najemcy na stałe opuszczą mieszkanie i zrobią to w określonym terminie. W takim przypadku to sprzedający zostanie obciążony ryzykiem związanym z wyprowadzką lokatorów.

Zameldowany najemca

Chociaż meldunek wydaje się bardzo sformalizowanym prawem do mieszkania w nieruchomości, w istocie sam w sobie go nie stanowi. Artykuł 28 ustęp 4 Ustawy o ewidencji ludności stwierdza, że zameldowanie na pobyt stały lub czasowy ma charakter wyłącznie ewidencyjny i służy potwierdzeniu miejsca pobytu osoby, która się tam zameldowała. W skrócie oznacza to, że sam meldunek nie daje najemcy prawa do zajmowania domu. Wymeldowanie lokatora z mieszkania bez jego zgody również jest możliwe i w tym celu należy złożyć wniosek o wymeldowanie w gminie zameldowania danego najemcy. 

Mieszkanie w spadku z zameldowanym lokatorem

Mogłoby się wydawać, że mieszkanie ze spadku nie może zostać sprzedane razem z zameldowanym lokatorem. Nic bardziej mylnego. Wystarczy zorientować się, czy taka osoba przebywa w mieszkaniu na podstawie umowy najmu, czy np. na podstawie umowy użyczenia. W pierwszym przypadku sprawa pozostaje oczywista — po zakończeniu umowy najemca będzie musiał wyprowadzić się z mieszkania. Jeśli tego nie zrobi, zasadna stanie się eksmisja lokatora. 

Jeśli lokator przebywa w mieszkaniu lub domu na podstawie umowy użyczenia — podobnie jak w przypadku umowy najmu, wystarczy ją wypowiedzieć. Opór ze strony lokatora może być złamany wezwaniem do zwrotu nieruchomości. Jeżeli i ten sposób zawiedzie, konieczne będzie wytoczenie powództwa w sądzie. 

Kiedy nie można kupić mieszkania z lokatorem?

Na rynku nieruchomości istnieją sytuacje, w których niemożliwa jest sprzedaż mieszkania z lokatorem. Kiedy jest to niewykonalne?

Sprzedaż mieszkania a umowa dożywotnia

Jedną z takich sytuacji jest mieszkanie obciążone umową dożywotniej opieki. Może ona zaistnieć, kiedy rodzice przepisują mieszkanie swoim dzieciom, pod warunkiem, że będą się nimi opiekowali. 

Lokator z prawem do pierwokupu

Druga z sytuacji dotyczy najemcy komunalnego, który może dysponować prawem pierwokupu nieruchomości. Wtedy, właściciel mieszkania w pierwszej kolejności musi zaoferować daną nieruchomość najemcy, a jeśli nie wyrazi on takiej chęci, mieszkanie może dostać się do obrotu ogólnorynkowego.

Jak uniknąć kupna mieszkania z zameldowanym lokatorem?

Nie zawsze zakup mieszkania z lokatorem jest dokonywany celowo — czasami zdarza się, że sprzedający nie wspomina o lokatorach z obawy o brak zainteresowania nieruchomością lub chęci kupujących do nadmiernej negocjacji ceny. Właśnie dlatego w internecie pojawiają się oferty z kusząco niższą ceną bez tego istotnego szczegółu. Na szczęście istnieją sposoby na sprawdzenie stanu lokalu przed  jego sprzedażą. 

Jednym z nich jest sprawdzenie księgi wieczystej nieruchomości. Informację o roszczeniach i ograniczeniach dotyczących nieruchomości można znaleźć w dziale III. Innym jest sprawdzenie stanu zameldowania w danym lokalu w wydziale spraw obywatelskich miejscowego urzędu. 

Czy kupno mieszkania z lokatorem ma jakieś korzyści?

Kupno mieszkania z lokatorem może przynieść szereg korzyści, szczególnie dla inwestorów i osób poszukujących okazji na rynku nieruchomości. 

Przede wszystkim, takie mieszkania są zazwyczaj tańsze niż te wolne od zobowiązań najmu. Wynika to z komplikacji prawnych i potencjalnych trudności, jakie nowy właściciel może napotkać podczas prób wyprowadzenia lokatora, co zostało poruszone w poprzednich wątkach artykułu. Dla kupującego oznacza to możliwość nabycia nieruchomości po niższej cenie, co w dłuższej perspektywie może przełożyć się na większy zysk.

Dodatkowo jeśli lokator regularnie płaci czynsz, nowy właściciel od razu zyskuje stabilne źródło dochodu z najmu. Taka sytuacja jest korzystna zwłaszcza dla inwestorów, którzy planują utrzymanie nieruchomości w celach najmu długoterminowego.

Obecność lokatora może być także użyteczna jako narzędzie negocjacyjne – kupujący, świadomy trudności związanych z eksmisją, może wykorzystać tę sytuację do negocjacji jeszcze lepszych warunków zakupu. Sprzedający, chcąc pozbyć się problematycznej nieruchomości, może być bardziej skłonny do ustępstw.

Dla niektórych kupujących obecność lokatora nie stanowi problemu, zwłaszcza jeśli nie planują natychmiastowego zamieszkania w nowo zakupionym lokalu. Może to być idealne rozwiązanie dla osób, które kupują mieszkanie z myślą o przyszłości, a tymczasem chcą generować przychód z najmu. 

Warto jednak dokładnie przemyśleć taką transakcję, skonsultować się z prawnikiem oraz zapoznać się z prawami i obowiązkami wynikającymi z takiej sytuacji.

Sprzedaż mieszkania z lokatorem zameldowanym: podsumowanie

Sprzedaż mieszkania z lokatorem to skomplikowane przedsięwzięcie, które niesie ze sobą zarówno wyzwania, jak i potencjalne korzyści. Obecne przepisy prawne umożliwiają sprzedaż nieruchomości z zameldowanym lokatorem, ale wymagają pełnej transparentności ze strony sprzedawcy. Kupujący musi być świadomy obecności lokatora, a wszelkie ukrycie tego faktu może prowadzić do konsekwencji prawnych.

Lokatorzy mogą być związani z mieszkaniem na podstawie różnych umów, takich jak najem, dożywocie czy użyczenie, co oznacza, że nowy właściciel przejmuje wszystkie obowiązki wynikające z tych umów. Eksmisja lokatora to proces czasochłonny i skomplikowany, zwłaszcza w przypadku szczególnie chronionych grup, takich jak kobiety w ciąży czy rodziny z małymi dziećmi. Istnieją jednak możliwości zabezpieczenia transakcji, takie jak umowy przedwstępne, które mogą zawierać warunki dotyczące wyprowadzenia lokatorów.

Kupno mieszkania z lokatorem może być atrakcyjne dla inwestorów poszukujących tańszych nieruchomości. Lokale te często oferowane są po niższych cenach ze względu na dodatkowe komplikacje prawne. Dla kupujących, którzy nie planują natychmiastowego zamieszkania, obecność lokatora może zapewnić stabilne źródło dochodu z czynszu.

Sprzedaż i kupno mieszkania z lokatorem wymaga dokładnego przemyślenia i świadomości prawnych zobowiązań. Dla kupujących może to być okazja do zakupu tańszej nieruchomości, ale wiąże się z koniecznością przeprowadzenia dokładnej analizy i konsultacji z prawnikiem, aby uniknąć potencjalnych problemów i zabezpieczyć swoje interesy.