Kupno działki rolnej: kto może kupić działkę rolną?

Zakup działki rolnej jest marzeniem wielu osób — również tych, które nie posiadają statusu rolnika. Czy jednak osoby niebędące rolnikami mogą nabyć nieruchomość rolną? Czy możliwe jest odrolnienie gruntu i budowa domu jednorodzinnego na terenie zakupionej działki?

Z tego artykułu dowiesz się:

• jak przebiega kupno działki rolnej,
• czy możliwy jest zakup działki rolnej przez nierolnika,
• jakie są formalności przy zakupie działki rolnej.

Kto może kupić ziemię rolną?

Działkę rolną — jak wskazuje sama nazwa — może co do zasady kupić osoba prowadząca działalność rolniczą (lub planująca rozpoczęcie takiej działalności) oraz posiadająca odpowiednie kwalifikacje w tym kierunku. Wbrew pozorom możliwy jest jednak także zakup ziemi rolnej przez osobę, która nie jest rolnikiem — czyli nie ma odpowiedniego wykształcenia i nie prowadzi działalności rolniczej. Stopień skomplikowania zakupu gruntów rolnych przez osoby niebędące rolnikami zależy jednak m.in. od powierzchni nieruchomości.

Sprawdź również: Jak znaleźć i sprawdzić numery działek?

Kupno działki rolnej przez nierolnika: jak to wygląda w praktyce?

Na co zwrócić uwagę przy zakupie działki? Warto w pierwszej kolejności podkreślić, że inaczej będzie wyglądać zakup działki rolnej o powierzchni poniżej 0,3 ha, a inaczej, gdy ziemia rolna ma między 0,3 ha a 1 ha.

W pierwszym przypadku, czyli gdy chcemy kupić działkę rolną o powierzchni do 300 arów, cały proces powinien przebiec bez najmniejszych problemów. Zgodnie z przepisami ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego grunt rolny poniżej 0,3 ha może kupić każdy. Nie trzeba też uzyskiwać dodatkowych pozwoleń.

Czytaj również: Jak znaleźć właściciela działki?

Nieco bardziej problematyczne może być nabycie nieruchomości rolnej o powierzchni do 1 ha (a większej niż 300 arów). W takiej sytuacji należy pamiętać o prawie pierwokupu. Może ono przysługiwać dzierżawcy nieruchomości rolnej (czyli innemu rolnikowi), o ile umowa dzierżawy została zawarta w formie pisemnej, ma datę pewną, była wykonywana co najmniej przez trzy lata (licząc od tej daty), a nabywana nieruchomość wchodzi w skład gospodarstwa rodzinnego dzierżawcy.

Jeśli takiego dzierżawcy nie ma, prawo pierwokupu nieruchomości rolnej przysługuje Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa. W takiej sytuacji potencjalny nabywca nieruchomości rolnej powinien wysłać do KOWR przedwstępną (warunkową) umowę sprzedaży działki rolnej. Jeśli w ciągu miesiąca Ośrodek nie złoży oświadczenia o skorzystaniu z prawa pierwokupu, możliwe jest zawarcie ostatecznej umowy sprzedaży nieruchomości.

Czytaj więcej: Uzbrojenie działki - jaka procedura i koszty?

Zakup działki rolnej o powierzchni ponad 1 ha przez osobę niebędącą rolnikiem

Co jednak w sytuacji, gdy transakcja dotyczy nabycia ziemi rolnej powyżej 1 ha przez osobę niebędącą rolnikiem? Okazuje się, że w niektórych sytuacjach zakup działki rolnej powyżej 1 ha przez nie-rolnika również będzie możliwy, jednak zgodę na taką transakcję musi wyrazić dyrektor KOWR. Zgoda może zostać udzieloną, jeśli za nabyciem działki stoi ważna przyczyna; osoba zainteresowana kupnem może uargumentować chęć zakupu ziemi rolnej np. relacjami rodzinnymi.

Należy jednak mieć świadomość, że kupujący musi się dodatkowo zobowiązać nie tylko do prowadzenia gospodarstwa rolnego, ale też — do zamieszkania na terenie gminy, w której znajduje się nabywana nieruchomość rolna. Dodatkowo nabywca takiej działki nie może jej sprzedać przed upływem 5 lat.

Opłaty notarialne przy zakupie działki rolnej: ile trzeba zapłacić za notariusza?

Wiele osób może zastanawiać się, ile kosztuje notariusz przy kupnie działki rolnej — i czy te opłaty kształtują się tak samo, jak w przypadku innych nieruchomości. Koszt sporządzanie aktu notarialnego w przypadku zakupu działki rolnej jest taki sam jak przy skupie działki budowlanej, domu czy mieszkania — wysokość taksy notarialnej jest uzależniona bowiem od wartości transakcji.

Maksymalną wysokość stawki taksy notarialnej określa rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości. Na przykład, jeśli cena działki rolnej mieści się w przedziale od 60 tys. zł do 1 mln zł, to nabywca może zapłacić maksymalnie 1010 zł + 0,4 proc. od nadwyżki powyżej 60 tys. zł. Warto jednocześnie pamiętać, że mowa o stawce maksymalnej — notariusz może zażądać ostatecznie niższej kwoty.

Koszty notarialne przy zakupie działki rolnej to jednak nie tylko taksa notarialna. Nabywca musi zapłacić również za odpis aktu notarialnego.

Sprawdź również: Umowa przedwstępna sprzedaży działki

Podatek od kupna działki rolnej

Kolejnym kosztem przy zakupie działki rolnej (oprócz wspomnianych wyżej opłat notarialnych) jest podatek od zakupu działki rolnej. Tak jak w przypadku mieszkań czy innych nieruchomości, jeśli sprzedającym jest osoba fizyczna, nabywca musi uiścić podatek od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2 proc. ceny nieruchomości.

Czytaj więcej: Podatek od sprzedaży działki - ile wynosi?

Czy można odrolnić działkę?

Wiadomo już zatem, że zakup działki rolnej nie będąc rolnikiem, jest możliwy. Co jednak z możliwością odrolnienia takiej działki w celu wybudowania domu jednorodzinnego? Dobra wiadomość jest taka, że w wielu przypadkach będzie to możliwe, chociaż konieczne jest dopełnienie dodatkowych formalności.

W pierwszej kolejności należy sprawdzić informacje zawarte w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego (o ile gmina dysponuje takim planem). Właściciel działki dowie się dzięki temu, czy przewidziano możliwość zabudowy na posiadanej przez niego ziemi, czy też jest to teren przeznaczony jedynie pod uprawy. W sytuacji, gdy nie ma MPZP, osoba chcąca wybudować dom na działce rolnej musi zwrócić się do gminy o wydanie warunków zabudowy.

Warto jednak pamiętać, że w wielu wypadkach konieczne będzie uzyskanie dodatkowych zgód. Wiele zależy w tym wypadku od klasy gruntów na działce rolnej. Jeśli grunty na działce są zaklasyfikowane do klasy I, II, III, to konieczna będzie dodatkowa zgoda i wyłączenie gruntu z produkcji rolnej. Podobnie będzie w przypadku gleb pochodzenia mineralnego klasy IV, V i VI.

Sprawdź również: Jak sprawdzić klasę gruntu online?

Kupno działki rolnej: podsumowanie

Co do zasady zakupu działki rolnej dokonują rolnicy indywidualni, którzy prowadzą już działalność rolniczą (albo zamierzają ją prowadzić) i mają do tego odpowiednie kwalifikacje. Nie wszyscy jednak zdają sobie sprawę z faktu, że działki rolne poniżej 1 ha mogą również kupować osoby, które nie prowadzą działalności rolniczej i nie zamierzają tego zmieniać w przyszłości. W niektórych sytuacjach możliwy jest zresztą zakup ziemi rolnej nawet o powierzchni powyżej 1 ha — choć jedynie za zgodą KOWR.