Niwelacja terenu: jak wyrównać działkę ze spadkiem?

Budowa domu na działce ze spadkiem wymaga wcześniejszej niwelacji terenu. Przed rozpoczęciem prac budowlanych należy dopełnić wymaganych formalności i przeprowadzić pomiary terenu.

Z artykułu dowiesz się m.in.:

• jak wyrównać działkę ze spadkiem,
• jakie są koszty niwelacji terenu,
• jakich formalności dopełnić przed wyrównaniem działki,
• jak zagospodarować działkę ze spadkiem terenu.

Czym jest niwelacja terenu: definicja

Niwelacja terenu to prace budowlane, których celem jest wyrównanie podłoża działki. Mogą one polegać nie tylko na usuwaniu nadmiaru ziemi i jej wywożeniu, lecz także na jej dowożeniu oraz usypywaniu, aby zasypać zagłębienia i podwyższyć teren. W efekcie dom może zostać bezpiecznie postawiony w miejscu, w którym nie ma żadnych spadków.

Niwelacja terenu: formalności i przygotowanie

Działka ze spadkiem terenu powinna zostać wyrównana, jeśli właściciel chce na niej wybudować dom. W przeciwnym razie zakupiony projekt budynku nie będzie mógł zostać zrealizowany.

Niwelacja terenu jest zaliczana do prac przygotowawczych. Dlatego nie można przeprowadzać jej przed zgłoszeniem budowy domu albo otrzymaniem w urzędzie gminy lub powiatu pozwolenia na budowę – zgodnie z art. 41 ustawy Prawo budowlane. Grunt należy wyrównać, zanim zostanie wykonane ogrodzenie i uzbrojenie działki.

Jeśli właściciel działki przeprowadzi niwelację terenu bez pozwolenia lub zgłoszenia budowy, może to zostać potraktowane jako samowola. Będzie mu wtedy groziła kara grzywny do 5000 złotych lub nawet decyzja organów administracyjnych o wyburzeniu domu.

Teren ze spadkiem może zostać wyrównany bez spełniania dodatkowych formalności, jeśli inwestor nie zamierza budować na nim domu ani innego obiektu budowlanego trwale połączonego z gruntem. Zezwoleń nie wymaga np. działka rolna, przeznaczona do prowadzenia ogrodu abo nasadzeń drzew i krzewów.

Sprawdź również, ile wynosi podatek od sprzedaży działki.

Jak wyrównać działkę ze spadkiem terenu?

Niwelacja terenu powinna rozpocząć się od przeprowadzenia pomiarów przez geodetę. Zmierzy on, m.in. przy użyciu niwelatora, różnice nachylenia na poszczególnych wysokościach, określi pozycję działki względem drogi, sprawdzi kierunki spadku oraz wskaże, jakie czynności związane z wyrównaniem terenu należy wykonać.

Działka ze spadkiem powinna zostać następnie oczyszczona z krzewów, drzew i innych elementów, które utrudniają wprowadzenie na jej teren sprzętu potrzebnego do wykonania prac. Następnie należy przygotować miejsce do składowania materiałów – można np. wynająć kontener. Warto również określić dokładną lokalizację kanalizacji, studni, gazociągu, okablowania i innych konstrukcji, które mogłyby utrudnić wyrównywanie terenu.

Kolejny etap polega na profilowaniu działki – służą do tego pręty, poziomy profil, grabie i sznurek. Następnie usuwa się wierzchnią warstwę gruntu (humus) i wyrównuje grunt (dodaje lub usuwa ziemię) za pomocą koparki oraz innych maszyn. Konieczne może okazać się również utwardzenie terenu oraz wytyczenie rowów melioracyjnych i drenażu, aby uniknąć gromadzenia się wody na działce. Stoki powinny także zostać zabezpieczone przed osuwaniem się ziemi i erozją – można zastosować np. murki oporowe i siatki przeciwerozyjne.

Co powinien uwzględniać projekt domu na działkę ze spadkiem terenu?

Projekt domu na działkę ze spadkiem terenu powinien uwzględniać charakterystykę działki, w tym poziomy nachylenia czy ekspozycję skarp na słońce. Niezbędne jest dostosowanie projektu do wymogów Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy. W dokumentach tych znajdują się m.in. numery działek, a także określona jest klasa gruntu. Umowa przedwstępna sprzedaży działki nie powinna być podpisywana przed sprawdzeniem tych informacji.

Dom na działkę ze spadkiem terenu musi zostać podpiwniczony. Architekci zalecają również uwzględnienie w projekcie budowy garażu – spadek może być wtedy nachylony w kierunku drogi dojazdowej.

Ogrodzenie działki ze spadkiem

Ogrodzenie działki ze spadkiem najlepiej wykonać z siatki lub stalowych krat – tego typu konstrukcje są elastyczne i łatwiejsze w montażu na nierównym terenie w porównaniu do ogrodzenia z betonu lub ciężkich elementów metalowych. Wskazane może być zastosowanie elementów wzmacniających, np. podpór.

Jak zagospodarować działkę ze spadkiem?

Warto rozważyć zakup działki na nierównym terenie nie tylko z uwagi na atrakcyjne ceny takich gruntów. Istnieje wiele sposobów na zagospodarowanie działki ze spadkiem. Na takim terenie można zaplanować m.in.:

• taras widokowy – warto o nim pomyśleć zwłaszcza wtedy, gdy działka ze spadkiem jest nachylona w kierunku ogrodu. Taras na działce ze spadkiem może zapewnić piękne widoki na okolicę. Posłuży także jako strefa relaksu i zabawy,
• schody – połączą miejsca znajdujące się na różnych poziomach skarpy. Najczęściej wykonuje się je z kamienia, drewna lub płyt betonowych,
• basen lub oczko wodne – sprawdzą się w przypadku działki z dużym spadkiem. Można takie zbiorniki wodne estetycznie wkomponować w naturalne ukształtowanie terenu,
• oświetlone ścieżki i chodniki – budują przytulną atmosferę, a zarazem zwiększają bezpieczeństwo poruszania się po spadzistym terenie,
• ogród na poziomach – można sadzić rośliny, które preferują duży zacienienie albo wymagają ochrony przed wiatrem. Sprawdzą się np. jałowce, hortensje, irysy czy trawy ozdobne,
• podjazd do garażu – warto o nim pomyśleć, jeśli nachylenie w kierunku drogi ma maksymalnie 25%,
• skalniak – kompozycja utworzona z kamieni i roślin na skarpie, np. kosodrzewiny, sukulentów, bergenii, funkii czy paproci,
  inne elementy dekoracyjne – np. wodospady, kaskady czy strumienie.

Taras na działce ze spadkiem

Jednym z najciekawszych pomysłów na to, jak zagospodarować działkę ze spadkiem, jest wykonanie tarasu. Rozwiązanie to sprawdza się w przypadku dużego nachylenia – można wtedy za pomocą schodów stworzyć kilka poziomów na różnych wysokościach.

Taras na działce ze spadkiem powinien znajdować się na szczycie skarpy albo ponad nią. Poszczególne poziomy można utwierdzić na słupach. Warto zadbać o odpowiednie odwodnienie tarasu.

Niwelacja terenu: cena za m2

Istnieje wiele czynników, które wpływają na to, ile kosztuje niwelacja terenu. Cena za m2 zależy m.in. od:
    • poziomu nierówności, 
    • jakości gruntu, stopnia jej zbicia i ilości kamieni,
    • konieczności wycinki drzew i usunięcia innych przeszkód,
    • powierzchni działki do wyrównania,
    • lokalizacji działki,
    • konieczności wykonania drenażu,
    • innych specyficznych wymagań projektu.

Można w przybliżeniu wskazać, z jakim kosztem wiąże się niwelacja terenu. Cena najczęściej wynosi od 4 do 15 złotych za m2. 

Niwelacja terenu: podsumowanie

Niwelacja terenu jest niezbędna, aby możliwa była budowa domu na działce ze spadkiem. Należy pamiętać, aby przed rozpoczęciem prac dopełnić wymaganych formalności i zlecić geodecie wykonanie pomiarów. Ważne jest także, aby projekt domu na działkę ze spadkiem terenu odpowiadał Miejscowemu Planowi Zagospodarowania Przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy. Działka ze spadkiem może zostać na różny sposób zagospodarowana, np. poprzez wykonanie tarasu, podjazdu do garażu, skalniaka lub ogrodu na poziomach.