Rynek wynajmu mieszkań w Polsce - jesień 2020

Pandemia COVID-19 odciska znaczne piętno na rynku nieruchomości. Wynajem mieszkań w największych miastach stanął przed dużym wyzwaniem, szczególnie z powodu zdalnego nauczania na uczelniach. Jak wyglądała sytuacja na rynku wynajmu w miesiącach sierpień-wrzesień? Zapytaliśmy o to przedstawicieli współpracujących z nami agencji nieruchomości. Ich analizę koniunktury - w porównaniu do zeszłego roku - prezentujemy poniżej.

Łukasz Wróbel - Właściciel biura NEW HOUSE, Olsztyn:

- W porównaniu z sierpniem i wrześniem zeszłego roku obserwujemy około 50% spadek liczby zapytań i spadek sfinalizowanych transakcj wśród osób poszukujących mieszkania do wynajęcia. Olsztyn jest miastem akademickim, a studenci będą uczyć się zdalnie. Mamy obecnie przewagę podaży mieszkań na wynajem nad popytem na nie. Bardzo dobrze ma się natomiast rynek mieszkań do wynajęcia w wysokim, vipowskim standardzie w prestiżowych lokalizacjach. Wynajmują je głównie firmy bądź osoby, które planują związać się z Olsztynem na dłużej.

Paweł Koronkiewicz - Właściciel biura Estate Polska, Trójmiasto:

- W sierpniu oraz wrześniu zauważyliśmy znaczącą różnice w porównaniu do analogicznych okresów z lat poprzednich, jeśli chodzi wynajem mieszkań w Gdańsku, Gdyni oraz Sopocie. Przy jednoczesnym wzroście podaży, popyt na wynajem znacząco spadł. Przyczyną tej sytuacji jest pokłosie pandemii COVID-19. Zmniejszony popyt wynika przede wszystkim z tego, że większość uczelni wybrała model nauczania zdalnego. W związku z tym wielu studentów nie szuka nowego lokum bądź nie przedłuża dotychczasowych umów najmu.

W Trójmieście, w porównaniu do innych dużych miast w Polsce, bardzo dużą część mieszkań na wynajem stanowią mieszkania wynajmowane krótkoterminowo (poprzez portale takie jak airbnb, czy booking). Jednak w związku z COVID-19 wielu właścicieli takich mieszkań przerzuciło się na wynajem długoterminowy już na początku czerwca, zwiększając tym samym podaż na rynku. Dodatkowo, znaczna część wynajmujących swoje mieszkania na doby (planujących wynajem krótkoterminowy w tym roku) w miesiącach lipiec/sierpień zaczęła jednak wybierać opcję długoterminowego najmu. Wynika to z faktu, że okazało się, iż przychody generowane z najmu krótkoterminowego w poprzednich latach były o 50%, a w niektórych przypadkach nawet 67% większe.

Konsekwencją powyższych zmian popytowo-podażowych jest spadek cen za wynajem długoterminowy o średnio 10- 20%. W rozpatrywanym okresie do naszego biura odezwało się wielu właścicieli nieruchomości, którzy mają problemy z wynajmem na własna rękę.

Monika Janusz - Dyrektor ds. Sprzedaży JOT-BE Nieruchomości, Wrocław:

- Nieznana dotychczas rzeczywistość, wywołana pandemią koronawirusa, wpłynęła na pogorszenie się sytuacji właścicieli oferujących wynajem mieszkań we Wrocławiu, szczególnie tych, którzy oferowali swoje mieszkania dla studentów. Wpływ na to miała przede wszystkim decyzja większości wyższych uczelni we Wrocławiu o przejściu na model nauki zdalnej, co w większości przypadków spowodowało pozostanie studentów w rodzinnych domach. Tylko część młodych ludzi powróciła do Wrocławia, aby rozpocząć lub kontynuować studia.

Zmniejszone zainteresowanie najmem mieszkań odbiło się na wysokości czynszu w ofertach lokali na wynajem. Właściciele mieszkań, którzy w odpowiednim czasie zaufali doświadczonemu pośrednikowi i obniżyli czynsz (nawet o 20%), wynajęli swoje nieruchomości. Często najemcami byli studenci, którzy mimo zmniejszenia ilości godzin na uczelniach, zdecydowali się na przyjazd do miasta, np. ze względu na podjęcie pracy.

Nie najlepszej sytuacji na rynku nieruchomości nie pomaga fakt, że na portalach agregujących informacje handlowe dotyczące nieruchomości na wynajem, widoczna jest spora ilość ofert o mocno zawyżonych cenach, które kreują u właścicieli mieszkań błędne wyobrażenie o aktualnej kondycji rynku najmu w zakresie potencjalnych przychodów możliwych do uzyskania z wynajęcia, przez co narażają się na wydłużony czas pozyskania najemcy. W tej sytuacji nieoceniona jest pomoc pośrednika znającego rynek i realia jakie go kształtują. Niewątpliwie zbyt duża podaż na rynku najmu względem zmniejszonego popytu będzie skutkować obniżeniem czynszu najmu.

Adam Jakubczak - Właściciel biura AJ Promotion - Twoje biuro nieruchomości, Łódź:

- Jako biuro nieruchomości obsługujące wynajem mieszkań w Łodzi, dostrzegliśmy w miesiącach sierpień - wrzesień zmianę na rynku w porównaniu z rokiem poprzednim. Odnotowaliśmy wyraźny spadek zainteresowania mieszkaniami studenckimi, w tym podzielonymi na pokoje, jak również niskobudżetowymi mieszkaniami dla obcokrajowców. Spowodowane jest to znacznym ograniczeniem zajęć stacjonarnych na większości uczelni wyższych w Łodzi. Wyjątek stanowią tutaj studenci Uniwersytetu Medycznego, którzy mają wprowadzony model hybrydowy.

Nastąpił natomiast wzrost popytu na mieszkania o podwyższonym standardzie dla pracowników łódzkich korporacji, choć i w tym sektorze zauważalny jest spadek kwot najmu. Niemniej jednak obniżka cen mogła być także spowodowana dużą ilością mieszkań, które trafiły na rynek z oddanych inwestycji na początku 2020 roku. Zaobserwowaliśmy także wzrost wynajmów krótkoterminowych od trzech do sześciu miesięcy. Podsumowując, przede wszystkim mieszkania o dobrym standardzie, jak i w okazyjnych cenach cieszą się dużym zainteresowaniem. Klienci podchodzą z większą uwagą do zaciąganych zobowiązań.

Adrianna Franczewska-Krupa - Właścicielka biura FRANCZEWSKA Nieruchomości, Lublin:

- Rynek najmu w Lublinie opiera się w znacznej części na wynajmie mieszkań dla studentów. W Lublinie mamy wiele uczelni wyższych: KUL, UMCS, Uniwersytet Przyrodniczy, Akademia Medyczna, Politechnika Lubelska oraz WSPiA, WSEI, WSSP. Ze względu na pandemię sporo uczelni nie powróciło do stacjonarnych wykładów, a studia toczą się częściowo trybem zdalnym. Sytuacja ta przełożyła się na rynek najmu długoterminowego.

Proces wynajmu mieszkań jest dłuższy niż w poprzednich latach. Zaobserwowaliśmy, że ze względu na niepewność o powrocie trybu stacjonarnego i ewentualności wprowadzenia ograniczeń przez rząd, decyzje podejmowane są w ostatniej chwili. W poprzednich latach od lipca obserwowaliśmy wzrost cen najmu. Obecna sytuacja wpłynęła na lekką korektę cen. Nie dotyczy to wynajmu domów w Lublinie, bo tu nadal jest wysokie zainteresowanie.

Kolejną grupą najemców są rodziny i pojedynczy lokatorzy. Szersza oferta na rynku najmu spowodowała, że coraz częściej decydują się oni na zmiany. Widzimy tendencję podnoszenia standardu miejsca zamieszkania, ale są i klienci szukający mniejszych i tańszych niż dotychczas mieszkań.

Rynek wynajmu rozwija się w Polsce dość dobrze. Polacy wolą inwestować pieniądze w nieruchomości, bo to obecnie jedyna słuszna alternatywa dla bankowych lokat. Zakładając nawet, że mieszkanie nie będzie wynajmowane od razu, nadal jest to doskonała inwestycja. Wprowadzane zmiany przepisów spowodują kolejne podwyżki cen mieszkań. 

Z przeprowadzonych przeze mnie analiz wynika, że pomimo informacji, jakie pojawiły się w mediach o nieistnieniu po pandemii lubelskiego rynku najmu krótkoterminowego, wynajem mieszkań w Lublinie ma się całkiem dobrze. Ze względów bezpieczeństwa turyści częściej, niż z hoteli korzystają z prywatnego wynajmu całych mieszkań.

Tomasz Obarski – Warszawski Agent Nieruchomości, Warszawa:

- W Warszawie notujemy wyraźny spadek wynajmu mieszkań, zwłaszcza 3 pokojowego i więcej. Kawalerka do wynajęcia w Warszawie w dobrej lokalizacji znajduje dość szybko najemcę, pod warunkiem że jest w dobrym stanie oraz cenie (5 do 10% taniej niż rok temu). Spora część najemców wykorzystuje sytuację do zmiany mieszkania ze starego budownictwa na nowe. Dużo osób wyjechało z Warszawy do rodzinnych domów podczas lockdownu, pracowały zdalnie i nie wróciły jeżeli nie musiały. Dużo uczelni także wprowadziło zdalne nauczanie. Większe mieszkania chętniej są wynajmowane na pokoje lub przez grupy studentów – zwłaszcza z zagranicy, głównie z Azji oraz Afryki.

Spadek najmu krótkoterminowego również miał spory wpływ na najem długoterminowy, zwłaszcza ten przeznaczony na turystykę. Dużo takich lokali zmieniło przeznaczenie na najem długoterminowy. Osoby zajmujące się wynajmem krótkoterminowym na cele biznesowe (delegacje pracowników firm) ma się dobrze.

Sytuacja może się niedługo zmienić, ponieważ coraz więcej mieszkań jest wycofywanych z rynku na cele kwarantanny osób z wykrytym Covid-19 dla rodzin właścicieli, a często również w ramach akcji Mieszkanie dla Medyka.

Marcin Zając - Specjalista ds. Sprzedaży i Wynajmu Nieruchomości Nowodworski Estates, Kraków:

- Tak, nastąpił pewien spadek zainteresowania wynajmem mieszkań. Ostatnie lata były czasem hossy na rynku wynajmu nieruchomości. Mieszkanie do wynajęcia w Krakowie było wówczas wynajmowane krótko- (głównie turystom) i długoterminowo. W czasie pandemii większość nieruchomości z wynajmu krótkoterminowego trafiła na rynek wynajmu długoterminowego, co spowodowało duży wzrost podaży mieszkań w dość krótkim czasie, przy jednoczesnym spadku popytu. Połączenie cięć budżetowych w wielu firmach z ograniczonym ruchem międzynarodowym sprawiło, że w tym roku napływ nowych najemców krajowych i zagranicznych był mniejszy niż rok temu. W związku z tym, wielu właścicieli mieszkań uznało, że jest gotowych obniżyć swoje oczekiwania wobec czynszu wynajmu nieruchomości, zamiast utrzymywać je puste, dlatego ceny najmu się obniżyły.

Do tej pory lokalizacja nieruchomości miała bardzo duże znaczenie. W czasie COVID-19 i przejścia przez wiele firm na pracę zdalną, z perspektywy najemców przestała być tak ważnym kryterium wyboru. Większego znaczenia nabrały walory użytkowe, takie jak dodatkowe pomieszczenie (możliwe do adaptacji pod domowe biuro), duży taras czy bliskość terenów zielonych, a mieszkania z prywatnymi ogrodami wynajmowaliśmy praktycznie od ręki. Najemcy, których umowa dobiegała końca, często zmieniali nieruchomość na taką, która w większym stopniu odpowiadała ich potrzebom lub na podobną, ale tańszą.

We wrześniu zaobserwowaliśmy skokowy wzrost zainteresowania ofertami spowodowany powrotem części studentów na uczelnie. W poprzednich latach poszukiwania mieszkań rozpoczynali oni już w lipcu, jednak w tym roku intensywna kumulacja nastąpiła dopiero miesiąc przed rozpoczęciem roku akademickiego. Był to dobry moment na wynajęcie mieszkań zlokalizowanych w rozsądnej odległości od uczelni lub z dogodnym dostępem do komunikacji miejskiej. Zadowoleni są studenci międzynarodowi, szczególnie z krajów o wysokich zarobkach, którzy w tym roku mogli wybierać wśród ofert mieszkań przeznaczonych wcześniej dla turystów - w prestiżowych, nowoczesnych inwestycjach i wysokim standardzie wykończenia wnętrz.

Łukasz Bittner - Współwłaściciel biura nieruchomości INVENTUM, Poznań:

- Poznań jest miastem akademickim, w którym co roku około 30 tys. studentów rozpoczyna naukę. Z czego wiele osób przyjeżdża z daleka i poszukuje miejsca do zamieszkania. Przed pandemią COVID-19, czas od połowy lipca do połowy września był zawsze bardzo intensywnym okresem i wszystkie pokoje mieliśmy wynajęte na kolejne 12 miesięcy. Obecnie mamy jeszcze wolne 15% pokoi, którymi dysponujemy. Wynika to z faktu, że wiele uczelni podjęło decyzję o prowadzeniu zajęć online, przynajmniej w pierwszym semestrze.

Ceny za pokoje są mniej więcej na zbliżonym poziomie przy uczelniach, które prowadzą zajęcia stacjonarne a spadły, nawet o 10% w przypadku pokoi, dedykowanych studentom uczelni, które będą zajęcia prowadzić zdalnie. Wydaje się jednak, że obniżanie dalsze ceny, nie wpłynie na ich wynajem, po prostu brak jest studentów. Co do mieszkań na wynajem to ceny raczej pozostały na poprzednich poziomach. Znaczna większość mieszkań została ponownie wynajęta tym samym osobom, na warunkach z ubiegłych lat. A nowe oferty najdalej w ciągu miesiąca znajdowały swoich najemców.

Należy jednak zaznaczyć, że biorąc pod uwagę wzrost inflacji, dochód netto właścicieli, nawet przy utrzymaniu ceny z ubiegłego roku był niższy. Choć większość tych mieszkań zakupiona została na kredyt hipoteczny, którego rata z powodu obniżki stóp procentowych, uległa obniżeniu. Czyli właściciele i tak powinni być zadowoleni per saldo.

Drugą ważną kwestią jest fakt, że w wyniku COVID-19 bardzo ucierpiał rynek najmu krótkoterminowego i część osób przeniosła swoje nieruchomości na rynek najmu długoterminowego. A wiadomo, że jak zwiększa się podaż, a zmniejsza popyt to albo odbija się to na cenie produktu, albo na czasie, kiedy następuje jego wynajęcie w tym przypadku.

Reasumując, w Poznaniu, z punktu naszych doświadczeń, rynek najmu jest raczej stabilny. Ceny właściwie utrzymują się na poprzednich poziomach, co najwyżej trzeba dłużej poczekać na zainteresowanych. Wszyscy też czekamy na ruch uczelni i na powrót studentów. Wówczas wolne mieszkania na wynajem Poznań, powinny szybko znaleźć swoich najemców, a drugim krokiem będzie zapewne wzrost cen, choć też raczej delikatny.

Jak sytuacja na rynku nieruchomości wyglądała w całej Polsce? O podsumowanie warunków wynajmu mieszkań w tym trudnym okresie poprosiliśmy Ewelinę Staruch - Analityka Rynku Nieruchomości Centrum AMRON.

- Pośrednicy w obrocie nieruchomościami aktywnie uczestniczą w kształtowaniu trendów na lokalnych rynkach mieszkaniowych największych miast w Polsce. Specyfika zawodu wymusza na tej grupie specjalistów orientację w bieżącej sytuacji rynkowej i reakcję na zmiany w popycie i podaży, dlatego ich ocena koniunktury jest w branży nieruchomościowej niezwykle istotna. Pośrednicy zgodnie twierdzą, że w sierpniu i wrześniu zainteresowanie najmem było zauważalnie mniejsze niż rok temu, natomiast ceny utrzymały się na tym samym poziomie bądź spadły w zależności od segmentu rynku najmu.

Najwyższy odsetek najemców stanowią osoby młode, dla których zakup własnego mieszkania jest często nieosiągalny ze względów finansowych. Druga połowa studenckich wakacji to okres, kiedy podpisywanych jest najwięcej umów najmu długoterminowego przede wszystkim z powodu zbliżającego się roku akademickiego. Pandemia COVID-19 postawiła jednak pod znakiem zapytania powrót studentów na uczelnie, dlatego część z nich wstrzymywała się z decyzją o zakwaterowaniu do ostatniej chwili. Ostateczna wiadomość o wprowadzeniu zdalnego trybu nauczania zapewne skłoniła sporą grupę młodych osób do pozostania w domu rodzinnym.

Badanie „Studenci na rynku nieruchomości 2020” Centrum AMRON wykazało, że po wybuchu pandemii 27% studentów wyprowadziło się z miasta studiowania, natomiast w przypadku 30% ankietowanych opłata za najem obniżyła się. Zdalny tryb studiów i pracy, ale także odpływ obcokrajowców z pewnością spowodowały zmniejszenie zainteresowania najmem. W sierpniu popyt w największych miastach był nawet o połowę niższy niż przed rokiem, natomiast we wrześniu zaobserwowano poprawę, gdyż spadek wyniósł około 20%. Największy udział najemców długoterminowych stanowią obecnie osoby studiujące hybrydowo oraz młode osoby pracujące stacjonarnie.

Baza ofert najmu długoterminowego w sierpniu i wrześniu niewątpliwie powiększyła się w porównaniu do analogicznego okresu roku ubiegłego. Przyczynami tego mogły być trudności ze znalezieniem nowych lokatorów po wypowiedzeniu umów, a także konwersja przeznaczenia mieszkań z najmu na doby na najem średnio- lub długoterminowy. Zmiana proporcji pomiędzy podażą a popytem przyczyniła się do nieznacznych spadków średnich cen w największych miastach przeważnie o kilka procent w odniesieniu do roku poprzedniego. Doprowadziło to także do zwiększenia liczby pustostanów na rynku.

Pojawienie się czarnego łabędzia w postaci pandemii zdecydowanie bardziej dotknęło najem krótkoterminowy, który po kilkuletnim okresie prosperity przechodzi kryzys. Podsumowując, wynajmujący muszą przystosować się do obecnie panujących realiów rynkowych i niejednokrotnie zmienić przeznaczenie przedmiotu najmu lub otworzyć się na negocjacje stawki czynszu.