Umowa przedwstępna sprzedaży działki: wzór w PDF i DOC

Chęć zakupu działki budowlanej może generować wiele stresu, a na pewno stwarza wiele formalności, których należy dopełnić jak najstaranniej. Ale od czego zacząć chcąc zabezpieczyć swoje interesy? Dobrym wyborem może być podpisanie umowy przedwstępnej sprzedaży działki, której wzór udostępniamy w artykule. 

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• jak wygląda bezpieczna umowa przedwstępna sprzedaży działki
• jakie elementy musi zawierać,
• czy umowa przedwstępna jest konieczna do zawarcia transakcji.

Czym jest i do czego służy umowa przedwstępna kupna-sprzedaży gruntu?

Podobnie jak przy zakupie mieszkania czy domu, nabywca działki chcąc zabezpieczyć swoje interesy, podpisuje umowę przedwstępną. Zawiera ją, ponieważ  zobowiązuje strony do późniejszego zawarcia umowy przyrzeczonej. Oprócz własnoręcznego podpisu kupujący musi również wpłacić zadatek lub zaliczkę. 

Jeśli zajrzeć do Kodeksu Cywilnego, a konkretnie do artykułu 389, można poznać dokładną definicję umowy przedwstępnej. Mówi on, że w wyniku jej podpisania obie strony zobowiązują się po określonym czasie, zawarcia właściwej umowy. Tą ostatnią Kodeks nazywa umową przyrzeczoną. 

Zawarcie umowy przedwstępnej nie jest obligatoryjne, ale zwykle ma miejsce, gdy umowa przyrzeczona (również nazywana ostateczną) nie może być podpisana od razu. Umowę przedwstępną często podpisuje się także wtedy, gdy nieruchomość jest finansowana kredytem hipotecznym lub gdy sprzedający potrzebuje czasu na spłatę istniejącego zobowiązania hipotecznego. Co ważne, nie musi być ona zostać zawarta w formie aktu notarialnego — można ją sporządzić w zwykłej formie pisemnej.

Czytaj również: Jak znaleźć i sprawdzić numery działek?

Umowa przedwstępna kupna działki — wzór. Jakie dane musi zawierać?

To, że umowa przedwstępna nie musi zostać poświadczona notarialnie, nie oznacza, że należy przygotować ją według własnego uznania. Aby jak najlepiej zabezpieczała interesy obu stron i mogła służyć skutecznemu dochodzeniu roszczeń, powinna zawierać następujące ustalenia:

• miejsce i data zawarcia,
• oznaczenie stron umowy:
  • imiona i nazwiska,
  • PESEL,
  • daty urodzenia,
  • imiona rodziców,
  • adresy zamieszkania,
  • numery dokumentów tożsamości.
• Jeśli umowę zawierają osoby prowadzące działalność gospodarczą, potrzebna jest ich:
  • nazwa i numery NIP, najlepiej razem z odpisem zaświadczenia z ewidencji działalności gospodarczej.
• W przypadku spółek z o.o jej przedstawiciel powinien podać:
  • nazwę,
  • adres siedziby,
  • numer wpisu do KRS,
  • dane osoby uprawnionej do reprezentacji.
• Oświadczenie sprzedającego potwierdzające prawo własności do sprzedawanej działki oraz ewentualną informacją czy jest ona częścią małżeńskiej wspólnoty majątkowej lub, czy jest obciążona hipoteką;
• Charakterystyka działki, czyli opis uwzględniający jej:
  • charakter (rolny, rekreacyjny, budowlany itd.):
  • położenie,
  • powierzchnię i granicę,
  • numer księgi wieczystej,
  • stan zabudowy (jeśli istnieje),
  • wypis z ewidencji gruntów;
• cena sprzedaży,
• informacja o uiszczeniu odpowiedniej kwoty tytułem zadatku lub zaliczki,
• termin i miejsce zawarcia umowy,
• podpisy obu stron. 

Pobierz wzór umowy przedwstępnej sprzedaży działki w formacie przyjaznym dla Word

Przedwstępna umowa sprzedaży domu z zadatkiem czy z zaliczką?

Wróćmy do interesującego tematu zamykającego się w pytaniu: czy lepiej podpisać umowę przedwstępną z zadatkiem, czy z zaliczką? Zarówno zadatek, jak i zaliczka mają zabezpieczyć obie strony, jeśli transakcja ostatecznie nie dojdzie do skutku. Najpierw omówimy zadatek i to, co się z nim dzieje w razie rezygnacji którejś ze stron. 

Sprawdź również: Jak znaleźć właściciela działki? oraz Na co zwrócić uwagę przy zakupie działki? 

Jeśli to z winy sprzedającego nie dojdzie do zawarcia umowy przyrzeczonej, kupujący może zażądać od niego zwrotu zadatku w podwójnej wysokości. Natomiast w odwrotnym przypadku, czyli jeśli to kupujący nie wywiąże się z umowy, sprzedający może zachować otrzymany zadatek w niezmienionej wysokości. 

Sprawa z zaliczką ma się trochę inaczej. Jest ona kwotą wpłacaną na poczet ceny nieruchomości, co oznacza, że jeśli kupujący zapłaci ją kupującemu, a transakcja ostatecznie nie dojdzie do skutku, w każdym wypadku zaliczka podlega zwrotowi. Zatem zaliczka stanowi słabsze zabezpieczenie niż zadatek (można ją rozważać bardziej w kategoriach zabezpieczenia ''psychologicznego'', aniżeli prawnego).

Umowa przedwstępna kupna działki rolnej i działki rekreacyjnej

Sprzedaż działki rolnej

Przy sporządzaniu umowy przedwstępnej zakupu działki, niezależnie od jej rodzaju, istotne jest uwzględnienie takich standardowych informacji jak położenie działki, jej numer, powierzchnia oraz numer księgi wieczystej, o ile jest dostępny. Jednakże w przypadku sprzedaży niektórych typów działek, szczególnie rolnych, konieczne są dodatkowe zapisy związane z ich specyfiką. Od 2019 roku, na mocy ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, obrót ziemią rolną został ograniczony (chodzi o działki większe niż 30 arów). Ustawa ta wprowadziła poszerzone uprawnienia do pierwokupu.

Oznacza to, że zakup działki rolnej jest możliwy tylko wtedy, gdy uprawniony do pierwokupu nie skorzysta z tego prawa, lub gdy działka nie podlega prawu pierwokupu. Dlatego przed zawarciem umowy przedwstępnej kupna działki rolnej, należy dokładnie ustalić te kwestie, najlepiej powierzając to zadanie notariuszowi. W umowie powinien znaleźć się również jasno określony zapis dotyczący przeznaczenia ziemi. Jeśli planujesz budowę domu na nieruchomości rolnej, konieczna będzie zmiana przeznaczenia gruntów z rolnych na budowlane, czyli ich odrolnienie. Warto także pamiętać, że zgodnie z obowiązującymi przepisami, działkę rolną o powierzchni większej niż 1 hektar może nabyć jedynie osoba posiadająca status rolnika.

Sprzedaż działki rekreacyjnej

Najczęściej mówiąc o chęci posiadania działki rekreacyjnej mamy na myśli te dostępne w ramach ROD, czyli Rodzinnych Ogródków Działkowych. Właścicielem takich nieruchomości jest Polski Związek Działkowców i jedyną drogą do ''własności'' jest dzierżawa tychże obiektów. Własność ujęta jest w cudzysłowie, ponieważ zgodnie z prawem, użytkownik działki ROD nie staje się jej właścicielem — prawo do działki nabywa się na dwa sposoby:

1. poprzez zawarcie umowy dzierżawy działkowej z ROD,
2. umowy przeniesienia praw do dzierżawy działki od innego działkowca.

Tego rodzaju umowa powinna być poświadczona aktem notarialnym i zatwierdzona przez zarząd ROD (zatwierdzenie powinno odbyć się w ciągu 2 miesięcy).

Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania a działki — czy są jakieś różnice?

Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania od działki różni się głównie w kontekście szczegółowych zapisów oraz formalno-prawnych aspektów związanych z danym rodzajem nieruchomości.

W przypadku mieszkań umowa dotyczy sprzedaży lokalu mieszkalnego, co często wiąże się z dodatkowymi kwestiami takimi jak zbadanie stanu technicznego budynku czy ewentualnych zobowiązać administracyjnych sprzedawcy. Z kolei umowa dotycząca działki obejmuje sprzedaż gruntu, co wymaga uwzględnienia planu zagospodarowania przestrzennego, możliwości zabudowy oraz dostępności mediów. 

Stan prawny mieszkania i działki wymaga dokładnego sprawdzenia ksiąg wieczystych pod kątem praw własności, służebności oraz obciążeń hipotecznych. Ponadto sprzedaż działki może wymagać dodatkowych zgód, zwłaszcza jeśli grunt objęty jest ochroną prawną lub wymaga zmiany przeznaczenia w planie zagospodarowania przestrzennego. Kupując mieszkanie, należy brać pod uwagę koszty zarządzania nieruchomością, opłaty administracyjne oraz ewentualne remonty, natomiast kupno działki wiąże się z kosztami doprowadzenia mediów, budową infrastruktury oraz pracami przygotowawczymi pod budowę.

Różnice dotyczą również dokumentacji – przy sprzedaży mieszkania istotne są protokoły zdawczo-odbiorcze i świadectwa energetyczne, a przy działce kluczowe są dokumenty potwierdzające granice działki oraz warunki zabudowy. 

Mimo że podstawowa struktura umowy przedwstępnej jest podobna, szczegółowe zapisy i wymagane dokumenty różnią się w zależności od rodzaju nieruchomości, co sprawia, że każda umowa wymaga indywidualnego podejścia i dokładnej analizy.

Ostatni etap: zawarcie umowy przyrzeczonej

W przypadku nieprzewidzianych okoliczności możliwe jest wycofanie się z umowy przedwstępnej, jednak jak już wiesz, wiąże się to z określonymi w niej konsekwencjami finansowymi. Jeżeli przedmiotem umowy jest działka pod budowę domu, musisz upewnić się, że wszystkie istotne kwestie dotyczące działki zostały uzgodnione z właścicielem, aby nie wpływały one na ważność umowy przyrzeczonej.

Przykładowo, ważne jest dokładne poznanie przedmiotu umowy, dlatego, jeśli sprzedający nie dostarczył wyrysu i wypisu z ewidencji gruntów, warto samodzielnie o nie wystąpić. W tym celu należy wykazać interes prawny, na przykład poprzez umowę przedwstępną, która potwierdza zamiar kupna działki. 

Sprawdź również: Uzbrojenie działki - jaka procedura i koszty? oraz Podatek od sprzedaży działki - ile wynosi?

Przed podpisaniem umowy przyrzeczonej warto również sprawdzić, czy działka jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Jeśli działka nie jest ujęta w planie, umowa przedwstępna umożliwia wystąpienie o wydanie decyzji o warunkach zabudowy do odpowiedniego urzędu gminy lub miasta. Postanowienia tej decyzji mogą mieć kluczowe znaczenie dla ostatecznego kształtu umowy przyrzeczonej, a nawet wpłynąć na decyzję o zakupie działki.

Umowa przedwstępna sprzedaży działki — wzór: podsumowanie

Podpisanie umowy przedwstępnej sprzedaży działki to kluczowy krok, który zabezpiecza interesy obu stron i przygotowuje grunt pod zawarcie umowy przyrzeczonej. Wymaga staranności i dokładności, uwzględniając specyfikę działki oraz formalności prawne. Ważne jest sprawdzenie stanu prawnego działki, planów zagospodarowania przestrzennego i ewentualnych obciążeń hipotecznych. 

Zawarcie umowy przedwstępnej, choć nieobowiązkowe, daje pewność i czas na dopracowanie szczegółów transakcji, minimalizując ryzyko. Każdy rodzaj nieruchomości ma swoje unikalne wymagania, dlatego umowa przedwstępna powinna być indywidualnie dostosowana, aby proces zakupu przebiegał sprawnie i zgodnie z prawem.

Pobierz wzór umowy przedwstępnej sprzedaży działki w PDF