Ile zapłacimy za dodatkowy rok kredytowania?

Każdy dodatkowy rok spłaty kredytu mieszkaniowego oznacza wyższe koszty dla klienta banku. Sprawdzamy, czy w praktyce różnica jest znacząca.

Komisji Nadzoru Finansowego udało się usunąć z rynku nowe kredyty mieszkaniowe na więcej niż 90% nieruchomości. Było to możliwe dzięki wprowadzeniu limitów minimalnego wkładu własnego. Nadzór finansowy ograniczył również maksymalny okres spłaty kredytów mieszkaniowych do 35 lat i dodatkowo zalecił kredytowanie nieruchomości przez nie więcej niż 25 lat.

Okazuje się jednak, że Polacy niezbyt chętnie podążają za radami KNF-u. Świadczy o tym duży udział nowych "hipotek" z okresem spłaty wynoszącym 25 lat-35 lat. Osoby wybierające takie kredyty mieszkaniowe, powinny zdawać sobie sprawę, że przyjdzie im dość dużo zapłacić za każdy dodatkowy rok finansowania lokum przez bank.

Czytaj również: Kredyt hipoteczny - najczęstsze pytania

Dodatkowy rok kredytowania może kosztować np. 5000 zł

Temat kosztów związanych z wydłużeniem okresu spłaty "hipotek" można omawiać bez odwoływania się do wartości liczbowych. Wydaje się jednak, że bardziej sugestywne są przykłady konkretnych kredytów mieszkaniowych. Poniższa tabela przedstawia wyniki dotyczące właśnie takich modelowych kredytów na 350 000 zł, które w zależności od wariantu analizy posiadają średnie oprocentowanie wynoszące 2,50%-3,25% i okres spłaty 20 lat, 25 lat, 30 lat lub 35 lat. Warto nadmienić, że każda przykładowa "hipoteka" cechuje się prowizją płatną gotówkowo i równymi ratami.

Prezentowane poniżej zestawienie informuje, jakie (w zależności od poziomu oprocentowania) są finansowe skutki wydłużenia okresu spłaty przykładowego kredytu o 5 lat. Taka operacja skutkuje zarówno wzrostem łącznej sumy rat (tzn. kwoty zwracanej bankowi), jak i spadkiem poziomu miesięcznej raty. Przykładowy wybór okresu spłaty wynoszącego 30 lat zamiast 25 lat przy uwzględnieniu oprocentowania na poziomie 3,0%, będzie oznaczał spadek miesięcznej raty o 11,1% i podwyższenie sumy rat o 6,7% (33 299 zł/6660 zł w przeliczeniu na dodatkowy rok spłaty).

Polecamy także: Ubezpieczenia przy kredycie hipotecznym - co warto wiedzieć?

W nawiązaniu do danych z poniższej tabeli, warto również przedstawić inne wyniki dotyczące kredytu z oprocentowaniem 3,0%. Te wyniki będą szczególnie ciekawe dla osób, którym zależy na jak najniższym poziomie miesięcznej raty. Okazuje się bowiem, że obniżenie raty o każdy 1 zł skutkuje wzrostem łącznej sumy odsetek kredytowych o:

• 114 zł przy wydłużeniu okresu spłaty z 20 lat do 25 lat;
• 181 zł przy wydłużeniu okresu spłaty z 25 lat do 30 lat;
• 268 zł przy wydłużeniu okresu spłaty z 30 lat do 35 lat.

Powyższe wyniki potwierdzają, że obniżka raty staje się coraz bardziej kosztowna w miarę wydłużania okresu spłaty kredytu mieszkaniowego.

Okres zwrotu zadłużenia dłuższy niż 25 lat niezbyt się opłaca

Wyniki przykładowych obliczeń wskazują również, że w miarę wydłużania okresu spłaty, procentowy spadek raty kredytowej jest coraz mniejszy (zobacz powyższa tabela). W przypadku „hipoteki” ze średnim oprocentowaniem 3,25%, wybór okresu spłaty 25 lat zamiast 20 lat obniży miesięczną ratę o 14,1%. Analogiczna obniżka comiesięcznej płatności wyniesie zaledwie 8,3% jeśli osoba zaciągająca modelowy kredyt mieszkaniowy wybierze okres spłaty 35 lat i zrezygnuje z wariantu trzydziestoletniego. 

Na niekorzyść osób wybierających najdłuższy okres spłaty kredytu mieszkaniowego, obecnie działa jeszcze jedna okoliczność. Jest ona związana z ograniczeniami wprowadzonymi przez Komisję Nadzoru Finansowego. Wspomniana instytucja zobowiązała banki do tego, aby od lipca 2021 r. podczas szacowania zdolności kredytowej uwzględniały okres spłaty nieprzekraczający 25 lat (nawet jeśli klient wybrał dłuższe kredytowanie). Opisywana restrykcja oznacza, że wydłużenie okresu kredytowania np. z 25 lat do 35 lat nie będzie skutkowało wzrostem zdolności kredytowej. Taka zmiana może jedynie spowodować obniżkę raty i wzrost łącznych kosztów kredytu mieszkaniowego.