Odsetki od kredytu hipotecznego: czym są i jak je obliczyć?

Planujesz wziąć kredyt hipoteczny i chcesz wiedzieć, ile wyniesie wysokość odsetek od kredytu? Dowiedz się, w jaki sposób są one naliczane i jak możesz je obniżyć.

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• czym są odsetki od kredytu hipotecznego,
• z czego składa się rata kredytu,
• jak obliczyć wysokość odsetek,
• kiedy możesz wnioskować o zwrot odsetek,
• jak wakacje kredytowe wpływają na odsetki do spłaty,
• czy wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego może obniżyć wysokość odsetek.

Czym są odsetki od kredytu?

Odsetki od kredytu hipotecznego są głównym kosztem, jaki ponosi kredytobiorca, który zaciągnął zobowiązanie na zakup nieruchomości. Wchodzą one w skład comiesięcznej raty.

Co wpływa na wysokość odsetek kredytu hipotecznego?

Wysokość odsetek, które nalicza bank, zależy głównie od następujących parametrów finansowania:

• kwoty pożyczonych pieniędzy,
• okresu spłaty kredytu – im krótszy, tym niższe łączne odsetki,
• wysokości marży banku,
• stawki referencyjnej (WIBOR lub WIRON),
• rodzaju oprocentowania,
• wariantu spłaty rat – równych lub zmiennych.

Banki w Polsce oferują kredyt hipoteczny ze zmiennym, stałym lub okresowo stałym oprocentowaniem. Z największym ryzykiem wiąże się zmienne oprocentowanie, ponieważ wysokość raty może w tym przypadku wzrastać w okresie kredytowania. Odsetki będą zależeć od stawki referencyjnej, na której wysokość bank nie ma wpływu. Oprocentowanie okresowo stałe zapewnia stałą stopę przez czas wskazany w umowie kredytu – najczęściej 5 lub 7 lat, po czym zaczyna obowiązywać zmienne oprocentowanie.

Wysokość odsetek, które bank nalicza na podstawie wskaźnika WIBOR, zależy od aktualnych stóp procentowych – ustala je Rada Polityki Pieniężnej Narodowego Banku Polskiego. Najczęściej banki aktualizują oprocentowanie umów kredytowych raz na 3 miesiące, rzadziej co 6 miesięcy. Od stycznia 2023 roku mogą również stosować wskaźnik WIRON, który od 2025 roku całkowicie zastąpi WIBOR. Pierwszym bankiem, który zaproponował klientom umowy ze stawką WIRON, jest ING Bank Polski. Wysokość tego wskaźnika zmienia się każdego dnia i zależy od transakcji depozytowych, które zawierają pomiędzy sobą duże firmy, banki oraz pozostałe instytucje finansowe.

Jak obliczyć odsetki od kredytu hipotecznego?

Kredytobiorca reguluje raty kredytu co miesiąc, lecz bank nalicza oprocentowanie w stosunku rocznym – na podstawie sumy pozostałego do spłaty kapitału. Wraz z upływem czasu część odsetkowa ma coraz mniejszy udział w naliczanych ratach.

Bank wylicza odsetki kredytu hipotecznego jako iloczyn liczby dni w danym miesiącu i wysokości oprocentowania, a następnie dzieli wynik przez liczbę dni w danym roku. 

Jak samodzielnie wyliczyć wysokość odsetek od kredytu? Najłatwiej użyć w tym celu kalkulatorów kredytów hipotecznych, które banki udostępniają na swoich stronach internetowych. Wystarczy uzupełnić wszystkie wymagane pola – najczęściej będą to:

• wartość zaciągniętego kredytu,
• okres spłaty,
• wartość nieruchomości,
• rodzaj oprocentowania,
• wariant spłaty rat.

Przybliżoną wysokość odsetek pozwala również obliczyć kalkulator zmiany oprocentowania kredytu hipotecznego, który znajdziesz na stronie UOKiK. Pokazuje on, jak zmieni się rata w zależności od wzrostu lub spadku wartości wskaźnika WIBOR. Do obliczeń potrzebne są następujące dane:

• wysokość bieżącej raty lub aktualne oprocentowanie,
• pozostała do spłaty kwota kredytu,
• data spłaty ostatniej raty,
• kwota nadpłaty (opcjonalnie).

Jeśli już zaciągnąłeś kredyt hipoteczny, wysokość odsetek znajdziesz w harmonogramie spłaty zobowiązania, który jest jednym z załączników do umowy.

Jak obliczyć ratę kredytu hipotecznego?

Rata kredytu zależy nie tylko od kapitału i odsetek, które nalicza bank. Miesięczny koszt zobowiązania może zwiększyć:

• obowiązkowe ubezpieczenie nieruchomości od ognia i innych zdarzeń losowych,
• pozostałe opcjonalne ubezpieczenia,
• dodatkowe produkty banku – np. rachunek osobisty,
• prowizje.

Możesz obniżyć ratę, jeśli wniesiesz wysoki wkład własny, nadpłacisz kredyt lub wykupisz dodatkowe produkty z oferty banku, które pozwalają zmniejszyć marżę. Dobrym sposobem na obniżenie odsetek może być także refinansowanie kredytu hipotecznego, czyli przeniesienie umowy do innego banku, który oferuje korzystniejsze warunki.

Wcześniejsza spłata kredytu a odsetki

Ustawa o kredycie hipotecznym daje kredytobiorcom prawo do nadpłaty kredytu lub jego wcześniejszej spłaty. Takie rozwiązanie pozwala zmniejszyć wysokość odsetek od kredytu – dzięki skróceniu okresu finansowania i zmniejszeniu pozostałego do spłaty kapitału. W przypadku nadpłaty kredytu nie trzeba opłacać ich za okres, o który umowa została skrócona. Jeśli bank już wcześniej naliczył takie koszty, kredytobiorca może wnioskować o zwrot odsetek.

Banki mogą ubiegać się od swoich klientów o rekompensatę za straty, które wynikają ze wcześniejszej spłaty zobowiązania. Mają takie prawo wyłącznie w przypadku, gdy kredytobiorca nadpłacił kredyt w okresie pierwszych 3 lat od daty podpisania umowy o kredyt hipoteczny.

Wakacje kredytowe a odsetki

Bank może zawiesić obowiązek spłaty odsetek, jeśli zawnioskujesz o wakacje kredytowe – najczęściej jest to możliwe raz w roku. Nie będziesz musiał opłacać odsetek w całym okresie zawieszenia płatności. Po zakończeniu wakacji należy jednak zapłacić zaległe zobowiązanie, co znacząco zwiększa wysokość raty. Aby temu zapobiec, możesz połączyć wakacje kredytowe z nadpłatą zobowiązania.

Rata stała lub zmienna a wysokość odsetek

Wysokość odsetek zależy też od wariantu spłaty. Równe raty kredytu hipotecznego pozwalają spłacać tę samą kwotę miesięcznego zobowiązania – w całym okresie umowy. Część kapitałowa będzie z każdym miesiącem stanowiła coraz większą część raty, a odsetki coraz mniejszą. W przypadku rat malejących raty są znacznie wyższe w początkowym okresie kredytowa – z uwagi na duży kapitał do spłaty. Następnie z każdym miesiącem spadają. Łączna wysokość odsetek w okresie finansowania będzie niższa, jeśli wybierzesz raty malejące, lecz zapłacisz wyższe raty na początku spłaty kredytu.

Odsetki od kredytu hipotecznego: podsumowanie

Wysokość odsetek zależy od kwoty kredytu, okresu spłaty, wskaźnika referencyjnego, marży banku, rodzaju oprocentowania oraz wariantu regulowania rat. Możesz zmniejszyć naliczane odsetki, jeśli zdecydujesz się na nadpłatę kredytu, wcześniejszą spłatę, zmianę rodzaju oprocentowania, refinansowanie zobowiązania, wakacje kredytowe lub zmianę trybu spłaty rat.