Kredyt na budowę domu: jakie warunki i dokumenty

Planując budowę własnego, wymarzonego domu najważniejszą kwestią jest ustalenie kosztorysu budowy. Oszacowanie kosztów budowy jest niezbędne, niezależnie od tego jakim systemem będziemy budować i jak będziemy finansować poszczególne etapy. Jeśli chcemy zaciągnąć kredytu na budowę domu, musimy wiedzieć, ile potrzebujemy pieniędzy i w jakim terminie. Wybór odpowiedniego kredytu hipotecznego to kluczowa decyzja, która determinuje nasze możliwości finansowe i powodzenie inwestycji. Jaki kredyt na budowę domu będzie najlepszy? Czy można wziąć kredyt na działkę i budowę domu? Jakie warunki trzeba spełnić i jakie dokumenty są potrzebne, aby uzyskać kredyt hipoteczny na budowę domu? Jak zaciągnąć kredyt dla młodych małżeństw na budowę domu? Sprawdzamy!

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• czym jest kredyt budowlano-hipoteczny,
• jak złożyć wniosek o kredyt na budowę domu,
• czy można uzyskać kredyt na zakup działki i budowę domu,
• jak obliczyć koszt kredytu na budowę domu.

Kredyt na budowę domu: warunki i spłata

Kiedy można wziąć kredyt na budowę domu i jak się go spłaca? Czym się charakteryzuje kredyt hipoteczno-budowlany? Kredyt na dom spłaca się w dwóch etapach:

• podczas budowy
• oraz po oddaniu budynku do użytkowania.

Dlatego często występuje w ofertach banków pod nazwą kredyt budowlano-hipoteczny. Możesz wnioskować o kredyt na dom już od momentu, kiedy otrzymasz pozwolenie na budowę.

Do czasu formalnego zakończenia wszystkich prac budowlanych, kredytobiorca opłaca wyłącznie raty odsetkowe. Banki zapewniają karencję w spłacie części kapitałowej najczęściej na okres maksymalnie od 2 do 3 lat. Aby go wydłużyć, trzeba złożyć wniosek o sporządzenie aneksu do umowy kredytowej. Inwestor nie otrzymuje od razu całości kredytu na budowę domu, lecz bank wypłaca mu go w transzach – wraz z finalizacją poszczególnych etapów budowy. Postępy w realizacji inwestycji powinny być zbieżne z przyjętym harmonogramem prac budowlanych.

Uwaga! Jeśli bank zauważy opóźnienia w budowie, może wstrzymać wypłatę kolejnych transz, a nawet (w razie sporych opóźnień) zerwać umowę o kredyt na budowę domu. Wszystkie wydatki na realizację inwestycji trzeba dokumentować w postaci faktur i rachunków.

NIE PRZEGAP: Ile kosztuje budowa domu o pow. 70, 100, 120 i 150 m2 i wykończenie pod klucz?

Po zakończeniu budowy domu, zobowiązanie przekształca się w typowy kredyt hipoteczny, czyli zabezpieczony hipoteką na powstałej nieruchomości. Następnie kredytobiorca opłaca pełne raty, które składają się zarówno z części odsetkowej, jak i kapitałowej.

Jak dostać kredyt hipoteczny na budowę domu? Krok po kroku

Trzeba złożyć wniosek w banku, spełnić wszystkie warunki i skompletować wymagane dokumenty, aby uzyskać kredyt na budowę domu. Warunki, które są najważniejsze to zdolność kredytowa i zapewnienie wkładu własnego.

Kredyt na budowę domu: zdolność kredytowa

Do otrzymania kredytu budowlano-hipotecznego konieczna jest odpowiednio wysoka zdolność kredytowa. Bank do jej oszacowania bierze pod uwagę różne czynniki, w tym zwłaszcza:

• wiek, wykształcenie, doświadczenie zawodowe i sytuację rodzinną wnioskodawcy,
• źródło i wysokość dochodów, jakie osiąga kredytobiorca,
• inne kredyty oraz pozostałe zobowiązania wnioskodawcy,
• dotychczasową historię kredytową – m.in. na podstawie danych z baz BIK i KRD,
• wysokość kredytu i warunki spłaty,
• wartość nieruchomości.

Kredyt na budowę domu: wkład własny

Kredyt na budowę domu do stanu deweloperskiego może otrzymać tylko ten wnioskodawca, który zapewni wymagany wkład własny. Jeśli więc szukasz kredytu na budowę domu bez wkładu własnego – mamy złe wieści. Jego minimalna wysokość to 20% wartości inwestycji lub 10% – jeśli kredytobiorca wykupi ubezpieczenie niskiego wkładu. Udział własny może przyjąć nie tylko formę gotówki, lecz także działki budowlanej, na której powstaje dom. Pamiętaj! Jeśli chcesz zaciągnąć kredyt na budowę domu, działka jako wkład własny to świetne rozwiązanie. Ba! Niektóre banki traktują jej posiadanie jako jeden z warunków uzyskania kredytu na budowę domu.

Zabezpieczenie kredytu na budowę domu

Podstawowym zabezpieczeniem kredytu na dom jest hipoteka ustanowiona na nieruchomości. Powinna być ona ubezpieczona od ognia i innych nieszczęśliwych zdarzeń.

Kredyt na budowę domu: jakie dokumenty będą potrzebne?

Aby zaciągnąć kredyt na budowę domu, trzeba w banku złożyć wniosek o kredyt hipoteczny oraz dokumenty, które są potrzebne do oceny zdolności kredytowej. Należą do nich m.in.:

• dokument tożsamości – np. dowód osobisty,
• zaświadczenie od pracodawcy o formie zatrudnienia i wysokości wynagrodzenia,
• oświadczenie o dochodach,
• roczne zeznanie PIT,
• wyciąg z konta bankowego.

Osoba starająca się o kredyt na budowę domu powinna także przedstawić dokumenty, które dotyczą nieruchomości, w tym:

• projekt budowlany – oryginał lub kopia,
• harmonogram prac,
• kosztorys,
• pozwolenie na budowę,
• numer księgi wieczystej działki,
• akt notarialny lub odpis z księgi wieczystej działki,
• wypis i wyrys z rejestru gruntów,
• dziennik budowy,
• warunki zabudowy z Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego.

Ile trwa załatwienie kredytu na budowę? Wiele osób chcących dostać kredyt na budowę domu zabiera się za to zbyt późno. Trzeba pamiętać, że z powodu dopełnienia wielu czasochłonnych formalności, czas oczekiwania może wynieść nawet kilka miesięcy, a więc trzeba uzbroić się w cierpliwość, aby dostać kredyt na dom. Jeśli wiem, że będziemy potrzebowali kredytu na budowę domu, warto już się o niego starać na etapie zakupu projektu domu. 

Kredyt na dom - koszty finansowania

Koszty finansowania budowy domu będą zależeć głównie od wysokości oprocentowania, przyjętej stopy procentowej (stałej lub zmiennej), rodzaju raty (stałych lub malejących) oraz wskaźnika rzeczywistej rocznej stopy oprocentowania (RRSO). Na całkowity koszt kredytu na dom wpływają m.in. marża banku, naliczone opłaty i prowizje, a także wykupione przez kredytobiorcę ubezpieczenia. 

Bank może naliczyć opłaty i prowizje m.in. za:

• rozpatrzenie wniosku o kredyt na budowę domu,
• udzielenie kredytu budowlano-hipotecznego,
• sporządzenie aneksu na wniosek kredytobiorcy,
• przedłużenie okresu karencji w spłacie kredytu,
• zmianę rodzaju rat lub formy oprocentowania,
• wcześniejszą spłatę,
• wydłużenie okresu spłaty,
• wydanie opinii bankowej,
• udzielenie wakacji kredytowych,
• wycenę nieruchomości przez bank,
• sporządzenie kosztorysu inwestycji przez bank.

Banki często oferują dodatkowe produkty, które nie są obowiązkowe, np. polisę ubezpieczeniową na życie, ubezpieczenie domu przed kradzieżą z włamaniem, rachunek oszczędnościowo-rozliczeniowy czy limit odnawialny na koncie. Jeśli kredytobiorca je wykupi, może dzięki temu obniżyć prowizje i marżę.

Jak wziąć kredyt na budowę domu ekologicznego?

Aby obniżyć oprocentowanie, marżę lub prowizje naliczane przez bank, można złożyć w nim wniosek o kredyt na budowę domu ekologicznego. Nieruchomość taka musi cechować się niskim zapotrzebowaniem na energię użytkową, co powinno wynikać z projektu domu energooszczędnego lub pasywnego.

Kredyt 0 procent na budowę domu

W lipcu 2023 roku wystartował rządowy program Pierwsze Mieszkanie. Jednym z rozwiązań w jego ramach był Bezpieczny Kredyt 2 procent. Kredytobiorcy mogli wnioskować o kredytowanie nie tylko mieszkań, lecz także domów. Maksymalna kwota kredytu mieszkaniowego wynosiła 500 tys. zł w przypadku singli i 600 tys. zł, jeśli o finansowanie ubiega się małżeństwo lub gospodarstwo domowe z co najmniej jednym dzieckiem. 

Bezpieczny Kredyt 2 procent był przeznaczony dla osób, które nie miały do tej pory własnego domu ani mieszkania i nie ukończyły jeszcze 45 roku życia – w przypadku par wniosek ten musi spełnić chociaż jeden wnioskodawca. Kredyt na budowę domu można było otrzymać nawet bez wkładu własnego -  zabezpieczeniem umowy będzie wtedy gwarancja BGK. Udział własny niemógł być wyższy niż 200 tys. zł lub 1 mln zł – w przypadku gdy jest nim niezabudowana działka. Program nazywany był też kredytem na budowę domu dla młodych. Jednak ze względu na wyczerpanie środków programu Bank Gospodarstwa Krajowego, dnia 1 stycznia 2024 roku, ogłosił w Biuletynie Informacji Publicznej, że banki wstrzymują przyjmowanie wniosków o udzielenie kredytu 2%. 

Bezpieczny Kredyt 2 procent ma zostać zastąpiony przez nowy rządowy program – Mieszkanie na Start, nazywany też kredytem 0 procent na budowę domu. Podobnie jak w przypadku poprzednika, program zakłada udzielanie kredytu preferencyjnego na budowę domu poprzez dopłaty do rat kredytu. Dokładne warunki nie są jeszcze znane, a start programu szacuje się wstępnie na III kwartał 2024 roku.

Czy można wziąć kredyt na rozpoczętą budowę domu?

Banki zwykle oferują głównie kredyty hipoteczne na budowę domu od podstaw. Jednak można również uzyskać kredyt i środki przeznaczyć na budowę domu, która już się rozpoczęła – zarówno w formie kredytu hipotecznego, jak i pożyczki hipotecznej. 

W przypadku kredytu hipotecznego na dokończenie budowy domu środki są przeznaczone wyłącznie na realizację pozostałych prac budowlanych. Nie dotyczą więc wykończenia domu. Konieczne jest dostarczenie dokumentów związanych z inwestycją budowlaną, takich jak projekt budowlany, kosztorys oraz harmonogram prac. Wkład własny może być wymagany, chyba że wartość działki stanowi wystarczającą część kosztów inwestycji. Bank w przypadku kredytu na dokończenie budowy domu, zazwyczaj wypłaca środki jednorazowo lub w transzach, a także może monitorować postęp prac. Alternatywą dla standardowego hipotecznego kredytu budowlanego jest pożyczka hipoteczna, która może być nieco droższa. W przypadku pożyczki na dokończenie budowy domu nie są wymagane dokumenty dotyczące inwestycji budowlanej, wystarczą dokumenty dotyczące nieruchomości oraz dochodów. Środki z pożyczki mogą być wykorzystane na dowolny cel, a klient nie musi tłumaczyć bankowi postępu prac budowlanych.

Kredyt hipoteczny na budowę domu systemem gospodarczym

Budowa domu systemem gospodarczym oznacza, że inwestor samodzielnie zarządza procesem budowlanym, angażując indywidualnie wykonawców do różnych zadań, a czasem wykonując niektóre prace osobiście. Taka metoda umożliwia zmniejszenie kosztów budowy domu związanych z robocizną. Co istotne, w razie zmiany wykonawcy, nie trzeba modyfikować umowy z bankiem, co czyni tę opcję bezpieczniejszą. Czy bank udzieli kredytu na budowę domu systemem gospodarczym? Tak, ale bank przyznając kredyt na budowę domu systemem gospodarczym, oprócz kosztorysu, uwzględni wycenę nieruchomości wykonaną przez rzeczoznawcę majątkowego. Bank bierze pod uwagę minimalne koszty budowy 1 m2 domu bez wykończenia, zazwyczaj wynoszące od 2 do 2,5 tys. zł, oraz procentowy udział kosztów budowy stanu surowego zamkniętego, który powinien wynosić od 40 do 50% całkowitych kosztów budowy.

Czy warto wziąć kredyt hipoteczny na dom?

Kredyt hipoteczny na dom można otrzymać na znacznie korzystniejszych warunkach niż kredyt gotówkowy na budowę domu. Jest to związane z tym, że bank ponosi mniejsze ryzyko niewypłacalności kredytobiorcy - może przejąć prawa do posiadanej przez niego nieruchomości. 

Maksymalny okres spłaty kredytu budowlano-hipotecznego wynosi w niektórych bankach nawet 35 lat. Pozwala to znacznie zmniejszyć wysokość miesięcznej raty. Kwota udzielonego finansowania jest zależna od zdolności kredytowej i może sięgać kilku milionów złotych. Oprocentowanie kredytu na budowę domu z hipoteką jest mniejsze niż dla kredytu gotówkowego. Kredytobiorca może również liczyć na niższe prowizje i niewysoką marżę.

Nawet najlepszy kredyt na budowę domu ma kilka wad. Przede wszystkim wiążą się one ze skomplikowanymi i czasochłonnymi formalnościami - kredytobiorca musi przedstawić liczne zaświadczenia oraz inne dokumenty. Powoduje to, że czas oczekiwania na uzyskanie kredytu na budowę domu mocno się wydłuża. Po stronie minusów można też zapisać ryzyko utraty prawa do nieruchomości w przypadku, gdy kredytobiorca nie jest w stanie spłacić zobowiązania. Mimo wszystko kredyt dla młodych na budowę domu czy kredyt dla rolnika na budowę domu to często jedyne rozwiązanie, które umożliwia zakup domu. 

Kredyt hipoteczny na budowę domu: podsumowanie

Kredyt hipoteczny na budowę dom to jeden z najtańszych kredytów. Banki udzielają go na atrakcyjnych warunkach. Oferują m.in. długi okres kredytowania, wysoką kwotę finansowania, niewysoką marżę i niskie oprocentowanie w porównaniu do innych rodzajów zobowiązań. Trzeba jednak spełnić wiele czasochłonnych i skomplikowanych formalności, aby otrzymać kredyt na budowę domu. Wkład własny - działka - wiele ułatwi pod kątem finansowym. Jeśli jednak potrzebujesz kredyt na zakup działki i budowę domu, bez wkładu własnego się nie obędzie. Warto też pamiętać, że zazwyczaj w takiej sytuacji banki udzielają dwóch odrębnych kredytów.