Jak otrzymać wsparcie w programie Mieszkanie Plus?

Mieszkanie Plus to program adresowany głównie do gospodarstw domowych, których dochody są zbyt wysokie, żeby starać się o mieszkanie od gminy, a równocześnie zbyt niskie, żeby je kupić za kredyt hipoteczny. Szacuje się, że w takiej sytuacji może być nawet 40% polskiego społeczeństwa. Sprawdziliśmy, jak wygląda realizacja tego programu.

Formalnie rzecz ujmując Mieszkanie Plus jest częścią Narodowego Programu Mieszkaniowego, który rząd przyjął w 2016 r. Wielu Polakom ta nazwa kojarzy się najpewniej tylko z jego rynkową częścią, którą realizuje spółka PFR Nieruchomości. Tymczasem Mieszkanie Plus to program, który zakłada nie jedną, a trzy formy wsparcia budownictwa mieszkaniowego, oprócz rynkowej także:

• wsparcie budowy mieszkań komunalnych, czyli mieszkań dla najuboższych;
• wsparcie społecznego budownictwa czynszowego, realizowanego przez towarzystwa budownictwa społecznego (TBS), społeczne inicjatywy mieszkaniowe (SIM) oraz spółdzielnie mieszkaniowe.

Rzecz w tym, że te dwie formy wsparcia budownictwa czynszowego funkcjonują od dawna, a rząd jedynie modyfikował je w ostatnich latach. Natomiast całkowitą nowością w 2016 r. był program, który zakłada budowę na zasadach rynkowych dostępnych cenowo mieszkań na wynajem, także z możliwością dojścia do własności. To dlatego przylgnęła do niego nazwa Mieszkanie Plus.

Program Mieszkanie Plus - kto ma największe szanse?

Jeden z mitów, które krążą na temat tego rządowego programu mówi, że ma on zapewnić dach nad głową najuboższym. Tak nie jest. Mit najpewniej wziął się to stąd, że w naborze najemców zawsze uczestniczy gmina, w której PFR Nieruchomości wybudowała mieszkania. Czasem są to wspólne przedsięwzięcia. Gmina wnosi aportem działkę, zaś spółka organizuje budowę.

Jednak w każdym przypadku inwestycja jest realizowana na zasadach rynkowych. Przedsięwzięcia finansuje bowiem Fundusz Sektora Mieszkań dla Rozwoju. Jego inwestorem jest Bank Gospodarstwa Krajowego (BGK), który – jak każdy inwestor – oczekuje zysku. Oznacza to, że najemcy płacą czynsz, który ma go mu zapewnić.

Może się zdarzyć, że nawet taka rodzina, która spełni kryteria określone przez radę gminy, nie dostanie kluczy do mieszkania ze względu na zbyt niski dochód. Ba, w Wałbrzychu i Gdyni część mieszkań wybudowanych w ramach rynkowej części programu Mieszkanie Plus trafiło na rynek, bo wielu najemców wytypowanych przez gminę, w ocenie PFR Nieruchomości, nie ma tzw. zdolności czynszowej. Mało tego, często potencjalni najemcy rezygnują sami, kiedy się dowiadują, że czynsz przerasta ich możliwości finansowe.

Tak więc nie należy załamywać rąk, gdy w mediach pojawią się informacje typu: wnioskujących o Mieszkanie Plus w danym mieście jest trzy razy więcej niż mieszkań. Kiedy rozpocznie się faktyczny nabór najemców, kolejka chętnych najpewniej znacznie się skróci.

Oceniając swoje szanse na Mieszkanie Plus należy wziąć pod uwagę:

• kryteria naboru najemców uchwalone przez radę gminy w specjalnej uchwale; w każdej gminie mogą być one nieco inne; najczęściej od przyszłych najemców wymaga się, aby nie mieli mieszkania lub domu na terenie gminy, byli w niej zameldowani lub zobowiązali się do zameldowania po podpisaniu umowy najmu; zobowiązali się do rozliczania podatku dochodowego w danej gminie; na preferencje mogą też liczyć m.in. osoby niepełnosprawne i rodziny z dziećmi; im więcej punktów, tym wyższa pozycja w kolejce i większe szanse na mieszkanie;
  
  Zobacz, jakie kryteria naboru najemców stosują gminy: Jarocin, Biała Podlaska, Wałbrzych, Gdynia, Kraków, Katowice, Dębica, Mińsk Mazowiecki, Radom, Świdnik.

• stawkę czynszu, która w każdym mieście może być inna, bo jest pochodną kosztów budowy; czynsz jest wyższy w przypadku umowy najmu z dojściem do własności (w czynszu zawarta jest rata wykupu mieszkania); w obu przypadkach do stawki czynszu należy doliczyć opłatę eksploatacyjną lokalu oraz opłatę za media – według licznika; wynajmujący pobierze również kaucję zwrotną o równowartości 3- lub 6-krotności czynszu (w pierwszym przypadku trzeba udokumentować swoją zdolność czynszową, w drugim – nie ma takiej potrzeby);
  
  
• dopłatę do czynszu, z której mogą skorzystać nawet przez 15 lat najemcy spełniający kryterium dochodowe w ramach programu Mieszkanie na Start, który uzupełnia Mieszkanie Plus; to ważne, bo dopłata podnosi zdolność czynszową potencjalnego najemcy.

Jaka dopłata do czynszu dla najemców Mieszkania Plus?

To nie jest dopłata dla najuboższych, tak jak dodatek mieszkaniowy. Próg dochodowy uprawniający do dopłaty czynszowej jest całkiem wysoki. W przypadku gospodarstw domowych jednoosobowych średni miesięczny dochód (netto) nie może przekraczać przeciętnego wynagrodzenia w gospodarce narodowej ostatnio ogłoszonego przez prezesa GUS. Powyższy limit zwiększany jest o dodatkowych 40 pkt proc. na każdą kolejną osobę w gospodarstwie domowym. W 2020 r. średnie wynagrodzenie w gospodarce narodowej wynosiło 5167,47 zł. Zatem dopłatę dostanie singiel, którego miesięczne zarobki nie przekroczą tej kwoty. Z kolei górna granica dochodów małżeństwa z dzieckiem wynosi – ok. 9,3 tys. zł.

Na jaką dopłatę do czynszu mogą liczyć najemcy Mieszkań Plus? To zależy od miasta (wysokości obowiązującego w nim wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m kw. powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych) oraz metrażu mieszkania.

Mechanizm obliczania dopłaty pokażemy na przykładzie małżeństwa z dzieckiem, która najmuje 50-metrowe mieszkanie w Gdyni. Na taki właśnie metraż (zwany normatywnym) przysługuje dopłata trzyosobowemu gospodarstwu domowemu. Jeśli ta rodzina spełnia kryterium dochodowe, to do obliczenia dopłaty do czynszu potrzebna jest jeszcze wysokość wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m kw. W Gdyni wynosi on obecnie 5951 zł (dane za II kw. 2021 r.). Jeśli pomnożymy 50 (powierzchnia normatywna) przez 5951 (koszt 1 m kw.) i 0,018 (współczynnik dopłaty 1,8%), a wynik podzielimy przez 12, wyjdzie nam 446,3 zł. Taką dopłatę do czynszu będzie dostawała co miesiąc nasza przykładowa rodzina.

Niezależnie od dopłaty do czynszu w programie Mieszkanie na Start można ubiegać się także o dodatek mieszkaniowy.

Mieszkanie plus z dojściem do własności

Specyfiką Mieszkania Plus jest możliwość zawarcia umowy najmu instytucjonalnego z dojściem do własności w okresie od 15 do 30 lat. Jest to korzystane rozwiązanie dla osób, które nie mają wymaganego przez banki wkładu własnego, żeby móc zyskać kredyt na zakup mieszkania.

Jako pierwsi z takiej opcji mogli skorzystać najemcy z Białej Podlaskiej, gdzie w ramach programu powstało 186 mieszkań. Warto wiedzieć, że tego typu umowa najmu mieszkania zabezpiecza interesy zarówno spółki wynajmującej mieszkania, jak i najemców. Np. roszczenie najemcy o przeniesienie prawa własności mieszkania jest ujawniane w księdze wieczystej. Np. w Białej Podlaskiej zaproponowano najemcom 26-letni okres dochodzenia do własności. Najemcy, którzy zdecydują się na tę opcję, mogą się również ubiegać o dopłatę do czynszu w programie Mieszkanie na Start.

Gdzie wniosek na Mieszkanie Plus

Informacje na temat inwestycji realizowanych w ramach rynkowej części programu Mieszkanie Plus, m.in. dotyczące lokalizacji czy wysokości czynszu, można znaleźć na stronie internetowej spółki PFR Nieruchomości oraz na stronach dedykowanych poszczególnym inwestycjom:

• Gdynia,
• Wałbrzych,
• Dębica,
• Katowice,
• Kraków,
• Mińsk Mazowiecki,
• Radom,
• Świdnik,
• Toruń,
• Września,
• Zamość.

W przypadku inwestycji realizowanych przez PFR Nieruchomości i gminę, przed rozpoczęciem budowy ogłaszana jest ankieta, która ma wykazać, jak duże jest zainteresowanie mieszkaniami, a także, jakie są potrzeby i oczekiwania przyszłych najemców, m.in. w kwestii metrażu mieszkań.

Rekrutacja najemców odbywa się zwykle pod koniec budowy. Zainteresowani mogą złożyć wniosek online za pośrednictwem formularza umieszczonego na stronie internetowej inwestycji. Nabór jest dwuetapowy. Pierwszy etap, za który odpowiada samorząd, polega na sprawdzeniu czy najemca spełnia kryteria społeczne ustalone przez radę gminy. Osobie biorącej udział w rekrutacji przyznawane są punkty. Najczęściej najwięcej przypada ich rodzinom wielodzietnym, rodzinom dotkniętym niepełnosprawnością, młodym małżeństwom, seniorom, osobom zamieszkującym budynki w złym stanie technicznym.

W drugim etapie spółka PFR Nieruchomości sprawdza zdolność czynszową. Innymi słowy, czy przyszli najemcy są w stanie wykazać łączny miesięczny dochód netto (np. pensja z tytułu umowy o pracę), jak również dodatkowe dochody (np. świadczenie 500+), na poziomie umożliwiającym opłacenie comiesięcznego czynszu. Np. osoby pracujące muszą przedstawić zaświadczenie o zarobkach z ostatnich 3 miesięcy lub PIT za poprzedni rok, oświadczenie o posiadaniu/nieposiadaniu innych zobowiązań finansowych, decyzję administracyjną o przyznaniu świadczenia 500+, upoważnienie na weryfikację w BIG Infomonitorze i Krajowym Rejestrze Długów.

Osoby uczące zobowiązane są przedstawić zamiast zaświadczenia o wynagrodzeniu, zaświadczenie o przyznanym stypendium (z wyciągiem z konta za ostatnie 3 miesiące potwierdzający wpływy stypendium). Emeryci, renciści i osoby przebywające na urlopach macierzyńskich i rodzicielskich, swoje dochody muszą udokumentować wybranym dokumentem potwierdzającym wpływ świadczeń.

Uwaga! W programie Mieszkanie Plus umowy z najemcami są zawierane na podstawie przepisów o najmie instytucjonalnym, które zawiera ustawa o ochronie praw lokatorów. Do umowy najmu instytucjonalnego najemca dołącza oświadczenie w formie aktu notarialnego, że jeśli nie wywiąże się z jej warunków, np. będzie zalegał z czynszem, podda się dobrowolnie eksmisji bez prawa do lokalu socjalnego lub pomieszczenia tymczasowego.

W jakich miastach działa Mieszkanie Plus?

Rynkowa część programu Mieszkanie Plus została uruchomiona w październiku 2016 r. Do połowy 2021 r. , wybudowano i w większości zasiedlono łącznie 1530 mieszkań:

• Biała Podlaska – 186,
• Jarocin – 366,
• Kępno – 36,
• Gdynia – 172,
• Wałbrzych – 215,
• Katowice – 513.

Najszybciej wprowadzili się do mieszkań lokatorzy w Białej Podlaskiej. Trwa natomiast komercjalizacja mieszkań w Katowicach. Zainteresowanych mieszkaniami na osiedlu Nowy Nikiszowiec było 2116, czyli średnio cztery osoby na jeden lokal.

W budowie jest 2159 mieszkań w 12 miastach:

• Krakowie (481),
• Toruniu (320),
• Dębicy (201),
• Oławie (144),
• Nowym Targu (130),
• Mińsku Mazowieckim (138),
• Świdniku (108),
• Wrześni (100),
• Łowiczu (96),
• Radomiu (124),
• Zamościu (96),
• Zgorzelcu (221).

W pierwszym półroczu 2021 r. spółka PFR Nieruchomości uruchomiła nabory do 1,6 tys. mieszkań. Oprócz wspomnianych Katowic rekrutacje zakończyły się już w Świdniku (1035 wniosków – ponad 9 osób na jeden lokal), Radomiu (1139 wniosków – ponad 9 osób na jedno mieszkanie), Dębicy (503 wnioski), Mińsku Mazowieckim i Krakowie (2576 wniosków – ponad 5 osób na jedno mieszkanie). Do końca czerwca zbierane były wnioski w Łowiczu.

Wkrótce ruszy budowa kolejnych 1542 mieszkań. PFR Nieruchomości ma pozwolenie na budowę w Sianowie (168 mieszkań), Katowicach przy ul. Korczaka (523), Nakle (190) i Wrocławiu przy ul. Kolejowej (469).