Budowa domu krok po kroku: od czego zacząć samemu i na jakie etapy uważać?

Budowa domu rozpoczyna się od formalności w urzędzie, posiadania m.in. Planu Zagospodarowania Przestrzennego, warunków zabudowy, a także wszelkiego rodzaju pozwoleń. Następnie przechodzimy przez planowanie realizacji - samodzielnie lub z pomocą wyspecjalizowanej ekipy. Jakie jeszcze etapy budowy domu czekają potencjalnych inwestorów? Sprawdź szczegóły i rozpocznij budowę już teraz!

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• jakie dokumenty do budowy domu musisz przygotować w pierwszej kolejności,
• jakie prace możesz wykonać samodzielnie, a na jakim etapie budowy domu musisz zaangażować profesjonalistów,
• jak wygląda pełen harmonogram prac budowlanych. 

Formalności - wizyta w urzędzie

Umowa na budowę domu to tylko jeden z wielu dokumentów, jakie trzeba posiadać podczas budowy. Co jeszcze musimy mieć i załatwić, kiedy czeka nas budowa domu? Formalności krok po kroku.

Plan Zagospodarowania Przestrzennego

Pierwszy dokument, jaki powinien znaleźć się w naszych rękach jeszcze przed budową domu to miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Co więcej, warto obejrzeć go jeszcze przed zakupem danej działki. Miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego zawierają szereg informacji. Jedną z najważniejszych jest ta, czy dana działka jest przeznaczona pod zabudowę. Plan zagospodarowania dokładnie opisuje co i w jaki sposób można wybudować na danym terenie.

Są takie gminy, w których mapa zagospodarowania przestrzennego jest bardzo szczegółowa i określa także, jaki budynki mają mieć kolor elewacji czy rodzaj dachu. Pod względem budowy domu to niezwykle ważne. Plan zagospodarowania terenu można obejrzeć w urzędzie miasta lub gminy.

Warunki zabudowy

Warunki zabudowy to kolejny dokument, który warto mieć jeszcze przed zakupem działki. Jest to konieczne w przypadku, kiedy nie została ona objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Warunki zabudowy pozwalają dowiedzieć się jak można zaopatrzyć przyszły dom w media czy jaka powinna być odległość budynku od granicy działki. Aby otrzymać dokument, do właściwego urzędu należy złożyć wniosek o ustalenie warunków zabudowy.

Co musi zawierać wniosek o warunki zabudowy? Przede wszystkim dane wnioskodawcy, numer ewidencyjny działki i planowany sposób zagospodarowania. Wniosek o wydanie warunków zabudowy w różnych miastach może wyglądać nieco inaczej. Co kiedy decyzja o warunkach zabudowy nie jest satysfakcjonująca? Całe szczęście możliwa jest zmiana warunków zabudowy. Wymaga to jednak dodatkowych formalności. Ile trzeba zapłacić, aby otrzymać warunki zabudowy? Koszt jaki trzeba ponieść składając wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy to 107 zł. Nieco mniej, bo 56 zł kosztuje przeniesienie decyzji o warunkach zabudowy.

Jak widać lista jest długa. Biorąc pod uwagę, że indywidualne projektowanie domów jest drogim rozwiązaniem, zakup gotowego projektu z sieci to ciekawa alternatywa. Oczywiście w sieci można znaleźć nie tylko projekty domów jednorodzinnych, ale także projekty domów letniskowych. Często poszukiwanym jest projekt domu 35m² z poddaszem, który można wybudować bez pozwolenia, a także projekty małych domów czy nowoczesne projekty domów z płaskim dachem.

Zamiast kupować projekt można ściągnąć też program do projektowania i wykonać go samemu. W sieci dostępny jest niejeden darmowy program do projektowania, więc wydaje się to być dużą oszczędnością. Trzeba jednak zaznaczyć, że każdy program do projektowania domu wymaga sprawnej obsługi, a przygotowanie planów szerokiej wiedzy. Oszczędność pieniędzy często nie warta jest nerwów, jakie się z tym wiążą. Jeśli chodzi o projekty domów, warto wspomnieć, że pod okiem specjalisty można je modyfikować. Jakie zmiany w projekcie może wprowadzić kierownik budowy? Mogą one dotyczyć wymiarów fundamentów, używanych materiałów do budowy konstrukcji budynku czy też materiałów termoizolacyjnych.

Pozwolenie na budowę

Przed rozpoczęciem prac budowlanych należy uzyskać pozwolenie na budowę. Chociaż w pewnych przypadkach wystarczy samo zgłoszenie robót budowalnych. Jak uzyskać pozwolenie na budowę? Kto wydaje pozwolenie na budowę? Ile jest ważne pozwolenia na budowę? Ile można dobudować do domu bez pozwolenia i czy można uzyskać pozwolenie na budowę online? Wszystkie te kwestie są niezwykle ważne. Jak uzyskać pozwolenie na budowę krok po kroku?

W pierwszej kolejności we właściwym starostwie powiatowym trzeba złożyć wniosek o pozwolenie na budowę. Do niego należy dodać załączniki. Co trzeba złożyć chcąc uzyskać pozwolenie na budowę? Dokumenty niezbędne to m.in. projekt budowlany, oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością czy też warunki techniczne dostawy mediów. Warunki zabudowy a pozwolenie na budowę, czy mają coś wspólnego? Oczywiście. Chcąc uzyskać pozwolenie na budowę, do wniosku trzeba załączyć także decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowaniu terenu.

Ile trzeba zapłacić za pozwolenie na budowę? Koszt składa się z opłat skarbowych, jakie trzeba uiścić, aby zebrać dokumenty potrzebne do złożenia wniosku, bowiem samo uzyskanie pozwolenia jest darmowe. Kiedy można dostać pozwolenie na budowę? Ile się czeka? Ustawowo 65 dni, ale czas ten może się przedłużyć np. na wypadek niekompletnego wniosku.

Jak już wspomnieliśmy, nie zawsze konieczne jest uzyskanie pozwolenia. W wielu przypadkach przy budowie domu jednorodzinnego wystarczy zgłoszenie (dokładna nazwa to zgłoszenie robót budowlanych niewymagających pozwolenia na budowę). Czasami możliwa jest też rozbudowa domu bez pozwolenia. Z kolei, kiedy pozwolenie zostało wydane przy poprzednim właścicielu wystarczy złożyć wniosek o przeniesienie pozwolenia na budowę na swoje dane.

Należy pamiętać, że brak pozwolenia i zgłoszenia to samowola budowlana. Kary jakie można za nią uzyskać to m.in. nakaz rozbiórki obiektu i wysoka grzywna. Warto wspomnieć, że istnieje coś takiego jak rejestr pozwoleń na budowę. Jest to wykaz pozwoleń na budowę wydanych w danej miejscowości bądź gminie Kiedy postawić ogrodzenie między sąsiadami? Przepisy jasno to określają, ale o tym wspomnimy później.

Mapa sytuacyjno-wysokościowa

Do realizacji przyłączy mediów niezbędna jest mapa do celów projektowych, czyli mapa sytuacyjno-wysokościowa. Mapki geodezyjne takie jak wspomniana mapa wysokościowa zawierają szereg cennych informacji dla architekta. Tutaj warto zaznaczyć, że mapa sytuacyjno-wysokościowa a mapa zasadnicza to nie to samo. Mapa sytuacyjna działki, czy też inaczej mówiąc mapa wysokościowa działki lub mapa wysokości terenu, jest uzupełnieniem tej drugiej, a co za tym idzie, jest bardziej szczegółowa. Mapa zasadnicza do celów projektowych jest wykorzystywana raczej poglądowo.

Mapa do celów projektowych - gdzie uzyskać taki dokument? Mapa projektowa, czyli inaczej mapa wysokości musi zostać wykonana przez geodetę. Ten dokładnie wyznacza m.in. linie rozgraniczające tereny o różnym przeznaczeniu, a następnie nanosi ich wysokość na mapie. Można powiedzieć, że jest to taki plan zabudowy na mapie sytuacyjno wysokościowej.

Zagospodarowanie terenu

Decyzja o warunkach zabudowy oraz miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, czyli inaczej mówiąc plan miejscowy to dokumenty, na których trzeba opierać się tworząc projekt domu, ale i projekt zagospodarowania terenu. Zagospodarowanie terenu wokół domu jest równie ważnym elementem co sama budowa. Co najważniejsze, sam projekt zagospodarowania działki, również musi być zgodny z tym, co zawiera plan zagospodarowania przestrzennego, a do tego uwzględniać to, co zawiera mapa sytuacyjno-wysokościowa.

Zagospodarowanie terenu obejmuje m.in. takie kwestie jak usytuowanie i wzajemne położenie względem siebie przyszłych, a także już istniejących obiektów budowlanych, sieci i przyłączy. Tutaj warto wspomnieć, że w razie potrzeby możliwa jest zmiana planu zagospodarowania przestrzennego. Niemniej jednak, aby jej dokonać urząd musi mieć ważne podstawy.

Przeczytaj także: Jak wybrać kostkę brukową? 

Warunki techniczne dostawy mediów

Jak wiadomo, przed budową domu konieczne jest doprowadzenie mediów do działki. Warunki techniczne dostawy mediów to dokument, który określa w jaki sposób przyłączyć media, czyli sieć wodno-kanalizacyjną, energetyczną i gazową. Ile kosztują przyłącza do działki, ile kosztuje uzbrojenie działki? Koszt podłączenia mediów do działki zależy od wielu czynników. Aby obliczyć ile kosztuje podłączenie mediów do działki trzeba brać pod uwagę długość przyłączy, a także ich moc i rodzaj. Całkowity koszt przyłączenia mediów do działki uzależniony jest także od tego ile w danym mieście za podłączenie mediów do działki budowlanej biorą wykonawcy.

Dokumentacja z zapisów prawa miejscowego

Budowa domu wymaga ścisłego przestrzegania zapisów prawa miejscowego, ale nie tylko. Równie ważne jak prawo miejskie jest prawo budowlane.

Nowelizacja prawa budowlanego 2020 i jej wpływ na budowę domu

Prawo budowlane to najważniejsza ustawa, jeżeli chodzi o budowę domu. Zawarte są w nim przepisy dotyczące projektowania, robót budowlanych czy też nadzoru. Prawo budowlane jasno określa co to znaczy intensywność zabudowy (inaczej wskaźnik intensywności zabudowy), jakie są kategorie obiektów budowlanych, ile powinna wynosić wysokość balustrady, kiedy trzeba wykonywać przegląd instalacji elektrycznej, czym jest książka obiektu budowlanego i protokół przekazania planu budowy oraz wiele innych kwestii.

Ustawa prawo budowlane ostatnio została znowelizowana. Zmiany jakie zostały wprowadzone to m.in. konieczność opracowania przed rozpoczęciem inwestycji projektu technicznego. Jaki może mieć to wpływ na budowę domu? W wielu przypadkach może wymagać wprowadzenia zmian w gotowych projektach. Projekt techniczny musi zawierać dokładny opis układu obiektu budowlanego. Pod względem tworzenia dokumentu ważna jest powierzchnia zabudowy, a w tym powierzchnia całkowita i powierzchnia użytkowa. Zmiany jakie zaszły w 2020 roku dotyczą także wprowadzenia łatwiejszej legalizacji samowoli budowlanych (czyli tam gdzie miała miejsce budowa bez pozwolenia), w przypadku budynków, które są użytkowane przynajmniej przez 20 lat. Konieczna jest jednak ekspertyza budowlana, która potwierdzi pozwolenie na użytkowanie.

Plan bezpieczeństwa i ochrony zdrowia

Pozwolenie na budowę, projekt i inne wspomniane dokumenty to jeszcze nie cała dokumentacja budowlana. Dokumentem, o którym jeszcze nie wspominaliśmy jest dziennik budowy, który należy założyć jeszcze przed rozpoczęciem prac. Niezwykle ważna jest także cała dokumentacja techniczna budynku czy też plan bezpieczeństwa i ochrony zdrowia. Ostatni z dokumentów musi podpisać kierownik budowy. Ma on także nadzór nad tym co jest wpisywane do dziennika.

Plan BIOZ na budowie to konieczność. Gdzie zawarte jest to, że inwestor musi posiadać plan BIOZ? Rozporządzenie Ministra Infrastruktury reguluje najważniejsze kwestie w tej sprawie. Chociaż, BIOZ na budowie nie wymaga przedkładania do Starostwa Powiatowego to ważna dokumentacja budowlana. Co zawiera? Przede wszystkim zagrożenia dla bezpieczeństwa i sposoby ich zapobiegania.

Jeśli chodzi o budowę domu, można wyróżnić dwa rodzaje dokumentacji budowlanej. Pierwsza z nich to dokumentacja techniczna domu, a druga to dokumentacja prawna. Formalności jest sporo i łatwo się w tym pogubić. Warto więc zwrócić uwagę na to, jak ważne jest odpowiednie przechowywanie dokumentacji budowlanej. Przedstawione formalności i dokumentacja budowlana krok po kroku to dopiero początek jeżeli chodzi o budowę domu. Niestety, załatwienie ich może zająć wiele miesięcy.

Fundamenty

Budowa fundamentów to kluczowa kwestia jeżeli chodzi o trwałość budynku. Dlatego też jakość ich wykonania nie może odbiegać od normy. Przed wykonaniem fundamentów trzeba jeszcze odpowiednio zabezpieczyć teren i dokonać niezbędnych pomiarów. Nad wszystkimi pracami powinien czuwać kierownik budowy. Co więcej, do niego należy też dokonywanie wpisów w dzienniku. Jak wykonać fundamenty krok po kroku?

Fundamenty – najważniejsze prace

Fundamenty to niezwykle istotny element budynku, dlatego też tak ważne jest odpowiednie wykonanie, a także późniejsze wzmacnianie fundamentów. Jakie prace są niezbędne, aby je wykonać?

• Wytyczenie i wyznaczenie ścian fundamentów (potrzebny jest tu rzut fundamentów);
• Wykop pod fundament/kopanie fundamentów (trzeba zmierzyć ławy fundamentowe);
• Przygotowanie gruntu pod ławy (przyda się folia na fundamenty);
• Zbrojenie fundamentu;
• Montaż deskowania;
• Wylewka (jeśli chodzi o beton, proporcje można policzyć wykorzystując kalkulator betonu. Podstawową jednostką jest kubik betonu, czyli m³.);
• Zdjęcie deskowania;
• Izolacja fundamentów (izolacja pionowa fundamentu);
• Drenaż domu (odwodnienie budynku);
• Zasypywanie fundamentów (ław fundamentowych).

Inne istotne kwestie

Budowa fundamentów wymaga zakupu wielu materiałów, a w tym bloczków betonowych, zaprawy cementowo-wapiennej czy też styropianu. Ile wynosi wymiar bloczka betonowego? Najczęściej 49x24x12, 38x25x14 lub 38x24x12 cm. Warto wspomnieć, że w budownictwie wyróżnia się dwa rodzaje fundamentów – pośrednie i bezpośrednie. Pierwszy z nich to tak zwany fundament podwalina. Nie przekazuje on obciążeń na podłogę, a na warstwę nośną gruntu. Jeśli chodzi o fundamenty, trzeba też dodać, jak ważne jest osuszanie fundamentów i podbijanie fundamentów, kiedy te zostaną podmyte.

Stan surowy otwarty

Wybudowanie domu zajmuje długie miesiące, a często nawet lata. Najbardziej spektakularnym etapem budowy jest stan surowy otwarty (można rozpocząć go, kiedy zostanie zakończony stan zerowy domu). Cała konstrukcja budynku zaczyna przypominać wtedy tą z projektu.

Co to jest stan surowy otwarty?

Zanim przejdziemy do tego jaki jest koszt domu w stanie surowym otwartym, warto wytłumaczyć co to znaczy. Mówiąc najprościej, otwarty stan surowy domu to gotowe ściany (zarówno zewnętrzne, jak i wewnętrzne), stropy, betonowe schody, a także konstrukcja dachu wraz z kominem i pokryciem.

Stan surowy otwarty - zakres prac:

• budowa fundamentów,
• budowa ścian nośnych i działowych,
• montaż stropu,
• montaż kominów (najnowocześniejszy to komin systemowy),
• budowa schodów,
• montaż konstrukcji dachu,
• deskowanie dachu,
• montaż blachodachówki lub innego pokrycia,
• ocieplenie dachu (przyda się płyta warstwowa dachowa),
• obróbka komina.   

Stan surowy otwarty - koszt

Koszt domu zależy od wielu czynników. Przede wszystkim od tego, ile za prace weźmie ekipa wykonująca schody, komin, strop, ocieplenie stropu (ekipa muralsko cieślarska), dach czy też pokrycie dachu (ekipa dekarska). Istotne pod względem tego, ile kosztuje dom w stanie surowym otwartym jest też projekt i to, jakie do budowy zostają wykorzystane materiały. Sama konstrukcja dachu może znacznie się różnić (dach dwuspadowy, dach mansardowy, dach kopertowy, dach jednospadowy), a do tego dochodzi jeszcze kwestia z czego zostanie wykonane pokrycie dachowe. Popularne rodzaje pokryć dachowych to gont na dach, dachówka ceramiczna, blachodachówka, blachodachówka modułowa, blachodachówka płaska, blacha miedziana czy też pleksa na dach od tarasu. Za najtańsze uchodzą dachy z blachy. Oczywiście odpowiednio dobrana blachodachówka mimo niskiej ceny może cieszyć oko.

Tutaj warto dodać kilka słów na temat kominów. W zależności od tego jak dom ma być ogrzewany, trzeba zamontować w nim kominy wentylacyjne i komin grzewczy. Często konieczna jest też nasada kominowa. Podczas montażu dachu, można zastosować specjalny panel. Kominy wtedy wyglądają o wiele lepiej.

Koszt domu może się różnić także w zależności od tego jaka jest grubość stropu oraz z czego ten został wykonany. Tutaj można wyróżnić strop gęstożebrowy, strop żelbetowy, strop monolityczny, strop prefabrykowany, strop żerański, strop kanałowy czy też strop podwieszany. W zależności od rodzaju, cena może wahać się od 270 do 380 zł/m². Co ważne, koszty materiałów i ekipy budowlanej mogą różnić się w zależności od lokalizacji.

Ważne jest też to jak wyglądają układy konstrukcyjne budynków. Wbrew pozorom to, gdzie ma być ściana nośna, a gdzie ściana działowa pod względem kosztów ma znaczenie. Grubość ściany nośnej zazwyczaj przekracza 20 cm, a ściany działowej 10 cm. Nawet przy dużych oszczędnościach, trzeba przygotować się na to, że wybudowanie domu w stanie surowym otwartym pochłania około 45% kosztów całej inwestycji.

Stan surowy zamknięty

Kolejnym etapem budowy domu jest stan surowy zamknięty. Co oznacza to określenie? To wykonanie stolarki okiennej, wstawienie drzwi zewnętrznych czy też bramy garażowej. Oczywiście etap ten obejmuje znacznie więcej prac. Stan surowy zamknięty wiąże się także z położeniem elewacji czy schodów zewnętrznych.

Stan surowy zamknięty - zakres prac:

• stolarka okienna (to nie tylko okna, ale i drzwi balkonowe),
• drzwi zewnętrzne,
• brama garażowa,
• elewacja,
• taras.

Stan surowy zamknięty to etap, na którym dom zostaje zabezpieczony przed oddziaływaniem czynników atmosferycznych. Z tego względu warto zakończyć go przed rozpoczęciem sezonu zimowego.

Wykończenie pod klucz

Kolejny etap budowy domu polega na wykończeniu go w taki sposób, aby był gotowy do zamieszkania. Jeśli chodzi o stan deweloperski i stan pod klucz każda firma budowlana definiuje je nieco inaczej. Inwestor współpracując z daną ekipą koniecznie musi uzgodnić, co w danym przypadku obejmuje zakres prac. Warto dopytać się o to, czy firma w ramach danego etapu położy tynk i kafelki. Z reguły stan deweloperski to wykonanie posadzek, rozprowadzenie instalacji oraz tynkowanie. Dopiero stan pod klucz obejmuje prace wykończeniowe takie jak malowanie ścian czy układanie kafelek.

Elementy i prace na które warto zwrócić uwagę podczas wykańczania domu:

• rozprowadzenie instalacji (instalacja wewnętrzna, instalacja elektryczna, instalacja wodno-kanalizacyjna),
• odbiór instalacji,
• docieplenie poddasza,
• wykończenie elewacji,
• wykończenie podłogi,
• wykończenie schodów wewnętrznych,
• biały montaż,
• podjazd,
• ogrodzenie,
• prace porządkowe.

Kiedy mamy już za sobą malowanie ścian i układanie kafelek, pora wziąć się za meble i dekoracje. Tutaj nieoceniony jest architekt wnętrz, który podpowie co zrobić, żeby aranżacja domu spełniła nasze oczekiwania. Specjalista pomoże też dokonać wyboru, czy w danym przypadku lepiej wybrać meble kuchenne ze sklepu czy lepiej sprawdzi się zabudowa mebli kuchennych od stolarza. Jeśli decydujemy się na montaż szaf wnękowych, architekt wnętrz pomoże dobrać wyposażenie mebla tak, aby gotowa szafa wnękowa była funkcjonalna. Kiedy dom jest już wykończony, to znaczy gotowa jest już podłoga, schody wewnętrzne, elewacja czy poddasze, jeszcze nie można w nim zamieszkać, bowiem konieczny jest odbiór.

Zakończenie prac/odbiór kluczy

Podczas budowy chyba każdy czeka na ostatni wpis w dzienniku budowy, zgłoszenie zakończenia budowy i w końcu na odbiór budynku. No właśnie… Jak uzyskać odbiór domu? Dokumenty znów odgrywają tu główną rolę. Bez właściwych zaświadczeń, odbiór domu nie może zostać zrealizowany, a co za tym idzie, nie można w nim mieszkać, mimo że jest wykończony.

Odbiór budynku mieszkalnego - co potrzebne do odbioru domu?

Co jest potrzebne do odbioru domu? Dokumenty potrzebne do odbioru domu to m.in. dziennik budowy. Składając zawiadomienie o zakończeniu budowy należy go dołączyć tak samo jak oświadczenie kierownika budowy o zakończeniu robot i zgodności z projektem. Tutaj trzeba wspomnieć, że pozwolenie na użytkowanie domu to konieczność. Bez niego można narazić się na poważne kary. Chcąc uniknąć formalności można zdecydować się zlecić je firmie, która wykonywała poprzednie etapy budowy. Wtedy też jedynym zadaniem, jakie nam zostaje jest meldunek i przeprowadzka.

Podsumowując, główne etapy budowy domu to fundamenty, stan surowy otwarty, stan surowy zamknięty i wykończenie. Zanim jednak przyjdzie na nie czas, konieczne jest załatwienie formalności.