Wynajem mieszkania - co trzeba wiedzieć?

Wynajem mieszkania jest bardzo popularną metodą inwestowania pieniędzy. W stosunkowo prosty i szybki sposób można osiągnąć niezłą stopę zwrotu kapitału własnego, która sięga nawet 10% w skali roku. To znacznie więcej niż produkty finansowe oferowane przez banki czy inne firmy. Obecnie trudno jest znaleźć lokatę o oprocentowaniu wyższym niż 4% w skali roku. Nie można także pominąć tak ważnego czynnika, jakim jest prostota inwestowania w mieszkanie na wynajem. Jeśli uporamy się z kwestiami podatkowymi i poprawnie rozliczamy z fiskusem, nie musimy mieć żadnej innej wiedzy ekonomicznej.

Nie ryzykujemy utraty włożonych środków. W końcu mieszkanie zawsze będzie naszą własnością, a patrząc na rosnące ceny nieruchomości, jego wartość także będzie systematycznie wzrastać. Jedyny problem, jaki możemy napotkać przy wynajmie mieszkania, to nieuczciwi lokatorzy, którzy zaniedbają jego stan i nie będą płacić nam comiesięcznych czynszów. Przed tym także możemy się jednak zabezpieczyć.

Czy inwestycja w mieszkania na wynajem się opłaca?

Wynajem mieszkania może być całkiem dochodowym biznesem, zwłaszcza jeśli nieruchomość otrzymaliśmy w spadku. Musimy jedynie prawidłowo oszacować kwotę, którą możemy za nie otrzymać. Musi być ona wyższa od ponoszonych przez nas kosztów związanych z utrzymywaniem nieruchomości, w tym także od kredytu hipotecznego, który może obciążać księgę wieczystą. Ustalając cenę, pamiętajmy także o konieczności przeprowadzania remontów mieszkania co kilka lat między przeprowadzkami kolejnych lokatorów. Wynajem mieszkania to nie tylko sposób na pomnożenie swoich pieniędzy, ale także obowiązki. Inwestycja w mieszkanie pod wynajem musi zostać dokładnie skalkulowana.

Kawalerka, apartament – w jakie nieruchomości warto inwestować?

Podstawowym problemem, jaki dotyka każdego początkującego inwestora, jest decyzja, jaka nieruchomość będzie miała najlepsze wzięcie na rynku – zarówno pod kątem zainteresowania przyszłych lokatorów, jak i sumy czynszu, której można oczekiwać.

Trudno jednoznacznie odpowiedzieć na to pytanie. Wiele zależy od miejscowości, w której planujemy inwestycję. Jeśli jest to miasto studenckie, atrakcyjniejszą opcją będzie kawalerka na wynajem, Warszawa, Kraków, Wrocław (a więc duże ośrodki z uczelniami) lub nieco większe, przestronne mieszkanie rozkładowe, z dobrą komunikacją – najlepiej zlokalizowane w pobliżu stacji metra.

W centrach dużych miast popularnością cieszą się nowoczesne mieszkania i komfortowe apartamenty o wysokim standardzie, z pięknym widokiem na panoramę miasta. W spokojnych lokalizacjach na obrębach miasta ciekawszy może być wynajem lokali dla młodych par z dziećmi, które szukają przytulnych, funkcjonalnych mieszkań z balkonem, wyposażonych w sprzęt AGD. Musimy zastanowić się nad potencjałem inwestycyjnym w wybranej lokalizacji i jakich lokatorów chcemy gościć w swojej wynajmowanej nieruchomości.

Z reguły najmniej popularne są domy na wynajem – głównie z powodu stosunkowo dużej powierzchni oraz kosztów wynajęcia. Niewiele osób stać, by móc samodzielnie zamieszkać w takim miejscu, a także mało kto chce dzielić nieruchomość z kompletnie nieznanymi osobami. Możemy jednak własnymi siłami podzielić taki dom na wynajem na osobne, mniejsze pokoje i stworzyć, chociażby, prywatny akademik, który w miastach akademickich będzie bardzo pożądany.

Interesuje Cię wynajem mieszkania? Sprawdź pełną ofertę mieszkań do wynajęcia na portalu Gethome.

Wynajem mieszkania krok po kroku: co warto wiedzieć?

By wynajem mieszkania przyniósł oczekiwane zyski i nie wiązał się z problemami, należy odpowiednio się przygotować. Na co zwrócić szczególną uwagę, by uniknąć nieporozumień?

1. Zweryfikuj wypłacalność najemcy.

2. Szczegółowo ustal warunki najmu mieszkania:

• wysokość kaucji, jeśli obowiązuje,
• ilość osób mogących zamieszkać w lokalu,
• kwestię trzymania zwierząt,
• zasady organizowania imprez,
• możliwość palenia tytoniu wewnątrz lokalu.

3. Sporządź umowę wynajmu mieszkania.
4. Ustal warunki wypowiedzenia umowy wynajmu mieszkania.
5. Przygotuj protokół zdawczo-odbiorczy.
6. Na bieżąco monitoruj płatności.

Jak urządzić mieszkanie na wynajem?

Kolejny problem przy wynajmie mieszkań to sposób ich urządzenia i wyposażenie. Trudno nam zdecydować się na konkretną aranżację, a jednocześnie nie chcemy ponosić wysokich kosztów. Obawiamy się zniszczenia naszego mienia lub kradzieży albo najzwyczajniej nie stać nas na zapewnienie sprzętów z wyższej półki. W Polsce największym zainteresowaniem cieszą się umeblowane mieszkania i domy na wynajem. Niewielu lokatorów zmienia miejsce zamieszkania wraz z całym dobytkiem. Często jednak wynajmujący decydują się pozostawić wyposażenie, które ma kilkanaście lub nawet kilkadziesiąt lat i znajduje się na granicy wytrzymałości. To dość duży błąd, który nie tylko ogranicza zainteresowanie ofertą, ale również wpływa na wysokość czynszu, a tym samym – zarobku.

Lepsze sprzęty to lepsze warunki mieszkaniowe, a tym samym można zażyczyć sobie wyższego czynszu. Poza tym uważni lokatorzy mogą wskazać niedziałające przedmioty i poprosić o ich wymianę. Jeśli w ciągu kilku dni od rozpoczęcia wynajmu mieszkania zepsuje się kuchenka, zmywarka czy lodówka, to właściciel powinien ją wymienić. Nie musimy inwestować w najnowszej klasy urządzenia czy meble, ale niech zawsze będą to stosunkowo nowe i działające przedmioty. W pełni wyposażone, atrakcyjne mieszkanie z pewnością szybko znajdzie najemcę.

Jak więc urządzić mieszkanie w bloku czy kamienicy? Tak, jak sami chcielibyśmy mieszkać. Oczywiście największym zainteresowaniem będą cieszyć się wykończone w wysokim standardzie mieszkania, jednak najważniejsze, by lokal był dostosowany zarówno do możliwości finansowych wynajmującego, jak i przyszłego najemcy. Ewentualne szkody będą pokrywane z kaucji za mieszkanie.

Ile kosztuje wynajem mieszkania?

Jeśli dopiero zaczynamy naszą przygodę z wynajmem mieszkań, możemy zastanawiać się, ile zażyczyć sobie comiesięcznego czynszu, by jednocześnie móc na tym zarobić, ale i być atrakcyjnym dla potencjalnych lokatorów. Przede wszystkim zastanówmy się, ile kosztuje wynajem mieszkania. W przypadku wynajmu nieruchomości obciążonych kredytem hipotecznym z pewnością musimy wliczyć w koszta comiesięczną ratę. Pamiętajmy także o:

• podatkach od wynajmu mieszkania,
• kosztach remontów,
• ewentualnym pokryciu zniszczeń dokonanych przez lokatorów,
• czasie, który poświęcamy na zarządzanie domem na wynajem.

Każdy z tych czynników kosztuje nas pieniądze, które dobrze jest „odebrać” od przyszłych lokatorów. Wiele także zależy od tego, ile pomieszczeń wchodzi w skład mieszkania (najbardziej pożądane są mieszkania 2 pokojowe), czy znajduje się ono w nowej inwestycji (najemcy często szukają kameralnych lokali, otoczonych terenami zielonymi i rekreacyjnymi), jak urządzimy mieszkanie w bloku.

Mieszkanie rozkładowe i dobrze wyposażone, a także odpowiednio zaaranżowane – zwłaszcza salon, widna kuchnia i duża łazienka – zawsze jest więcej warte. Podobnie kawalerka na wynajem stała się proporcjonalnie droższa za metr kwadratowy. Nie bójmy się sprawdzać ceny wynajmu mieszkań na znanych serwisach internetowych. W takich miejscach najpewniej dowiemy się, ile kosztuje wynajem mieszkania.

Mieszkanie do wynajęcia – jaka wysokość kaucji za mieszkanie?

Równie ważnym zagadnieniem jest kaucja za mieszkanie pobierana od przyszłych lokatorów. W dużej mierze zależy ona od:

• ustalonej przez nas ceny czynszu wynajmu nieruchomości,
• tego, jak urządzimy mieszkanie w bloku czy kamienicy,
• czy mówimy o kawalerce na wynajem, czy domu na wynajem,
• tego, z kim podpisujemy umowę wynajmu mieszkania.

Standardowo przyjmuje się, że kaucja za mieszkanie równa się wartości przynajmniej jednomiesięcznego czynszu za wynajem mieszkania, nie powinna jednak przekraczać jego trzykrotności. W przeciwnym wypadku możemy po prostu odstraszyć potencjalnych lokatorów. Wynajem lokali mieszkalnych zawsze wiąże się z pewnym ryzykiem napotkania nieuczciwych najemców, stąd powinniśmy pobierać kaucję za mieszkanie zabezpieczającą nas przez miesiąc braku wpłat za wynajem mieszkania czy opłacania rachunków.

Jak ustalić wysokość czynszu?

Czynsz najmu to kwota, którą najemca płaci w zamian za możliwość korzystania z mieszkania. Częstotliwość jego płacenia określona jest w umowie najmu mieszkania; zwykle odbywa się w okresach miesięcznych. Aby ustalić wysokość czynszy najmu, należy wziąć pod uwagę przede wszystkim:

• Lokalizację lokalu;
• Wyposażenie;
• Powierzchnię;
• Stan techniczny i standard wykończenia;
• Rozkład;
• To, czy w cenie czynszu zawarte są również opłaty administracyjne (uiszczane na rzecz spółdzielni).

Warto również przejrzeć ogłoszenia i wziąć pod uwagę ceny wynajmu podobnych nieruchomości w danej okolicy. Daje to możliwość zweryfikowania, czy wybrana kwota nie jest zbyt wysoka, lub przeciwnie – zbyt niska.

Najemca nie płaci czynszu – co robić?

Ustawa o ochronie praw lokatorów w znacznym stopniu chroni najemcę. Wynika z niej, że wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia dopiero w sytuacji, gdy najemca zalega z płaceniem czynszy przez 3 pełne okresy płatności, a wypowiedzenie stosunku najmu zostało poprzedzone wezwaniem do zapłaty w formie pisemnej (należy wyznaczyć najemcy dodatkowy miesiąc na uregulowanie zaległości).

Niestety, problematycznych, niepłacących najemców nie tak łatwo się pozbyć. Jeśli lokator nie chce opuścić wynajmowanego lokalu, jedynym rozwiązaniem jest wytoczenie sprawy w sądzie, a w konsekwencji – wyrok sądowy i eksmisja.

Pobierz: Wzór pozwu o eksmisję

Należy mieć świadomość, że – niezależnie od podjętych działań – niektórych lokatorów nie można eksmitować; są to m.in. osoby niepełnosprawne lub obłożnie chore, kobiety w ciąży, osoby małoletnie, osoby mające status bezrobotnego. Mogą oni być eksmitowani dopiero w sytuacji, gdy zostanie im przyznany lokal socjalny. Dlatego też tak ważna jest weryfikacja wypłacalności najemcy przed podpisaniem z nim umowy.

Czynsz najmu a opłaty eksploatacyjne

Oprócz czynszu najmu wynajmujący zobowiązany jest również do uiszczania należności z tytułu opłat eksploatacyjnych, czyli za media (gaz, woda, prąd) i czynsz administracyjny. Zobowiązania za media najemca może ponosić:

• zgodnie z faktycznym zużyciem (wg licznika),
• ryczałtem (w kwocie określonej w umowie).

Co zrobić, gdy najemca nie płaci za media?

Wszystko zależy od tego, na kogo zostały sporządzone umowy. W przypadku gdy stroną umów na dostawę mediów jest wynajmujący, ma on obowiązek uregulować nakładane przed dostawców płatności. Zaniechanie przez najemcę uiszczania opłat jest podstawą do rozwiązania z nim umowy zgodnie z art.11 ustawy o ochronie praw lokatorów. Właściciel mieszkania nie ma prawa odłączyć w nim prądu, nawet jeżeli najemca zalega z płatnościami, gdyż popełni on przestępstwo zagrożone karą więzienia.

W sytuacji, gdy stroną jest najemca, wówczas wynajmujący musi wystąpić na drogę sądową.

Jak wynająć mieszkanie obcokrajowcowi?

Wynajem mieszkania obcokrajowcowi odbywa się na tych samych zasadach jak w przypadku obywatela Polski. Podstawą jest umowa najmu. Uwaga! Treść umowy o wynajem mieszkania musi być zrozumiała dla obu stron. Oznacza to, że konieczne jest przetłumaczenie dokumentu na język, którym włada najemca lub zawarcie w umowie klauzuli, że zna on i rozumie treść umowy najmu lokalu.

Zanim jednak zdecydujesz się na podpisanie umowy z obywatelem innego państwa:

• zweryfikuj jego tożsamość (najlepszy do tego celu będzie paszport, karta pobytu),
• ustal, kto będzie mieszkał wraz z najemcą i określ maksymalną liczbę przyszłych lokatorów,
• dopytaj o miejsce jego zatrudnienia i potwierdź je z pracodawcą (pozwoli to zweryfikować wypłacalność przyszłego najemcy).

Wynajem krótkoterminowy a wynajem długoterminowy

Mamy dwie możliwości wynajmu mieszkań. Najem krótkoterminowy oznacza goszczenie w swojej nieruchomości lokatorów przez stosunkowo krótki czas, który może wynosić dzień, kilka dni lub tygodni. Z kolei dłuższe umowy sporządza się na rok wzwyż. Obie formy mają swoje wady i zalety – począwszy od sposobu zdobywania chętnych na wynajem mieszkania po kwestie podatkowe. Nieco inaczej wyposaża się także apartamenty na wynajem kilkudniowy, a inaczej mieszkanie w bloku na długie lata.

Wynajem krótkoterminowy – na co zwrócić uwagę?

Przy wynajmie krótkoterminowym warto skorzystać z serwisów internetowych, które umożliwiają nam rozreklamowanie swojej nieruchomości. Szczególnie pożądane są apartamenty na wynajem w centrum dużych miast. Małe mieszkania na obrzeżach raczej nie będą bardzo oblegane przez najemców. Tego typu usługi są świadczone przede wszystkim:

• turystom,
• przedsiębiorcom w delegacji,
• brygadom pracowniczym.

Co do zasady możemy ustalić różne stawki czynszu, w zależności od tego, jak długo będzie trwał wynajem mieszkania. Proporcjonalnie najwięcej pieniędzy powinniśmy oczekiwać za możliwość skorzystania z lokalu przez dobę. Im dłuższy pobyt, tym niższa stawka dobowa. Dzięki takim formom rozliczenia stopa zwrotu może być o wiele wyższa i sięgać nawet kilkudziesięciu procent.

Musimy jednak pamiętać, że w przypadku wynajmu krótkoterminowego lokatorzy nie zawsze dbają o stan wyposażenia. Stąd zawsze powinna być pobierana kaucja za mieszkanie, a także wliczone ewentualne pokrycie szkód. Drobne elementy, takie jak talerze czy kubki bardzo łatwo się tłuką, musimy je zatem dokupować co jakiś czas.

Nie możemy także zapominać o kwestiach podatkowych. Obowiązkowe jest prowadzenie działalności gospodarczej, co w przypadku wynajmu długoterminowego nie jest konieczne. Warto również zwrócić uwagę, że w przypadku wynajmu krótkoterminowego nie obowiązuje nas zwolnienie z VAT; wynajem mieszkania nie spełnia wymagania zapewnienia celu mieszkaniowego. Podatek od towarów i usług musimy doliczyć, jeśli przekroczymy 200 tys. złotych obrotu rocznego w naszej firmie.

Sprawdź: umowa najmu krótkoterminowego wzór

Wynajem długoterminowy, czyli najpopularniejszy sposób na inwestycję

Z drugiej strony mamy wynajem długoterminowy, który pod wieloma aspektami jest wygodniejszy dla właściciela nieruchomości. Nie trzeba co chwilę szukać nowych lokatorów i zastanawiać się, czy okażą się ludźmi rozsądnymi i dbającymi o cudzą własność. Nie ma konieczności jeżdżenia pod dany adres, sprawdzania stanu lokalu i zatrudniania ekipy sprzątającej po każdym wynajmie. Co miesiąc otrzymujemy wskazaną przez nas kwotę czynszu, a sami nie musimy niczego doglądać i pilnować.

Decydując się na taką formę wynajmu, wybieramy nieco inne mieszkania. Mniej atrakcyjne będą ekskluzywne apartamenty na wynajem, a lepiej sprawdzą się zwykłe mieszkania w bloku czy kamienicy.

Inaczej też wyglądają kwestie podatkowe. Nie musimy prowadzić działalności gospodarczej, a transakcje są zwolnione z VAT-u, co jest bardziej opłacalne dla obu stron umowy. Jeśli dodatkowo zatrudnimy agencję nieruchomości, która będzie podsyłała nam ewentualnych lokatorów zainteresowanych wynajmem długoterminowym, okaże się, że praktycznie nie mamy żadnych stałych obowiązków.

Czy wynajem długoterminowy się opłaca?

Z pewnością jest prostszy, dlatego najwięcej właścicieli mieszkań na wynajem decyduje się właśnie na taką formę. Mamy stałe przychody, prawie żadnych obciążeń. Dużą zaletą jest brak konieczności wyposażania lokalu w małe przedmioty pierwszej potrzeby, takie jak:

• sztućce,
• garnki,
• pościel,
• środki czystości.

Lokatorzy najczęściej wprowadzają się już z własnym dorobkiem, ewentualnie samodzielnie kupują sprzęty, które są im potrzebne. Wynajem długoterminowy to doskonała opcja dla osób, które nie mają czasu zajmować się swoimi nieruchomościami, a jedynie pragną czerpać stabilny, comiesięczny dochód w stałej wysokości. Przy wynajmie krótkoterminowym – szczególnie jeśli dysponujemy kilkoma lokalizacjami – musimy zajmować się tylko i wyłącznie ich doglądaniem.

Umowa wynajmu mieszkania

Aby bezpiecznie i legalnie wynająć mieszkanie, konieczne jest sporządzenie umowy wynajmu mieszkania. Musi ona zawierać wszystkie elementy, które zabezpieczą nas przed nieuczciwymi lokatorami, ale także powinna gwarantować najemcom pewne prawa, jak chociażby okres wypowiedzenia czy zmiany aranżacyjne, których mogą się podjąć. Niezwykle ważne jest prawidłowe przygotowanie takiego dokumentu. Na co zwrócić uwagę podczas jego tworzenia?Czy wynajem mieszkania bez umowy jest możliwy?

Umowa przedwstępna wynajmu lokalu

Na początek omówimy umowę przedwstępną wynajmu lokalu. Powinna ona być zawierana zawsze wtedy, gdy z jakichś powodów nie możemy zawrzeć tej właściwej. Może to być:

• trwający remont wynajmowanego mieszkania,
• duża kwota zaliczki, której lokatorzy nie mogą uiścić od razu,
• trwająca procedura kupna mieszkania do wynajmu.

Umowa przedwstępna wynajmu lokalu nie powinna być zawierana w trakcie negocjacji. Jej celem jest zawarcie przyrzeczenia podpisania dokumentów o wynajmie mieszkania – umowy właściwej.

Tego typu umowa o wynajem mieszkania powinna zawierać takie elementy, jak:

• wyczerpująco wskazane strony, których dotyczy wynajem mieszkania,
• poprawnie napisany adres lokalu, aby uniemożliwić jakąkolwiek pomyłkę,
• datę zawarcia wynajmu mieszkania i umowy właściwej.

Pgamiętajmy, że wszystkie inne zapisy muszą pokrywać się z tymi, które znajdą się na końcowym dokumencie. Dla spokoju własnego i przyszłych lokatorów w umowie przedwstępnej wynajmu lokalu zawrzyjmy także cenę czynszu, kaucję czy okres trwania najmu. Koniecznie umieśćmy zapis, że umowa przyrzeczona zostanie zawarta dopiero po wpłacie kaucji za mieszkanie.

Umowa o wynajem mieszkania – wzór

W wielu miejscach znajdziemy przykładowe wzory umowy wynajmu mieszkania. Pamiętajmy jednak, że nie zawsze możemy je zastosować. Często są one na tyle ubogie, że nie gwarantują niczego – ani lokatorom, ani wynajmującemu. Elementy, które muszą znaleźć się w umowie o wynajem mieszkania to:

• miejsce i data zawarcia umowy,
• określenie stron umowy,
• określenie dokładnego adresu mieszkania na wynajem,
• wysokość czynszu i innych opłat eksploatacyjnych,
• czas trwania umowy (umowa najmu na czas nieokreślony czy określony?),
• warunki wypowiedzenia,
• prawa i obowiązki najemcy i wynajmującego.

Dobrze jest także do umowy wynajmu mieszkania dołączyć protokół zdawczo-odbiorczy, w którym zostaną wymienione konkretne sprzęty gospodarstwa domowego, które otrzymuje w użytkowanie lokator; czasami wykonuje się także dokumentację zdjęciową. Jest to przydatne rozwiązanie dla obu stron umowy. W przypadku późniejszych roszczeń fotografie są w stanie nam powiedzieć, jak wyglądało mieszkanie na wynajem w chwili podpisywania umowy wynajmu lokalu.

Sprawdź i pobierz bezpłatnie: wzór umowy najmu mieszkania!

Przy wynajmowaniu domu jednorodzinnego nie możemy zapomnieć o zamieszczeniu w umowie wynajmu domu zapisów mówiących o:

• obowiązkach utrzymywania terenu przyległego,
• wskazania osoby, która będzie odpowiedzialna za naprawę większych usterek,
• możliwości korzystania z innych budynków gospodarczych na terenie posesji, wskazanych w umowie o wynajem lokalu.

Umowa wynajmu domu czy mieszkania może zawierać także załącznik w postaci odpisu księgi wieczystej danej nieruchomości. Dzięki temu lokatorzy mają gwarancję, że osoba, z którą podpisują umowę wynajmu, ma prawo oddać im lokal w użytkowanie.

Umowa o wynajem mieszkania – na co zwrócić uwagę?

Sporządzenie dokładnej i rzeczowej umowy wynajmu lokalu mieszkalnego leży w interesie obu stron, jednak w szczególności jest ona ważna dla właściciela nieruchomości. Jeśli najemcom nie podobają się pewne zapisy, nie muszą decydować się na ich podpisanie. Z drugiej strony, jeśli czegoś nie wskażemy jawnie w umowie wynajmu mieszkania, możemy na tym stracić sporo pieniędzy, nerwów i czasu.

Najczęściej pomijane zagadnienia to:

• sprawdzenie dowodów osobistych lokatorów,
• sposób uiszczania opłat za wynajem mieszkania,
• termin uiszczania opłat,
• możliwość trzymania zwierząt w mieszkaniu na wynajem,
• możliwość palenia tytoniu w pomieszczeniach,
• podnajmowanie mieszkania innym osobom – szczególnie ważne w przypadku umowy wynajmu domu wolnostojącego.

Dopiero po uwzględnieniu wyżej podanych zapisów będziemy chronieni prawem w przypadku, gdy nie spodoba nam się palenie papierosów w pomieszczeniach czy wprowadzenie się lokatorów z psem.

Wynajem okazjonalny – umowa

Musimy jednak pamiętać, że Ustawa o ochronie praw lokatorów sprawia, że mimo podpisania szczegółowej umowy wynajmu lokalu mieszkalnego, mamy ograniczone prawa do zarządzania nieruchomością. Bardzo ciężko jest także usunąć niechcianego lokatora z powodu zabezpieczenia prawa do eksmisji. Jeśli chcemy chronić swoje interesy i mieć szersze pole do manewru, możemy skorzystać z wynajmu okazjonalnego.

Umowa jest bardzo podobna do zwykłej umowy wynajmu mieszkania, ale stosuje się do niej nieco inne przepisy. Po jej wygaśnięciu lub rozwiązaniu możemy wysłać najemcom żądanie opuszczenia lokalu, jeśli tego nie zrobili. Jeśli taki dokument dalej jest nieskuteczny, sprawę wnosimy do sądu w celu uzyskania nakazu eksmisji. Lokatorzy są pozbawieni okresu ochronnego, który zapewnia standardowa umowa wynajmu lokalu mieszkalnego.

Sprawdź: Jak powienien wyglądać wzór umowy najmu okazjonalnego?

Wyrzucić z mieszkania na wynajem okazjonalny można także:

• kobiety w ciąży,
• dzieci,
• niepełnosprawnych.

Trzeba jednak pamiętać o zastosowaniu odpowiedniego wzoru umowy wynajmu okazjonalnego. Dokument musi mieć jasny tytuł i określony czas trwania, a sam lokal spełniać odpowiednie warunki – służyć zaspokajaniu potrzeb mieszkalnych. Nie można również podpisywać tego typu umowy wynajmu mieszkania z firmą.

Wynajem mieszkania bez umowy – czy to możliwe?

Wynajem mieszkania bez umowy może być kłopotliwy dla obu stron, ale także budzić wątpliwości Urzędu Skarbowego. Z fiskusem musimy się rozliczać na podstawie dowodów wpłaty czynszu, co może zostać jednak zakwestionowane. Jeśli nie zgłosimy faktu podpisania umowy o wynajem mieszkania, czekają nas wysokie kary i konieczność zapłacenia zaległego podatku za wynajem mieszkania.

Umowa wynajmu lokalu chroni także wynajmującego i to właśnie dla niego jest korzystniejsza. Jeśli spotkamy nieuczciwych lokatorów, którzy zaprzestaną płacenia czynszu, mamy podstawę prawną do wszczęcia procedur sądowych. Bez umowy nie mamy zabezpieczenia w przypadku dokonania szkód. Jeszcze trudniej jest w sytuacji, gdy kłopotliwy najemca nie chce się wyprowadzić. Wynajem mieszkania bez umowy jest więc niezgodny z prawem i nieopłacalny.

Podatek od wynajmu mieszkania

Wynajem mieszkania za pieniądze jest metodą zapewniania dochodu, a więc musimy rozliczyć się z tego faktu z fiskusem. Należy jednak nadmienić, że inaczej sprawa wygląda, jeśli oferujemy mieszkanie na wynajem jako osoba prywatna, a inaczej – jako firma. Wiele zależy od charakteru wynajmu mieszkania. Podatek – kiedy zgłosić, sposób rozliczania, ulgi – także może się różnić.
Podatek od wynajmu mieszkania – ile wynosi?

Mamy dwie możliwości opodatkowania wynajmu mieszkania, a wybór metody zależy od nas samych. Najczęściej osobom prywatnym najbardziej opłaca się ryczałt. Stawki podatkowe są dwie:

• 8,5% przychodu – dla osób nieprzekraczających 100 tys. dochodu rocznie,
• 12,5% przychodu – obejmuje całą kwotę nadwyżki ponad 100 tys. złotych.

Przychód to nic innego jak czynsz, który będziemy otrzymywać. Drugą możliwością jest opodatkowanie na zasadach ogólnych według stawek:

• 18% dochodu – dla osób nieprzekraczających 85 528 zł dochodu rocznie,
• 32% dochodu – od nadwyżki powyżej 85 528 złotych.

Podatek od wynajmu mieszkania rozliczany wg zasad ogólnych obejmuje dochód, a więc czynsz otrzymany od najemcy pomniejszony o wszystkie opłaty, które ponosimy na rzecz lokalu. Mogą to być:

• odpisy amortyzacyjne,
• ubezpieczenie mieszkania do wynajęcia,
• podatek od nieruchomości,
• koszty remontu,
• koszty zakupu wyposażenia do mieszkania,
• odsetki od kredytu hipotecznego ciążącego na tym mieszkaniu,
• opłaty eksploatacyjne, jeśli je ponosimy.

Czasem zdarza się, że o wiele atrakcyjniej jest wybrać wyższy procentowo podatek od najmu mieszkania, który wynosi 18%, ale móc odliczyć sobie od dochodu wszystkie niedawno poniesione wydatki związane z mieszkaniem.

Wynajem mieszkania: podatek – kiedy zgłosić?

Wybór formy opodatkowania musimy zgłosić do Urzędu Skarbowego jako pisemne oświadczenie. Naczelnik fiskusa musi się o tym dowiedzieć najpóźniej:

• 20 stycznia danego roku podatkowego,
• 20 dnia miesiąca następującego po otrzymaniu wpłaty pierwszego czynszu,
• do końca roku, jeśli pierwszy czynsz otrzymaliśmy w grudniu.

Jeśli nie dopatrzymy tego obowiązku, Urząd Skarbowy zdecyduje za nas, a podatek od najmu mieszkania zostanie nam naliczony według zasad ogólnych. Wynajem mieszkania i podatek – kiedy zgłosić je najlepiej do Urzędu? Od razu po podpisaniu umowy.

Najem prywatny a działalność gospodarcza – jaki podatek za wynajem mieszkania?

Jeśli nieruchomość jest własnością firmową oraz w przypadku, jeśli podatnik zdecyduje się prowadzić działalność gospodarczą, przychód z wynajmu mieszkania może rozliczać jako osiągany przez firmę. By nie budzić żadnych wątpliwości wśród organów podatkowych, zawsze w umowie najmu mieszkania zapisujmy, czy stanowi ona własność prywatną i tak jest ona traktowana, czy może wynajmujemy ją jako działalność gospodarcza.

Najem prywatny a działalność gospodarcza różnią się także sposobem rozliczania jeszcze jednego podatku – VAT. Wynajmując lokal osobom prywatnym, jesteśmy zwolnieni z płacenia podatku od towarów i usług. Liczy się jedynie cel, któremu ma służyć mieszkanie na wynajem.

Jeśli w umowie zawrzemy, że nieruchomość ma zaspokajać tylko potrzeby mieszkaniowe, podatkiem VAT nie powinniśmy się przejmować. Musimy także dopilnować, by faktycznie tak było. Oddanie lokalu do innych celów wiąże się z obowiązkiem zapłaty dodatkowego podatku. Wynajmujący ma obowiązek zarejestrować się jako płatnik VAT (nawet bez rejestrowania własnej firmy) i co miesiąc płacić należną kwotę do Urzędu Skarbowego.

Nieco inaczej wygląda wynajem krótkoterminowy. Taka działalność jest z góry definiowana jako prowadzenie firmy i nie może korzystać ze zwolnienia. Możemy jednak zastosować obniżoną stawkę podatku VAT, która wynosi 8%.

Podatek za wynajem mieszkania – kiedy płacić?

Podatek od wynajmu mieszkania musimy uiszczać co miesiąc do 20. dnia miesiąca następującego po wpłacie czynszu. Dotyczy to zarówno osób fizycznych nieprowadzących działalności, jak i wynajmujących mieszkanie firm. W pewnych przypadkach podatek od najmu mieszkania można wpłacać do 20. dnia miesiąca następującego po zakończeniu kwartału. Dotyczy to wszystkich wynajmujących, którzy zdecydowali się na zasady ogólne i prowadzą wynajem w ramach firmy, których przychody z prowadzonej działalności gospodarczej nie przekroczyły w roku poprzednim 25 tys. euro.

Najemcy prywatni mogą rozliczać się kwartalnie tylko w przypadku, jeśli wybrali ryczałt i nie przekroczyli wyżej wymienionego limitu.

Ubezpieczenie mieszkania

Ubezpieczenie mieszkania zawsze warto wykupić – nieważne, czy mówimy o naszych czterech kątach, czy tych wynajmowanych. Taki produkt daje nam gwarancję, że w przypadku szkód czy awarii otrzymamy stosowną rekompensatę. Cena także nie jest wygórowana – znajduje się w przedziale między 100 a 400 zł rocznie, w zależności od zakresu ubezpieczenia mieszkania.

Jakie ubezpieczenie mieszkania dla wynajmującego?

Wypadki się zdarzają i tutaj najemcy nie mają na to zbyt dużego wpływu. Jako wynajmujący musimy przewidzieć wszystkie przypadki i wybrać pełny zakres ochrony obejmujący: zalanie, pożar i włamanie z kradzieżą. Warto także wykupić dodatkowe assistance czy OC, które gwarantuje nam pomoc w przypadku zalania sąsiada czy darmową naprawę znajdujących się w domu sprzętów. Dotyczy to szczególnie nowych mieszkań, które mieszczą się daleko od miejsca zamieszkania ich właścicieli.

Najlepszym przykładem jest wynajem mieszkań w Warszawie bezpośrednio od właściciela. Wielu inwestorów w mieszkania na wynajem mieszka po drugiej stronie miasta lub nawet w innej miejscowości. Nie mają zatem możliwości wspomóc najemcy przy ewentualnych problemach, czy usterkach od nich niezależnych. Pamiętajmy także, by dobrze zdefiniować przedmioty ubezpieczenia. W polisie powinny być wskazane takie elementy objęte ochroną jak ściany lub mury, elementy stałe i wyposażenie ruchome.

Ubezpieczenie mieszkania od kradzieży

Wydawałoby się, że ubezpieczenie mieszkania od kradzieży powinno leżeć w gestii najemcy i po części jest w tym sporo racji. Wiele sprzętów do lokalu jest wniesionych właśnie przez niego – np. komputery, gotówka czy biżuteria. Z drugiej strony w wynajmowanym lokalu często znajdują się urządzenia wartościowe, które to wynajmujący zapewniają. Można tu wymienić lepszej klasy telewizor czy drogie sprzęty AGD. Jeśli zostaną one ukradzione, otrzymamy pieniądze, by na nowo wyposażyć nieruchomość. Bardzo przydatny w takich momentach staje się protokół zdawczo-odbiorczy mieszkania. Wynajem obcym osobom wiąże się ze sporym ryzykiem, a ubezpieczenie mieszkania pozwala nam je choć trochę zminimalizować.

Ubezpieczenie mieszkania – czy warto je wykupić?

Klauzulę ubezpieczenia mieszkania warto zapisać już na etapie przygotowywania umowy wynajmu mieszkania. Jeśli zawrzemy w niej konkretne zapisy dotyczące numeru polisy i zakresu ochrony, najemca mieszkania będzie czuł się pewniej – my także. Dołączmy ten dokument do innych – razem z protokołem zdawczo-odbiorczym mieszkania wynajmowanego. Jeśli zdecydowaliśmy się na wykup pakietu assistance, pozostawmy lokatorom numer ubezpieczyciela, gdzie będą mogli zgłaszać wszystkie niewielkie usterki sprzętów domowych. Dzięki temu unikniemy części obowiązków związanych z doglądaniem lokalu.

Ile kosztuje ubezpieczenie mieszkania?

Ubezpieczenie mieszkania nie jest wysokim kosztem. Choć oferta dla wynajmowanych mieszkań w Warszawie bezpośrednio od właściciela będzie znacznie droższa od analogicznej dla lokalu z mniejszej miejscowości wynajmowanego za pośrednictwem agencji, to całkowita kwota nie powinna przekroczyć 400 złotych rocznie. Jeśli mimo wszystko jest to dla nas spory wydatek, możemy znacznie obniżyć podatki od wynajmu mieszkania poprzez amortyzację mieszkania na wynajem. Tym sposobem znajdziemy brakującą kwotę.

Innym ciekawym rozwiązaniem jest zakup polisy bezpośrednio od agenta ubezpieczeniowego, który może zaoferować nam lepsze warunki, niż otrzymalibyśmy przez Internet lub za pośrednictwem infolinii. Pod względem liczby dostępnych doradców najlepiej spisuje się wynajem mieszkań w Warszawie. Bezpośrednio od właściciela małej agencji, która sprzedaje ubezpieczenia mieszkań hurtowo, możemy liczyć na znaczne upusty i rabaty.

Na rozmowę pamiętajmy zabrać ze sobą wszystkie sporządzone dokumenty – umowę z lokatorami, protokół zdawczo-odbiorczy mieszkania wynajmowanego czy kserokopię dowodu osobistego. 

Czy warto wynajmować mieszkania?

Inwestowanie w wynajem mieszkań to ciekawy sposób na zwiększenie swojego comiesięcznego dochodu. Musimy jednak pamiętać, że nie jest metodą na łatwe pieniądze. Posiadanie nieruchomości wymaga od właściciela zaangażowania, doglądania i napraw pojawiających się większych usterek.

Znalezienie dobrych lokatorów nie zwalnia nas z tego obowiązku. Wręcz przeciwnie – warto starać się zatrzymać ich jak najdłużej, by mieć pewność, że w naszym mieszkaniu żyją osoby rozsądne i szanujące cudzą własność. Nie możemy jednak oczekiwać, że będą ponosić koszty remontów klatek schodowych czy podatków od gruntów.

Z drugiej strony mamy wynajem krótkoterminowy, który wymaga od nas jeszcze większej pracy. W zależności od tego, czy decydujemy się wynajmować nieruchomość na doby, czy tygodnie, tak często musimy jeździć pod dany adres i doglądać sprzątania czy wymiany uszkodzonych sprzętów i wyposażenia. By uzyskać te 10% zysku w skali roku wynikającego ze stopy zwrotu z kapitału własnego, musimy się nieźle napracować.

Dla osób, które szukają alternatywnego źródła dochodu i mają sporą ilość wolnego czasu, wynajem mieszkań może okazać się doskonałym biznesem. W przeciwnym wypadku musimy zadbać o porządnych i sumiennych najemców.

Można również zdecydować się na oddanie nieruchomości do dyspozycji wykwalifikowanej agencji. Pośrednicy będą nam „podsyłać” potencjalnych lokatorów, dopilnują stanu mieszkania czy podejmą się negocjacji umowy wynajmu mieszkania. Dla innych jest to sposób, by móc kupić „za darmo” lokal. Wystarczy przecież narzucić czynsz w wysokości raty kredytowej i podatków od wynajmu mieszkania, które musimy zapłacić. 

Jakąkolwiek drogę wybierzemy, własne mieszkanie jest wartością dość istotną w naszym społeczeństwie. Szkoda, by stało puste przez wiele lat.