Jak szybko sprzedać mieszkanie bez pośredników lub z biurem: dokumenty i formalności przy sprzedaży mieszkania

Jak sprzedać mieszkanie? To niełatwy temat, zwłaszcza dla laików. Dlatego wielu sprzedających sięga po różne źródła wiedzy, czy to internetowe, czy w postaci porad specjalistów. Chcą uniknąć popełnienia błędów, problemów z Urzędem Skarbowym, czy strat finansowych. Co istotne, wielu sprzedających nie zastanawia się, jak sprzedać mieszkanie, ale jak to zrobić zyskownie i w dość krótkim czasie.

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• jak szybko sprzedać mieszkanie,
• jakie są najczęstsze błędy, które popełniają sprzedający i jak ich unikać,
• jak pozbyć się nieruchomości obciążonej kredytem hipotecznym, lokatorem i w innych nietypowych sytuacjach,
• kiedy trzeba zapłacić podatek od sprzedaży mieszkania i jak tego uniknąć,
• jakie dokumenty są wymagane do zawarcia transakcji,
• co powinno znaleźć się w umowie przedwstępnej, a co w umowie sprzedaży mieszkania,
• jakie dodatkowe opłaty mogą się wiązać z pozbyciem się nieruchomości.

Jak sprzedać mieszkanie zyskownie i szybko?

Wiele osób wystawiających nieruchomość na sprzedaż robi to po raz pierwszy w życiu. Nie wszyscy wiedzą, jak sprzedać mieszkanie szybko, bezkosztowo i zyskownie. Popełniają błędy, które wydłużają czas sprzedaży, a nawet wiążą się z koniecznością składania wyjaśnień do Urzędu Skarbowego. Szacuje się, że średni czas finalizacji transakcji wynosi od trzech miesięcy do 2 lat. Najczęstszymi powodami różnic w czasie są oczywiście cena, lokalizacja, a nawet jakość kontaktu z właścicielem mieszkania.

Najczęstsze błędy popełniane przez właścicieli mieszkań chcących sprzedać swoją nieruchomość:

• zbyt wysoka cena - nieadekwatna do lokalizacji i standardu lokalu,
• zły stan mieszkania - niewyremontowane, brudne i nieposprzątane, niepoddane dezynsekcji, nieodświeżone
• sentyment, który nie pozwala właścicielowi wybrać "godnego następcy",
• brak dostępności czasowej właściciela, który może rozmawiać z chętnymi na zakup tylko przez godzinę dziennie, a oprowadzać po mieszkaniu wcale lub bardzo rzadko. Przy tym nie chce współpracować z pośrednikami nieruchomości,
• powierzenie sprzedaży zbyt dużej liczbie agencji nieruchomości, które muszą ze sobą konkurować. Wielu pośredników nieruchomości przestaje się wtedy starać i nie szuka nietypowych, ale skuteczniejszych sposobów na to, jak sprzedać mieszkanie własnościowe. Kończy się na wrzuceniu ogłoszenia na stronę,
• brak możliwości negocjacji, na które liczą kupujący,
• źle napisane ogłoszenie, źle zrobione zdjęcia, zbyt kwieciste i nieprawdziwe opisy, mała ilość informacji,
• brak dokumentów potrzebnych do sprzedaży.

Analogicznie do powyższych, poniżej znajduje się lista rzeczy, które ułatwią skuteczną i bezpieczną sprzedaż mieszkania. Krok po kroku warto wykonać następujące czynności:

• naprawić wszelkie usterki, zwłaszcza jeśli ich naprawa jest szybka i tania,
• odświeżyć mieszkanie,
• ustalić właściwą cenę, adekwatną do lokalizacji, standardu i cen rynkowych, a jeśli właściciel chce szybko sprzedać mieszkanie, obniżyć ją, aby była atrakcyjniejsza dla kupującego,
• przeznaczyć czas na zrobienie dobrych zdjęć i właściwego opisu (np. metraż, ilość pomieszczeń, piętro, czy garaż i komórka lokatorska są w cenie itp.), a także umieszczenia ogłoszenia na najważniejszych i największych portalach w internecie,
• popytać znajomych i rodzinę - może ktoś szuka własnego M?
• zdobyć potrzebne dokumenty i informacje zawczasu, zwłaszcza dotyczące tego, jak sprzedać mieszkanie własnościowe, do którego właściciel ma spółdzielcze własnościowe prawo, a nie prawo własności,
• być “gotowym” sprzedać mieszkanie tu i teraz,
• znać zalety i wady mieszkania, nie zatajać wad przed kupującym,
• wyznaczyć co najmniej 3 godziny dziennie na kontakt telefoniczny oraz mailowy z kupującymi i 3 dni w tygodniu na oprowadzanie chętnych po mieszkaniu, w przypadku samodzielnej sprzedaży,
• nawiązać współpracę z jednym pośrednikiem nieruchomości - warto się przy tym kierować opiniami w internecie czy wśród znajomych. Ponadto właściciel może się umówić z pośrednikami, że również samodzielnie będzie szukał kupca,
• dopuścić możliwość negocjacji, opuszczenia ceny o 3-4% (zazwyczaj na tyle liczą kupujący) lub ustalić odrobinę wyższą kwotę na start.

Powyższe wskazówki to niezbędne minimum wskazujące, jak sprzedać mieszkanie szybciej i z odpowiednim zyskiem. W ustaleniu ceny może pomóc również rzeczoznawca majątkowy, który bez sentymentu spojrzy na lokal.

Gdzie wystawić mieszkanie na sprzedaż?

Jeśli mieszkanie jest już wycenione i przygotowane do sprzedaż, przychodzi czas na umieszczenie oferty w przestrzeni publicznej. Oto przykładowe miejsca, które pozwolą Ci w szybki i bezpieczny sposób wystawić mieszkania na sprzedaż i zamieścić ogłoszenie o dostępność mieszkania:

• media społecznościowe (Facebook, Instagram a nawet TikTok)
• portale ogłoszeniowe (takie jak np. serwis GetHome),
• lokalna prasa z ogłoszeniami,
• banery zawieszony na balkonie z podanym numerem telefonu.

Powyższe sposoby są tymi najbardziej oczywistymi. Możesz również popytać znajomych czy nie potrzebują mieszkania lub poprosić ich, aby przekazali Twoją ofertę dalej - ludzie chętniej kupują od kogoś znajomego aniżeli od obcych ludzi.

Jak sprzedać mieszkanie z kredytem i z lokatorem?

Na początku niemal każdy jest przekonany o tym, że kupuje mieszkanie na zawsze. Życie jednak dość szybko weryfikuje takie decyzje i może się okazać, że kilka lat po przeprowadzce do własnego M trzeba się z niego wyprowadzić. Wiele osób głowi się wtedy nad tym, jak sprzedać mieszkanie z kredytem hipotecznym. Jest to dużo prostsze, niż się wydaje. Przede wszystkim, zanim właściciel wykona czynności z poprzedniego rozdziału, powinien pójść do banku i poprosić o następujące informacje:

• ile już spłacił kredytu,
• ile zostało mu kredytu do spłaty,
• ile zostało odsetek do spłaty,
• czy bank pobiera opłaty za formalności leżące po jego stronie i związane ze sprzedażą mieszkania z kredytem.

Uzyskanie powyższych informacji pomoże oszacować zysk ze sprzedaży nieruchomości. Co dalej? Warto wykonać czynności z poprzedniego rozdziału. Nie trzeba się przy tym bać, że sprzedaż mieszkania z kredytem będzie trudniejsza lub nawet niemożliwa. Wiele osób inwestujących w nieruchomości, nie ma problemu z zakupem lokalu obciążonego hipoteką.

Co, jak już znajdzie się kupujący mieszkanie? Trzeba go poinformować, ile pieniędzy powinien zapłacić nam, a ile przelać do banku. W tym celu właściciel znów musi udać się do instytucji bankowej. Ta powinna wydać zaświadczenie zawierające niezbędne dane na temat kredytu, np. wysokość kredytowania, jaka kwota została do spłaty, datę udzielenia kredytu, nr rachunku technicznego, dane kredytobiorcy, informację o możliwości zwolnienia zabezpieczenia, a także wysokość prowizji za wcześniejszą spłatę. Zwłaszcza o to ostatnie warto wypytać dokładnie przy sprzedaży mieszkania z kredytem. Informacja ta będzie potrzebna nowemu nabywcy nieruchomości.

Bank powinien także udzielić promesy. Promesa to bardzo ważny dokument - oznacza, że po otrzymaniu przelewu od nowego nabywcy, dane poprzedniego właściciela zostaną wykreślone z księgi wieczystej, a zatem formalnie przestanie on widnieć jako kredytobiorca i właściciel danej nieruchomości.

Uwaga! Promesa jest ważna jedynie 30 dni, więc niezwłocznie po jej otrzymaniu sprzedaż mieszkania z kredytem powinna zostać jak najszybciej sfinalizowana. Warto również złożyć w banku dokument potwierdzający chęć całkowitej spłaty kredytu w celu jego późniejszego rozliczenia, kiedy już będziemy finalizować transakcję sprzedaży M.

Jakie są następne kroki? Po pierwsze, spisanie umowy przedwstępnej. Następnie, jeśli nabywca kupuje za gotówkę, można udać się do notariusza z umową sprzedaży. Jeśli kupujący bierze kredyt, trzeba poczekać, aż bank mu go udzieli. Podpisanie umowy sprzedaży mieszkania z kredytem w formie aktu notarialnego to nie koniec. Notariusz musi bowiem rozpocząć procedury sądowe, które mają na celu przeniesienie własności w księdze wieczystej.  

W tym czasie sprzedający i bank powinny otrzymać przelew od kupującego (lub jego banku, który go kredytuje). Po upewnieniu się, że kwoty się zgadzają, sprzedający może iść do banku po zgodę na zwolnienie kredytu hipotecznego. Zgodę tę trzeba przekazać nowemu nabywcy. 

Sprzedaż domu z kredytem hipotecznym przed upływem 5 lat

Warto zaznaczyć, że sprzedaż mieszkania kredytowanego nie jest ograniczona prawem do zbycia, co oznacza, że może odbyć się w dowolnym momencie trwania umowy kredytowej. Należy jednak pamiętać, że w przypadku chęci zbycia nieruchomości obciążonej hipoteką przed upływem 5 lat od jej nabycia powstanie obowiązek uregulowania podatku w wysokości 19% z tytułu uzyskania dochodu. Więcej o wymaganiach formalnych dotyczących tego podatku przeczytasz w kojenych częściach tego artykułu. 

Sprzedaż mieszkania z lokatorem

W Polsce ten problem nie jest powszechny, jednak zdarza się, że w danym mieszkaniu będzie znajdował się lokator. Jeśli żadne możliwe sposoby dogadania się z nim lub szybkiego eksmitowania go z budynku nie odniosą upragnionego skutku, właścicielowi pozostaje sprzedaż mieszkania z lokatorem. Czy ma on jakąkolwiek szansę pozbyć się takiego lokalu?

Oczywiście. Niestety, zazwyczaj odbywa się to kosztem ceny nieruchomości, która w zależności od lokatora może zbliżyć się do właściwej wartości mieszkania lub znacznie ją obniżyć. Wpływ na to mają takie aspekty, jak to:

• czy lokator płaci czynsz,
• czy ma dożywotnie prawo mieszkania w lokalu,
• w jakim jest wieku,
• czy to najemca, krewny właściciela czy matka z dzieckiem,
• czy podjęte zostały kroki mające na celu eksmisję lokatora.

Dla kupującego równie ważnymi aspektami będą wszelkie kwestie prawne, jak np. czy właściciel ma prawo sprzedać taki lokal. Warto postarać się o jak największą liczbę dokumentów rozjaśniających sytuację i tym samym ułatwiających sprzedaż mieszkania z lokatorem. Jeśli takiego lokalu właściciel chce pozbyć się jak najszybciej, powinien on znacznie obniżyć cenę i podkreślić to w ogłoszeniu. Ponadto może on cały czas próbować dogadać się z lokatorem.

Jak sprzedać zadłużone mieszkanie?

Zdarza się też, że sprzedaż mieszkania umotywowana jest długami sprzedającego. Wówczas pozbycie się takiego mieszkania (co możliwe jest nawet z wpisem komorniczym) wydaje się jedyną sensowną opcją, choć mogą wystąpić tutaj pewne trudności.

Zadłużone mieszkanie jest trudniejsze do sprzedaży, bo potencjalny właściciel może nie chcieć przejmować długów, nawet jeśli cena nieruchomości będzie kusząco niska. Takie mieszkanie generuje więcej formalności i niepewności, niż mieszkanie niezadłużone co zdecydowanie opóźnia jego sprzedaż. 

Mimo tego istnieją skuteczne metody, aby sprzedać zadłużone mieszkanie. Jednym z lepszych sposobów jest skorzystanie z usług firmy skupiającej nieruchomości, specjalizującej się w odkupie zadłużonych mieszkań. Takie firmy usuwają problemy związane z długiem, co znacząco ułatwia proces sprzedaży nieruchomości. Oto, jakie dokumenty należy przedstawić w przypadku sprzedaży do skupu:

• numer księgi wieczystej dla lokalu,
• dokument potwierdzający podstawę nabycia mieszkania lub domu - akt notarialny umowy sprzedaży, darowizny lub umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu, postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku lub akt poświadczenia dziedziczenie,
• dokument poświadczający stan zadłużenia nieruchomości,
• w przypadku obciążenia nieruchomości hipoteką, konieczna będzie promesa banku.

Sprzedaż mieszkania na licytacji komorniczej

Innym sposobem, choć zdecydowanie mniej korzystnym finansowo dla sprzedającego, jest licytacja komornicza. Po pierwsze dlatego, że komornik za swoje czynności pobiera od dłużnika dość wysokie opłaty. Kolejnym powodem, dla którego sprzedaż mieszkania na licytacji jest mniej opłacalna to znacznie niższa cena wywoławcza nieruchomości niż ta rynkowa. Właśnie z tego powodu, może okazać się, że ze sprzedaży w trybie licytacji może nie udać się pokrycie wszystkich zaległości z tytułu zadłużenia. 

Egzekucja rozpoczyna się z inicjatywy wierzyciela. Po przejęciu nieruchomości przez komornika rzeczoznawca sądowy dokonuje wyceny, która jest przedstawiona w postaci operatu szacunkowego. Na jego podstawie ustalana jest cena sprzedaży. Przy pierwszej aukcji wywoławcza cena nieruchomości stanowi ¾ wartości szacunkowej. Nieruchomość może zostać sprzedana za wyższą kwotę, ale jeśli zainteresowany jest tylko jeden kupiec, sprzedaż odbywa się za 75% wartości. Jeśli nie znajdzie się żaden kupiec, na wniosek wierzyciela komornik ustala nową datę aukcji z ceną wywoławczą równą 2/3 wycenionej wartości. Cena końcowa może wzrosnąć, jeśli będzie więcej zainteresowanych. Przejęcie nieruchomości przez komornika oznacza, że kupujący traci możliwość samodzielnej sprzedaży nieruchomości.

Jak sprzedać mieszkanie bez księgi wieczystej?

Innym problemem, z którym czasem borykają się sprzedający, jest zagadnienie sprzedaży mieszkanie bez księgi wieczystej. Nie ma prawnych przeszkód, aby sprzedać nieruchomość nieposiadającą księgi wieczystej pod warunkiem posiadania prawa własności do danej nieruchomości z poświadczeniem w postaci np. aktu własności ziemi, postanowieniu o nabyciu spadku czy umowa darowizny itp. Jedyną przeszkodą może być niechęć kupującego do nabycia nieruchomości bez księgi wieczystej, co jest uzasadnione, chociażby z uwagi na to, że nie zyskuje on oficjalnego wglądu do stanu nieruchomości (bez księgi wieczystej nie ma np. pewności, czy nieruchomość nie jest zadłużona). Oczywiście, tak samo, jak w przypadku nieruchomości z nadaną księgą wieczystą, nad całym procesem czuwa notariusz, niemniej ma on obowiązek sprawdzenia własności nieruchomości, nie zaś ciążących na niej obciążeń. Taka transakcja wiąże się zatem z większym ryzykiem. 

Przed zakupem mieszkania, warto więc szczegółowo zbadać stan nieruchomości samodzielnie, lub skorzystać z pomocy prawnika. Jeśli jednak sprzedającemu zależy na szybkiej i bezpiecznej sprzedaży, warto postarać się o nadanie numeru księgi wieczystej jeszcze przed przystąpieniem do procesu sprzedaży.

Jak sprzedać mieszkanie bez zgody współwłaściciela?

Współwłasność mieszkania, szczególnie w przypadku dziedziczenia, nie jest tak rzadką sytuacją, jak mogłoby się wydawać. Może się zdarzyć, że strony właścicielskie mają zupełnie odmienne zdanie co do sposobu wykorzystania z mieszkania: jedna chce je sprzedać, a druga przeznaczyć na wynajem. Czy w takiej sytuacji, strona chcąca sprzedać mieszkanie, może to zrobić bez zgody współwłaściciela? Odpowiedź na to pytanie nie jest jednoznaczna, bowiem możliwość sprzedaży może dotyczyć jedynie współwłasności ułamkowej. 

Do wspomnianej współwłasności dochodzi wtedy, kiedy każdy właściciel posiada określoną część udziału w nieruchomości (np. połowę). Jeśli ją masz - możesz swobodnie ją sprzedać bez konieczności uzyskiwania zgody od pozostałych współwłaścicieli. Świadczy o tym art. 198 Kodeksu cywilnego: “Każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli”. Jednak jeżeli zaistnieje współwłasność łączna (czyli taka, która występuje np. w ramach wspólnoty majątkowej w małżeństwie), nieruchomość nie jest dzielona na udziały, zatem nie można sprzedać swojej części. W tej sytuacji nieruchomość można zbyć jedynie za zgodą wszystkich właścicieli. 

Jak sprzedać mieszkanie do remontu?

Czasem przy sprzedaży mieszkania liczy się czas - sprzedający może nie mieć go na tyle dużo, aby przeprowadzić, nawet niezbędny, remont. Czy da się szybko sprzedać mieszkanie do remontu? Tak, i są na do co najmniej dwa sposoby. 

Sposób pierwszy polega na samodzielnej sprzedaży mieszkania osobie prywatnej (tj. takiej, która kupuje je na własne potrzeby), ale zależy jej na stosunkowo niskiej cenie. Sprzedający wówczas powinien ustalić cenę na takim poziomie, aby uwzględnić koszty remontu poniesionego w przyszłości przez kupującego. Może to być dłuższa droga, ponieważ kupujący doceniają mieszkania gotowe do zamieszkania. 

Drugą opcją, choć z podobnymi założeniami dotyczącymi ustalania ceny, jest sprzedaż nieruchomości doświadczonym fliperom. Są to osoby, które specjalizują się w wyszukiwaniu tańszych mieszkań do remontu (tzw. okazji rynkowych), odświeżaniu ich i ponownym wypuszczaniu na rynek. Taka sprzedaż jest zdecydowanie szybszym i wygodniejszym rozwiązaniem. 

Podatek od sprzedaży mieszkania

Jeśli właściciel zamierza sprzedać mieszkanie, musi liczyć się z tym, że jego obowiązkiem może być zapłacenie podatku od dochodu osób fizycznych, w skrócie PIT-u. Kto musi rozliczyć się z Urzędem Skarbowym? Sprzedaż mieszkania przed upływem 5 lat od jego nabycia lub otrzymania w spadku wiąże się z koniecznością zapłaty podatku dochodowego. Od 2019 roku, w tym przedziale czasowym uwzględniany jest łączny okres posiadania nieruchomości przez spadkodawcę i spadkobiercę.

Podatek ten płaci się od:

• prawa wieczystego użytkowania gruntów,
• spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego,
• nieruchomości oraz ich części,
• udziału w nieruchomości,
• prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej.

Co istotne, jeśli właściciel zdecydował się na sprzedaż mieszkania, podatek będzie musiał rozliczyć w Urzędzie Skarbowym na osobnym dokumencie: PIT-39 bez względu na to, czy pozbywa się on nieruchomości w Polsce, czy za granicą. Mieszkając i będąc zameldowanym w Polsce, właśnie tu musi rozliczać wszelkie transakcje kupna-sprzedaży. Również w przypadku zamieszkania za granicą i zbycia lokalu w kraju obowiązuje go rozliczenie z polskim Urzędem Skarbowym.

Warto o tym pamiętać, zwłaszcza że wiele osób błędnie interpretuje przepisy i przekazuje podatek od sprzedaży mieszkania tylko zagranicznemu Fiskusowi. Ponadto, przebywając w innym kraju, trzeba się również zorientować, czy Polska ma z nim podpisaną ustawę wykluczającą podwójne opodatkowanie. W przypadku, kiedy taka ustawa nie obowiązuje, sprzedający po sprzedaży mieszkania podatek musi zapłacić od tej transakcji w obydwu krajach.

Jeśli właściciel dopiero po upływie 5 lat od kupna zdecydował się na sprzedaż mieszkania, podatek go zupełnie nie obowiązuje. Warto jednak pamiętać, że upływ lat liczony jest od następnego roku po tym, w którym została nabyta nieruchomość.

Przykład: właściciel kupił mieszkanie w 2009 roku. Podatek od sprzedaży mieszkania przestaje go obowiązywać dopiero w 2015 roku. Przy czym nie ma znaczenia, czy zakupił on lokal 1 stycznia 2009 roku, czy też 30 grudnia 2009 roku. Liczy się przede wszystkim rok widniejący na akcie notarialnym. Jeśli jednak wcześniej niż w 2015 roku właściciel zdecydował się na sprzedaż mieszkania, PIT-39 będzie musiał zapłacić. Jak to obliczyć?

Podatek od sprzedaży mieszkania przed upływem 5 lat

Podatek od sprzedaży mieszkania przed upływem 5 lat zależny jest od dochodu ze sprzedaży i wynosi 19% tej kwoty. Jednak istnieją dwa znane sposoby, aby uniknąć tego rodzaju daniny. Jakie?

Podatek od sprzedaży mieszkania przed upływem 5 lat można pomniejszyć o koszty związane z uzyskaniem przychodu ze sprzedaży tegoż lokalu. Co to znaczy? Chociażby to, że właściciel przed sprzedażą dokonał potrzebnego remontu, który spowodował wzrost wartości nieruchomości.

Przykład: właściciel kupił mieszkanie za 200 000 zł. Mieszkał w nim 3 lata, po czym okazało się, że musi wrócić do domu rodzinnego. W swoim lokalu przeprowadził remont, który kosztował go 40 000 zł. Sprzedał nieruchomość za 300 000 zł. Zatem podatek od sprzedaży mieszkania przed upływem 5 lat w tym przypadku wynosi 2280 zł.

Jak zostało to obliczone? Istnieje uniwersalny wzór, według którego można obliczyć, od jakiej kwoty trzeba uiścić należność do Urzędu Skarbowego.

• Najpierw oblicza się dochód: od przychodu odlicza się koszty jego uzyskania, czyli np. cenę mieszkania + koszt remontu
• Następnie dochód mnoży się przez wydatki na cele mieszkaniowe.
• W trzecim kroku dzieli się uzyskaną kwotę przez przychód z odpłatnego zbycia.
• Powstałą kwotę odlicza się od dochodu.
• Ostatnim krokiem jest pomnożenie wartości podatku przez liczbę wynikłą z powyższych obliczeń, z punktu nr 4. W ten sposób uzyskuje się wartość podatku od sprzedaży mieszkania przed upływem 5 lat.

Na powyższym przykładzie oblicza się to następująco:

• 300 000 (sprzedaż mieszkania) - 200 000 zł (koszt zakupu mieszkania) - 40 000 zł (koszt remontu) = 60 000 (dochód)
• 60 000 (dochód) x 240 000 (koszt zakupu mieszkania + koszt remontu, czyli wydatki na cele mieszkaniowe) = 14 400 000 000
• 14 400 000 000 / 300 000 (sprzedaż mieszkania) = 48 000 zł
• 60 000 - 48 000 = 12 000 zł
• 12 000 x 0,19 (podatek 19%) = 2280 zł (tę kwotę płaci się do Urzędu Skarbowego)

Aby skorzystać z powyższej ulgi podatkowej, należy zachować dokumenty potwierdzające kwotę zakupu nieruchomości oraz koszty remontowe: faktury (najlepiej imienne), umowy z firmą remontową itp. Dokumenty te trzeba będzie przedstawić Fiskusowi w razie kontroli.

Sprzedaż mieszkania przed upływem 5 lat nie musi wiązać się w ogóle z płaceniem podatku pod warunkiem, że cały przychód ze sprzedaży sprzedający przeznaczy na własne cele mieszkaniowe. Należą do nich m.in. zakup nowej nieruchomości, remont własnego M, spłata kredytu hipotecznego nabytego przed sprzedażą lokalu itp. Właściciel ma na to 2 lata. Jeśli jednak nie wykorzysta całej kwoty, z pozostałych pieniędzy musi rozliczyć się z Urzędem Skarbowym.

Ponadto trzeba wiedzieć, że w skład wydatków na cele mieszkaniowe można zaliczyć tylko te, które poczynione były na cel nieruchomości należącej do sprzedającego-właściciela. Zatem nie można odliczyć remontów dokonywanych np. w mieszkaniu, które jest własnością żony przy rozdzielności majątkowej. Nie wliczają się tu także elementy ruchome, niezwiązane trwale z lokalem, np. meble, sprzęt RTV itp.

Również odliczenie od podatku zakupu czy remontu lokalu pod wynajem jest niezgodne z prawem. Warto o tym pamiętać. Fiskus z pewnością sprawdzi, kto jest właścicielem lokalu oraz co dokładnie zostało odliczone od podatku.

Sprzedaż mieszkania ze spadku i z darowizny

Sprzedaż mieszkania ze spadku i z darowizny to kolejne dwie sytuacje, w których obowiązkowej jest opłacenie podatku, tak samo, jak od sprzedaży mieszkania przed upływem 5 lat, jeśli ich właściciele chcą się pozbyć otrzymanych nieruchomości właśnie przed minięciem 5-rocznego okresu posiadania. Istnieje jednak kilka istotnych różnic, m.in. w obliczaniu wysokości podatku. Jakie to różnice?

W przypadku sprzedaży mieszkania ze spadku warto pamiętać, że jako wydatki na cele mieszkaniowe, które można odliczyć od podatku ze sprzedaży, należy uznać również podatek od spadku. Podatek od spadków płaci się, kiedy zmarła osoba nie wlicza się w krąg najbliższej rodziny (zgodnie z art. 4a ust. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn do kręgu najbliższej rodziny zalicza się: małżonka, zstępnych, wstępnych, pasierba, rodzeństwo, ojczyma i macochę).

W przypadku najbliższej rodziny podatek ten jest zerowy pod warunkiem, że zgłosi się otrzymanie spadku do Fiskusa w terminie maksymalnie 6 miesięcy od tego faktu. Jeśli jednak scheda pochodzi od osoby niewliczającej się w krąg najbliższej rodziny, będzie trzeba zapłacić podatek od niej w wysokości od 3% do 20%. W niektórych przypadkach właśnie ten podatek można odliczyć od sprzedaży mieszkania ze spadku.

Ponadto liczy się przede wszystkim data śmierci właściciela, a nie faktyczna data uprawomocnienia aktu notarialnego przekazującego majątek zmarłego. W tym wypadku działa to na korzyść spadkobiercy, bo sprzedaż mieszkania ze spadku może odbyć się szybciej, zwłaszcza jeśli poprzedni właściciel zmarł, np. w grudniu, a nowy otrzymał prawa do nieruchomości w styczniu następnego roku. Co więcej, do okresu 5 lat posiadania nieruchomości przez spadkobiercę wlicza się okres jej posiadania przez spadkodawcę. Jeżeli suma tych okresów przekracza 5 lat, spadkobierca nie zapłaci podatku.

O czym jeszcze trzeba pamiętać? Bardzo ważne jest to, że podatek 19% będzie obliczany od całej wartości nieruchomości, w niektórych przypadkach pomniejszonej o wysokość podatku od spadku oraz ewentualnego remontu. Nowy nabywca nie poniósł bowiem żadnych kosztów związanych z uzyskaniem tego mieszkania. Warto zatem przemyśleć opłacalność sprzedaży mieszkania ze spadku przed upływem 5 lat. W tym przypadku podatek będzie dość wysoki.

Jeśli chodzi o sprzedaż mieszkania z darowizny, sytuacja ma się podobnie. Konieczny jest oczywiście akt notarialny, zarówno w przypadku bliskiej rodziny, jak i osób obcych, z tzw. III grupy podatkowej. Osoba przyjmująca darowiznę od ludzi spoza kręgu najbliższych krewnych musi nie tylko zapłacić podatek od niej, ale także należności wynikające ze sprzedaży mieszkania z darowizny w przeciągu mniej niż 5 lat od jej nabycia.

Również w tym przypadku można wliczyć należność podatkową w skład kosztów poniesionych podczas nabywania nieruchomości. Niestety, to oraz remont mogą być jedynymi kosztami nabycia mieszkania, więc i tutaj podatek ze sprzedaży będzie bardzo wysoki. 19% musi odliczyć także osoba obdarowana nieruchomością przez krewnych, jeśli chce się jej pozbyć w ciągu kilku najbliższych lat. Czy zatem sprzedaż mieszkania z darowizny w mniej niż 5 lat od jej uzyskania jest opłacalna? To zapewne kwestia bardzo indywidualna.

Sprzedaż mieszkania - jakie dokumenty są potrzebne?

Zgodnie z prawem, każda osoba chcąca pozbyć się swojej nieruchomości musi spełnić wymogi formalne. Również w przypadku sprzedaży mieszkania formalności stanowią podstawę do przeniesienia własności. Przy czym wiele tu zależy od sytuacji, w której znajduje się właściciel (np. czy ma kredyt, czy nie), a także sytuacji mieszkania (czy jest własnościowe, czy nie).

Najważniejszym dokumentem, bez względu na wszystko, jest akt notarialny nabycia mieszkania, który potwierdza prawa sprzedającego do lokalu. Akt ten wymagany jest zawsze, nawet w przypadku otrzymania darowizny czy spadku w postaci nieruchomości. Najlepiej przygotować go, zanim dojdzie do sprzedaży mieszkania. Jakie inne dokumenty będą wymagane?

Jeśli lokal przynależy do spółdzielni mieszkaniowej, to właściciel ma tzw. spółdzielcze własnościowe prawo do tego lokalu. Kiedy zastanawia się on, jak sprzedać mieszkanie, powinien w międzyczasie zebrać wszystkie niezbędne dokumenty. Należą do nich:

• wspomniany już akt notarialny nabycia nieruchomości,
• ważne zaświadczenie ze spółdzielni, że sprzedający jest jej członkiem,
• dokument potwierdzający spółdzielcze własnościowe prawo do mieszkania - również uzyskane ze spółdzielni,
• zaświadczenie o zameldowaniu osób w lokalu,
• dokument poświadczający brak długów w spółdzielni,
• dokument o braku zadłużenia i braku zaległości z tytułu czynszu oraz opłat eksploatacyjnych,
• zaświadczenie ze spółdzielni o przydziale lokalu i, jeśli jest wymagane, o uzupełnieniu wkładu budowlanego.

Sprzedaż mieszkania i formalności z nią związane to w tym przypadku konieczność kilku wizyt w spółdzielni mieszkaniowej. Warto sprawdzić również, czy spółdzielnia nie pobiera opłat za wydanie dokumentów i ich kopii. 

W sytuacji, kiedy właściciel posiada własnościowe prawo do lokalu, sytuacja jest nieco prostsza. Wymagane są:

• akt notarialny nabycia nieruchomości w drodze kupna, darowizny lub spadku,
• aktualny odpis z księgi wieczystej,
• zaświadczenie o zameldowaniu osób w lokalu,
• dokument o braku zadłużenia i braku zaległości z tytułu czynszu oraz opłat eksploatacyjnych.

Podział ze względu na prawa własności odnosi się zarówno do domów jednorodzinnych, wielorodzinnych, jak i mieszkań. W obydwu powyższych sytuacjach wymagane również są dokumenty z banku, jeśli właściciel pobierał kredyt na zakup nieruchomości, a teraz ją sprzedaje. Wykaz tychże znajduje się w rozdziale "Sprzedaż mieszkania z kredytem i z lokatorem”.

Szczególnym przypadkiem jest odpłatne zbycie lokalu, który znajduje się w trakcie budowy. Także i tu możliwa jest sprzedaż mieszkania. Jakie dokumenty są potrzebne?

• oczywiście akt notarialny potwierdzający sposób i prawo nabycia działki budowlanej,
• aktualny odpis z księgi wieczystej,
• pozwolenie na budowę wraz z klauzulą ostateczności nadawaną zwykle przez urząd miasta,
• projekt budowy wraz z dziennikiem budowlanym.

Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania

Kiedy już sprzedający dogada się z kupującym i zostaną załatwione niemal wszystkie formalności z poprzednich punktów, warto podpisać stosowny dokument gwarancyjny. Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania stanowi potwierdzenie chęci sprzedaży przez właściciela i nabycia przez kupującego nieruchomości będącej przedmiotem transakcji.

Zobacz: wzór umowy przedwstępnej sprzedaży mieszkania

Jest ona istotna dla obydwu stron, ponieważ rezerwuje lokal, który w tym czasie nie może być sprzedany innej osobie. Dodatkowo sprzedający może zażyczyć sobie zaliczki lub zadatku jako dowodu na szczere intencje kupującego. Dokument ten chroni również obydwie strony przed oszustwem. Co powinna zawierać umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości?

• dane obydwu stron (imię, nazwisko, nr dowodu osobistego, ew. pesel, adres zamieszkania),
• datę i miejsce zawarcia umowy przedwstępnej oraz planowaną datę zawarcia umowy sprzedaży mieszkania,
• opis przedmiotu transakcji (w tym dokładną cenę, nr księgi wieczystej, adres nieruchomości i jej stan prawny — np. przynależność do spółdzielni, ew.
• informację o tym, że lokal zostaje sprzedany z kredytem/lokatorem, czy w skład nieruchomości wchodzą garaż i komórka lokatorska itp.),
• informację o wpłaconej zaliczce/zadatku.

Warto pamiętać, że umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania nie wymaga obecności notariusza, a mimo to w świetle prawa jest wiążąca. Dokładnie określa ją art. 389-390 kodeksu cywilnego. Dlatego również do jej rozwiązania potrzebny jest stosowny dokument, a wszelkie zmiany powinny zostać zapisywane w formie aneksów. Aby sprzedający i kupujący poczuli się bezpieczniej, można umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości zawrzeć u notariusza. Zyskuje ona wtedy status aktu notarialnego, a egzekwowanie roszczeń z jej tytułu staje się zazwyczaj szybsze. Zaletą jest także wyłapanie przez prawnika wszelkich klauzul niejasnych, niedookreślonych lub niezgodnych z prawem.

Umowa sprzedaży mieszkania

Umowa sprzedaży mieszkania od umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości różni się przede wszystkim tym, że wymaga obecności i podpisu notariusza. Jej moc prawna jest znacznie większa i rodzi o wiele większe skutki w przypadku niedotrzymania. 

Umowa sprzedaży mieszkania to niemal ostatni etap finalizacji przeniesienia własności. Po jej zawarciu notariusz rozpoczyna proces zmiany danych w księdze wieczystej. Oznacza to, że sprzedający traci wszelkie prawa do przedmiotu sprzedawanego na rzecz kupującego.

Co musi zawierać umowa sprzedaży mieszkania?

• dane obydwu stron (imię, nazwisko, nr dowodu osobistego, ew. pesel, adres zamieszkania),
• datę i miejsce zawarcia umowy sprzedaży mieszkania,
• opis przedmiotu transakcji (w tym dokładną cenę, nr księgi wieczystej, adres nieruchomości i jej stan prawny - np. przynależność do spółdzielni, ew.
• informację o tym, że lokal zostaje sprzedany z kredytem/lokatorem, czy w skład nieruchomości wchodzą garaż i komórka lokatorska itp.),
• informację o tym, ile pieniędzy kupujący ma przekazać sprzedającemu, a ile bankowi kredytującemu sprzedającego, jeśli następuje sprzedaż mieszkania z kredytem,
• w jaki sposób zostanie przekazana zapłata, np. gotówką, depozytem notarialnym czy przelewem na konto bankowe,
• wniosek o zmianę danych w księdze wieczystej (umieszcza notariusz),
• klauzulę o poddaniu się przez kupującego egzekucji z ramienia aktu notarialnego na podstawie art. 777 § 1 pkt. 4 kodeksu cywilnego w przypadku,
• kiedy nie zapłaci on za przedmiot sprzedaży,
• wszelkie załączniki np. dokument o braku zadłużenia i braku zaległości z tytułu czynszu oraz opłat eksploatacyjnych, odpis z księgi wieczystej, odpis z aktu notarialnego o nabyciu nieruchomości przez sprzedającego, dokumenty związane z kredytem itp.,
• informację o tym, co sprzedający przekazuje wraz z mieszkaniem, np. zabudowę łazienkową i kuchenną,
• informację o innych nietypowych przedmiotach transakcji, np. że sprzedający zobowiązuje się do wykonania zaplanowanego wcześniej remontu lokalu, kupujący zgadza się na udostępnienie jeszcze przez miesiąc po zawarciu umowy komórki lokatorskiej sprzedającemu itp.
• jeśli sprzedający mieszka w lokalu będącym przedmiotem sprzedaży, koniecznie trzeba umieścić klauzulę zawierającą datę ostatecznej wyprowadzki sprzedającego z lokalu i tym samym całkowitego zwolnienia przez niego nieruchomości.

Pamiętajmy, że za pracę notariusza, czyli m.in. sporządzenie aktu notarialnego oraz rozpoczęcie procedury zmian w zapisach księgi wieczystej, trzeba będzie zapłacić. Taksa notarialna jest różna i zależy od wysokości kwoty, na którą opiewa mieszkanie na sprzedaż. Do tego doliczyć trzeba również podatek od czynności cywilnoprawnych (2% kwoty sprzedaży) i opłaty sądowe. Zwyczajowo przyjęło się, że powyższe opłaty pokrywa kupujący. Jednak ze względu na to, że nie jest prawnie ustalona strona, która powinna zapłacić za notariusza i sąd, możliwe jest podzielenie tych kosztów między obydwie strony transakcji (sprzedającego i nabywcy) lub całkowite przeniesienie ich na dotychczasowego właściciela nieruchomości.

Warto w tym miejscu dodać, że jeśli dla kupującego jest to pierwsze mieszkanie, jest od zwolniony od zapłaty podatku PCC. Reguluje to ustawa z 31 sierpnia 2023 roku i nie obejmuje mieszkań zakupionych przed tą datą. Zwolnienie obowiązuje jedynie mieszkań z rynku wtórnego, bowiem na rynku pierwotnym ten rodzaj daniny w ogóle nie obowiązuje. W przpadku drugiego i kolejnego mieszkania kupujący jest zobowiązany do zapłaty PCC.

Po podpisaniu umowy sprzedaży mieszkania dotychczasowemu właścicielowi pozostaje czekać na wpłatę od kupującego. Kiedy już nabywca i sprzedający dopełnią wszystkich czynności, wystarczy przekazać klucze do mieszkania. Jeśli sprzedający w nim mieszkał, w umowie powinien zostać określony termin zwolnienia przez niego lokalu, w tym zabrania wszystkich swoich rzeczy również z komórki lokatorskiej, mebli itp.

Formalności po sprzedaży mieszkania

Wielu niedoświadczonych sprzedających uważa, że wizyta u notariusza kończy ich trudną drogę sprzedaży mieszkania - nic bardziej mylnego. Po sprzedaży nieruchomości również trzeba dopełnić niezbędnych formalności. Pierwszą z nich jest wydanie lokalu nowemu nabywcy. Wiąże się to ze sporządzeniem protokołu zdawczo-odbiorczego (choć nie jest to dokument obowiązkowy, ale niezwykle pomocny). Ten dokument jest swoistym dowodem na dopełnienie obowiązku przekazania lokalu stronie kupującej i obejmuje spis wszystkich mebli i sprzętów będących na wyposażeniu mieszkania. Zapisuje się w nim również stany liczników i dodatkowe ustalenia między stronami, jeśli występują. 

Inne formalności, których musisz dopełnić po sprzedaży mieszkania lub domu to:

• opłacenie podatku według informacji wskazanych we wcześniejszym fragmencie artykułu,
• jeśli nieruchomość została sprzedana z obciążeniem hipotecznym, udaj się do banku z aktem notarialnym sprzedaży. Pracownik banku sprawdzi, czy kredyt został spłacony, a następnie wystawi zgodę na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej. Tę zgodę przekaż kupującemu.

Kolejność czynności przy sprzedaży mieszkania - poradnik krok po kroku

Mamy świadomość, że powyższe kompendium może przyprawić Cię o ból głowy - wszak dla osoby, która sprzedaje mieszkanie pierwszy raz, jest to dużo informacji. Dla ułatwienia całego procesu przekazujemy Ci poniżej szybką czeklistę z poszczególnymi etapami sprzedaży mieszkania:

• zatrudnienie biura nieruchomości, jeśli nie chcesz sprzedawać mieszkania samodzielnie
• wycena nieruchomości,
• skompletowanie niezbędnych dokumentów,
• przygotowanie mieszkania na sprzedaż
• przygotowanie oferty sprzedaży i zamieszczenie jej w różnych mediach,
• pokazanie nieruchomości zainteresowanym,
• zawarcie przedwstępnej umowy kupna,
• podpisanie notarialnej umowy sprzedaży nieruchomości,
• rozliczenie podatku,
• przekazanie lokalu nowemu właścicielowi.

Czy warto teraz sprzedać mieszkanie?

Zarówno dla kupujących, jak i sprzedających, rok 2023 był niezwykle dynamiczny - obniżanie stóp procentowych, rosnąca inflacja i wreszcie program Bezpieczny Kredyt 2% spowodowały ogromne zainteresowanie rynkiem nieruchomości. Pod tym względem rok 2024 wypada, póki co, trochę spokojniej.

Czy warto teraz sprzedać swoją nieruchomość?

Według danych BIG DATA RynekPierwotny.pl dynamika wzrostów cen w maju 2024 wyhamowała. Jednak, w tych największych miastach ceny za metr kwadratowy już dawno przekroczyły magiczną granicę 10 tys. zł. Przykładowo, za metr kwadratowy w Warszawie trzeba zapłacić ponad 17 tys. zł, w Krakowie ponad 16 tys. zł, a we Wrocławiu niemal 14 tys. zł. Najtaniej jest w Aglomeracji Katowickiej, gdzie cena za metr kwadratowy wynosi ponad 10 tys. zł. 

Jeśli chodzi o rynek wtórny, który z pewnością bardziej Cię interesuje jako sprzedającego mieszkanie właśnie z tego rynku, to danych dostarcza nam serwis gethome. W maju 2024 metr mieszkania w Warszawie można było sprzedać za 18 809 zł, czyli 1-procentowym wzrostem w stosunku do kwietnia br. W Krakowie cena metra kwadratowego wyniosła 17 497 zł, a we Wrocławiu 10 031 zł. Znowu, najtaniej było w Aglometracji Katowickiej (8515 zł).

Z powyższych danych wynika, że sprzedaż mieszkania (oczywiście biorąc pod uwagę, że taka tendencja utrzyma się trochę dłużej) jest korzystna dla sprzedających na rynku wtórnym. Niestety, wciąż nie mamy informacji, co zadzieje się z nowym wsparciem rządowym - ten instrument może znów zaburzyć funkcjonowanie rynku tak, jak zrobił to jego poprzednik (BK2%). 

Jak sprzedać mieszkanie: podsumowanie

Z powyższych informacji wynika, że proces sprzedaży mieszkania nie jest łatwy i przyjemny. Samo uzyskanie niezbędnych dokumentów może znacznie przedłużyć cały proces. Trudne zadanie stoi nie tylko przed tymi, którzy sprzedają własne M po raz pierwszy, ale również tymi, którzy już kiedyś to robili. Zmiana przepisów, sposobu pozyskiwania kupujących czy nawet sporządzanie umów to zadania, do których warto być jak najlepiej przygotowanym. Co jeszcze warto wiedzieć? 

Sprzedaż mieszkania warto przeprowadzić z osobą zaufaną - prawnikiem, ale również krewnym, małżonkiem. Wsparcie takich osób przyspieszy cały proces. Prawnik pomoże uniknąć problematycznych pułapek umownych, a żona czy mąż mogą zastępować się nawzajem przy pokazywaniu mieszkania chętnym do zakupu. Właściciel często widzi tylko jedną możliwość i jedno rozwiązanie danego problemu, podczas gdy osoba trzecia dostrzeże ich więcej.

Ponadto warto postarać się ostudzić emocje. Zwłaszcza w przypadku osób, które zbywają lokal, w którym mieszkały przez wiele lat. Emocje działają na niekorzyść - są przyczyną zawyżania cen, szukania "idealnego" kupca, ale też znacznego obniżania ceny, kiedy trzeba pozbyć się lokalu jak najszybciej.

Na koniec jeszcze trzeba uzbroić się w cierpliwość. Czasem się zdarza, że mimo atrakcyjnej ceny, lokalizacji i starań właściciela, nie udaje mu się szybko sprzedać mieszkania. Może to wynikać np. z niekorzystnej koniunktury na rynku, wprowadzania programu rządowego wsparcia dla nabywców mieszkań (czekają oni wtedy na decyzje rządu, składają wnioski, muszą czekać na decyzję urzędu itp.), nowelizacji ustaw czy nadziei na spadek cen nieruchomości. Warto zatem śledzić wiadomości z rynku nieruchomości i być cierpliwym.