Kupno mieszkania - co warto wiedzieć?

Własne mieszkanie jest najbardziej pożądanym przez wszystkich majątkiem. Chcąc założyć rodzinę czy chociażby się usamodzielnić, kupno mieszkania jest pierwszą czynnością, o której myślimy. Niestety, nie jest to takie proste. Jak wygląda zakup mieszkania krok po kroku?

Mało kto dysponuje taką ilością gotówki, by pozwolić sobie na taki wydatek od ręki. Najczęściej musimy zaciągnąć zobowiązanie w banku w postaci kredytu hipotecznego. Trzeba wybrać odpowiednią nieruchomość – wziąć pod uwagę jej lokalizację, stan wykończenia, powierzchnię. Mieszkanie w stanie deweloperskim wymaga od nas dodatkowych środków na jego wykończenie i umeblowanie. Zanim zdecydujemy się na kupno mieszkania, dobrze jest przeanalizować obecną sytuację na rynku nieruchomości, wybrać odpowiedni moment i samego wykonawcę. Jak kupić mieszkanie krok po kroku?

Kupno mieszkania krok po kroku

Kupno mieszkania krok po kroku nie jest czynnością prostą. To tak naprawdę dość skomplikowany projekt, w którym musimy skoordynować działanie wielu instytucji, takich jak bank, deweloper czy firmy remontowe i przeprowadzkowe. Do wyboru mamy dużo możliwości. Upragnione cztery kąty znajdziemy zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym. Nie ma jednej, dobrej odpowiedzi na pytanie, które rozwiązanie będzie lepsze i prostsze.

Kupno mieszkania nowego obciążone jest ryzykiem upadku dewelopera czy otrzymaniem nieruchomości, która nie spełnia początkowych założeń projektowych. Płacąc za mieszkanie w stanie deweloperskim, najczęściej podpisujemy umowę na etapie, w którym możemy obejrzeć co najwyżej dziurę w ziemi. Jak kupić mieszkanie spełniające nasze oczekiwania, skoro nie możemy go nawet zobaczyć?

W przypadku rynku wtórnego musimy liczyć się z poprzednim właścicielem, który może sprawiać problemy. Stan nieruchomości też nie zawsze będzie pierwszej świeżości. Szczególnie stare kamienice, choć znajdują się w atrakcyjnej lokalizacji i mają przystępną cenę, mogą wiązać się z koniecznością ciągłych remontów i napraw. Zatem, jak kupić mieszkanie, które nie będzie wymagało od nas pracy i wkładu finansowego już na samym początku? Czy jest to w ogóle możliwe?

Planujesz kupić mieszkanie? Sprawdź ofertę Gethome.pl i znajdź mieszkanie w najlepszej cenie: Oferty mieszkań na sprzedaż

Dom czy mieszkanie?

Kolejnym pytaniem, które musimy sobie zadać, jest „czy chcemy zakupić dom, czy mieszkanie?”. Zarówno jedna forma nieruchomości, jak i druga ma swoje wady i zalety. Kupno mieszkania pozwala nam na większy wybór lokalizacji i większe oszczędności z tytułu eksploatacji. Z drugiej strony mamy sąsiadów, którzy nie zawsze będą nam przychylni, małą powierzchnię lokalu oraz odpowiedzialność zbiorową za wszystkie usterki i naprawy części wspólnych.

Zastanawiając się nad tym, czy chcemy kupić dom, czy mieszkanie, warto przeanalizować wszystkie wady i zalety oraz skupić się na tym, co chcemy docelowo otrzymać. Analizując zakup mieszkania krok po kroku, z pewnością nie będziemy obarczani wszystkimi obowiązkami związanymi z budową. Z drugiej strony otrzymamy bardzo niewielką decyzyjność odnośnie samej inwestycji. Decydując się na samodzielną budowę domu, mamy pewność, że otrzymamy nieruchomość, na której nam zależało.

Wolisz kupić dom? Kliknij i zobacz Domy na sprzedaż

Decydując się na kupno mieszkania krok po kroku, pod uwagę musimy wziąć sytuację na rynku nieruchomości i finansowym. Wybierając odpowiedni moment, możemy zapłacić za nasze cztery kąty o wiele mniej. Przygotowując się do zakupu mieszkania krok po kroku, musimy zacząć od wybrania momentu, w którym stopy procentowe i koszty deweloperów będą niskie.

Tę sytuację także warto przeanalizować przed dokonaniem wyboru, czy kupujemy dom, czy mieszkanie. W przypadku nieruchomości jednorodzinnej nie jesteśmy zmuszeni do natychmiastowego jej wykończenia. Cały proces budowy możemy rozłożyć na kilka lub kilkanaście lat. Kupno mieszkania w stanie deweloperskim wymaga od nas w większości przypadków wyłożenia natychmiastowo całej kwoty, którą potem spłacamy za pomocą kredytu.

Przeczytaj także: Łazienka – podstawowe zasady aranżacji

Kiedy najlepiej kupić mieszkanie?

Decydując się na nabycie nieruchomości, bardzo rzadko kierujemy się informacjami ekonomicznymi, a znacznie częściej naszą obecną sytuacją życiową. Głównymi powodami kupna mieszkania są:

• zbliżające się narodziny nowego członka rodziny,
• zawarcie małżeństwa,
• chęć usamodzielnienia się,
• wyjazd za pracą lub studiami do innej miejscowości.

Zakup mieszkania przed ślubem lub narodzinami dziecka jest bardzo dobrym i częstym rozwiązaniem – wiele osób chce już wtedy mieć własną nieruchomość. Zawsze jednak warto zwrócić uwagę na inne czynniki. Czasem optymalnie jest poczekać kilka miesięcy i móc oszczędzić na tym sporo pieniędzy lub ułatwić sobie późniejsze dostosowywanie mieszkania do własnych potrzeb. Więc kiedy najlepiej kupić mieszkanie?

Kiedy kupić mieszkanie – czy pory roku mają znaczenie?

To, w którym miesiącu w roku kupimy mieszkanie, ma bardzo duże znaczenie. Najlepiej odebrać klucze wczesną wiosną, kiedy na dworze jest już stosunkowo ciepło. Dzięki temu będziemy mieć większe możliwości aranżacyjne i wykończeniowe nieruchomości. Jest to szczególnie ważne przy mieszkaniach z rynku wtórnego, które będą wymagać wielu remontów i inwestycji.

Wystarczy wyobrazić sobie wymianę okien czy instalacji centralnego ogrzewania w środku zimy przy mrozach. Nawet sama aranżacja wnętrz także jest wskazana, kiedy na zewnątrz jest w miarę ciepło. Malowanie ścian, kładzenie gładzi czy klejenie kafelek także będzie przebiegało sprawniej, a materiał szybciej wyschnie. Kiedy kupić mieszkanie, by bez problemu wykonać wszystkie prace wykończeniowe? Doskonały termin to między marcem a majem. Jeśli więc planujemy ożenek w lecie, to zakup mieszkania przed ślubem będzie świetnym rozwiązaniem.

Sytuacja na rynku nieruchomości a kupno mieszkania

Kiedy najlepiej kupić mieszkanie ze względu na panującą sytuację na rynku nieruchomości? Pod uwagę weźmy aktualne ceny mieszkań i ich trend. Obecnie widać, że ceny nieruchomości rosną i nic nie wskazuje na to, że w najbliższtym czasie miałoby się to zmienić.

Biorąc kredyt hipoteczny, zwróćmy uwagę na stopy procentowe – im niższe, tym lepiej. Niskie stopy oznaczają, że koszty pożyczki nie będą aż tak wysokie, przez co fizycznie za mieszkanie zapłacimy mniej. Kiedy kupić mieszkanie, by było to opłacalne? Obecnie koszty zobowiązań tego typu są najniższymi w historii – warto więc dobrze zastanowić się nad kupnem nieruchomości właśnie teraz.

Jakie mieszkanie kupić: nowe czy używane?

Zastanawiając się, jakie mieszkanie kupić – nowe czy używane, musimy wziąć pod uwagę nasze potrzeby, takie jak:

• całkowite koszty, które możemy ponieść,
• czas oczekiwania na przeprowadzkę do nowego lokalu,
• funkcjonalność mieszkania,
• lokalizację nieruchomości.

Nieważne, czy mieszkanie nowe, czy używane – każde z nich będzie wymagało od nas sporego wkładu finansowego. Różnica polega jednak na przeznaczeniu środków.

Mieszkanie z rynku wtórnego – czy to się opłaca?

Mieszkanie z rynku wtórnego kupujemy najczęściej od osoby prywatnej, która jest jego obecnym właścicielem. To, jak sprawnie zostanie przeprowadzona transakcja, zależy w głównej mierze od samego sprzedającego. Możemy trafić na osobę bezproblemową, ale i taką, która postawi przed nami szereg wymagań i może sprawiać trudności, kiedy dojdzie do momentu wyprowadzki.

Bardzo często mieszkania z rynku wtórnego sprzedawane są przez agencje nieruchomości, które dodatkowo pobierają prowizje, przez co nieruchomość staje się droższa. Praktycznie zawsze trzeba także przeprowadzać remont, a przynajmniej dostosować lokal do naszych potrzeb. Im młodsza nieruchomość, tym mniejsze koszty. Wykonanie remontu jest jednak czynnością, która może poczekać do momentu napływu gotówki – jeśli nie spieszy nam się z przeprowadzką, warto rozplanować sobie prace na dłuższy czas. Nie można wstrzymać się natomiast z zapłatą podatku od czynności cywilnoprawnych, który wynosi aż 2%.

Trzeba mieć także na uwadze, że koszty eksploatacji mogą być znacznie wyższe w używanym mieszkaniu. Rynek wtórny jest więc obarczony wieloma dodatkowymi kosztami, które nie wchodzą w cenę zakupu nieruchomości, ale trzeba być ich świadomym. Opłaty za fundusz remontowy, wyższe koszty ogrzewania i ciągłe inwestycje w części wspólne mogą być bardzo dużym obciążeniem.

Przeczytaj również: Odbiór techniczny mieszkania na rynku wtórnym

Mieszkanie nowe czy używane – lokalizacja

Wybierając mieszkanie z rynku wtórnego, możemy liczyć często na o wiele dogodniejszą lokalizację i położenie nieruchomości w ścisłym centrum. To z kolei przekłada się na oszczędności związane z transportem i zakupem paliwa. Widać to szczególnie w dużych miastach. Wystarczy chcieć kupić mieszkanie w Warszawie. Rynek wtórny oferuje lokalizacje w samym sercu stolicy, czego nie można powiedzieć o rynku pierwotnym. Tutaj mamy raczej ograniczony wybór. Nowe inwestycje mogą powstawać jedynie na otwartych i niezagospodarowanych terenach, których do dyspozycji jest coraz mniej.

Zastanawiając się, czy wolimy rynek pierwotny, czy wtórny, musimy wziąć pod uwagę lokalizację naszego mieszkania i inne preferencje, np. czy zależy nam na ciszy i spokoju, czy bliskości do strategicznych punktów w mieście.

Rynek pierwotny czy wtórny: które mieszkanie łatwiej urządzić?

Główną zaletą nowych mieszkań jest to, że są nowe i nikt w nich wcześniej nie mieszkał. Odbierając mieszkanie w stanie deweloperskim, możemy dowolnie je zaaranżować – łącznie z przesunięciem ścianek działowych czy zmianą przeznaczenia poszczególnych pomieszczeń. Jeśli napotkamy jakiekolwiek usterki czy awarie, bez problemu można zgłosić je do dewelopera, który ma obowiązek je naprawić.

Mając mieszkanie z rynku wtórnego, możemy jedynie machnąć na to ręką i samodzielnie wykonać niezbędny remont. Musimy także pamiętać o problemach z bardzo starymi i zabytkowymi kamienicami, które znajdują się już pod ochroną konserwatora. Choć taka lokalizacja potrafi być bardzo prestiżowa, to zwykła wymiana okien na nowoczesne może być problematyczna.

Nieruchomość dostępna na już – jakie mieszkanie kupić? Nowe, czy używane?

Innym kluczowym aspektem jest szybkość wprowadzenia się od momentu podpisania umowy i zapłaty za nieruchomość. Nie zawsze, ale często, mieszkania z rynku pierwotnego kupujemy, gdy są na jednym z pierwszych etapów inwestycji. Zanim otrzymamy gotowy lokal, może minąć nawet kilka miesięcy. Oczywiście są także dostępne nowe nieruchomości, do których możemy wprowadzić się od razu – jednak ich lokalizacja jest często nieatrakcyjna, a cena wysoka.

Mieszkanie z rynku wtórnego jest dostępne do zamieszkania o wiele szybciej. Z poprzednim właścicielem możemy ustalić dowolnie termin przeprowadzki – nawet na następny dzień po kupnie mieszkania.

Rynek pierwotny czy wtórny – co lepiej wybrać?

Nie ma dobrej odpowiedzi na to pytanie. To, czy wybierzemy mieszkanie nowe, czy używane zależy od naszych indywidualnych predyspozycji, możliwego czasu oczekiwania na dostępność lokalu i ilości pieniędzy, jakie możemy na nie wydać w dłuższym okresie. Kupno mieszkania w Warszawie z rynku wtórnego z pewnością może być atrakcyjniejsze pod kątem lokalizacji, ale jego stan techniczny pozostawi wiele do życzenia.

Przeczytaj także nasz artykuł na temat ciszy nocnej

Kupno mieszkania – formalności

Kupno mieszkania wiąże się z zebraniem i wypełnieniem całej masy dokumentów. Będą one związane z:

• posiadaną przez nas zdolnością kredytową, jeśli staramy się o kredyt hipoteczny,
• prawną sytuacją kupowanej przez nas nieruchomości,
• zawieraną umową z deweloperem,
• notarialnymi poświadczeniami wykonania czynności cywilnoprawnej.

Cała procedura może być zawiła i skomplikowana, szczególnie jeśli nie mieliśmy wcześniej do czynienia z rynkiem nieruchomości. Omówmy po kolei każdy z wymienionych powyżej rodzajów formalności.

Zakup mieszkania – formalności związane z kredytem

By otrzymać kredyt hipoteczny na kupno mieszkania formalności, które musimy dostarczyć, obejmują:

• dokumenty osobiste,
• dokumenty potwierdzające naszą zdolność kredytową,
• wycenę nieruchomości,
• opinie rzeczoznawcy,
• umowę przedwstępną kupna mieszkania z deweloperem lub osobą prywatną, która sprzedaje nieruchomość.

Lista dokumentów jest o wiele dłuższa i zależy od rodzaju kupowanej przez nas nieruchomości. Z pewnością musimy dostarczyć ksero naszego dowodu osobistego, umowę o pracę lub zaświadczenie o prowadzeniu działalności gospodarczej i wyciąg z KPiR. Kupując mieszkanie z rynku pierwotnego, musimy dodatkowo dostarczyć:

• również umowę przedwstępną kupna mieszkania,
• dowód wniesienia wkładu własnego,
• odpis z księgi wieczystej nieruchomości,
• wyrys z ewidencji gruntów,
• pozwolenie na budowę i użytkowanie nieruchomości,
• wypis z KRS dewelopera,
• inne niezbędne, wymagane przez bank.

W przypadku mieszkania z rynku wtórnego wymagane są praktycznie te same dokumenty, z tym że nie dotyczą one dewelopera, a indywidualnego sprzedawcy nieruchomości. Na tej podstawie bank może udzielić nam kredytu hipotecznego, jeśli spełniamy wszystkie wewnętrzne wymogi instytucji.

Umowa przedwstępna kupna mieszkania – co powinna zawierać?

Umowa przedwstępna kupna mieszkania jest zawierana, jeszcze zanim zgłosimy się do banku po kredyt. Jej przedstawienie jest konieczne, jeśli chcemy go otrzymać. Nie musimy obawiać się kar za jej zerwanie, jeśli nie otrzymamy pozytywnej decyzji z banku – wtedy jest ona anulowana bez ponoszenia konsekwencji.

Decydując się na kupno mieszkania – formalności, które musimy dostarczyć w związku z podpisaniem takiej umowy z deweloperem, są następujące:

• dokumenty potwierdzające naszą tożsamość,
• potwierdzenie wpłacenia zaliczki lub zadatku, o ile są wymagane,
• w przypadku osób prawnych – nazwa i adres oraz dane osoby reprezentującej.

W umowie przedwstępnej kupna mieszkania muszą znaleźć się takie informacje, jak:

• data i miejsce zawarcia umowy przedwstępnej kupna domu,
• strony umowy,
• przedmiot sprzedaży – dokładnie opisany wraz z wypisem z księgi wieczystej,
• cena sprzedaży,
• termin zawarcia umowy ostatecznej,
• wskazanie zaliczki lub zadatku.

Umowa przedwstępna kupna mieszkania powinna zawierać dokładnie te same założenia, co umowa ostateczna. Niedopuszczalne jest zmienianie ceny czy lokalizacji sprzedawanego mieszkania. Obowiązują nas także wymogi formalne. Umowa przedwstępna kupna domu powinna być spisana w formie aktu notarialnego.

Kupno mieszkania – formalności: kiedy powinna zapalić się czerwona lampka?

Na co powinniśmy zwrócić uwagę przed podpisaniem umowy przedwstępnej kupna domu? Niestety może się okazać, ze nie każdy jest uczciwy. Dlatego warto poznać wszelkie aspekty związane z zakupem. Deweloper lub sprzedawca indywidualny ma obowiązek przed zawarciem umowy przedwstępnej kupna mieszkania okazać nam wszystkie dokumenty związane ze sprzedawaną nieruchomością. Musimy być pewni, że rzeczywiście jest właścicielem danego lokalu i ma możliwość dokonania transakcji. Nieruchomość nie może być więc obciążona prawami osób trzecich.

Te informacje znajdziemy w wypisie z księgi wieczystej. Zwróćmy uwagę, by wszystkie dokumenty były jak najbardziej aktualne i nie zostały wykonane wcześniej niż 30 dni wstecz. Jeśli spotkamy się z odmową ich przedstawienia lub zbywaniem nas, powinna nam się zapalić czerwona lampka. Umowy przedwstępnej na zakup mieszkania z takim sprzedawcą najlepiej w ogóle nie podpisywać, a nieruchomość przeznaczyć na straty. Jeśli chodzi o zakup mieszkania – formalności jest sporo i powinni być tego świadomi zarówno kupujący, jak i sprzedający.

Co sprawdzić przed kupnem mieszkania?

By transakcja przebiegła pomyślnie, musimy mieć pewność, że kupowane mieszkanie ma odpowiedni stan prawny. Zakup nieruchomości z rynku pierwotnego jest dodatkowo obciążony ryzykiem bankructwa dewelopera. Nie zawsze inwestycja musi być także wykonana ze sztuką, co będzie skutkowało częstymi awariami, a nawet pękaniem czy osadzaniem się budynku.

Co sprawdzić przed kupnem mieszkania? Jak wygląda księga wieczysta? Gdzie ubezpieczyć mieszkanie i czy kupno takiego produktu jest niezbędne?

Sprawdźmy dewelopera

W pierwszej kolejności warto prześwietlić dokładnie dewelopera. Zapoznajmy się z jego historią i sytuacją finansową. Sprawdźmy, czy nie ma zaległości w wypłatach dla pracowników, nie zalega z opłatami urzędowymi i posiada kapitał na budowę inwestycji. Wszystkie te dane są ogólnodostępne i możemy je znaleźć, nawet nie wychodząc z domu, bo przez internet.

Zapoznajmy się z jego stroną internetową i poznajmy dotychczas wykonane budynki. Nic nie stoi na przeszkodzie, by pojechać na niedawno ukończone przez dewelopera inwestycje i porozmawiać z mieszkańcami. W Internecie też pełno jest serwisów z opiniami czy forów, na których użytkownicy dzielą się swoimi przemyśleniami związanymi z deweloperem. Dowiemy się tam także, czy wykonawca zadbał o ubezpieczenie mieszkania, które jest bardzo ważne i gwarantuje nam bezpieczeństwo oraz komfort.

Księga wieczysta – jak sprawdzić?

Podstawowym dokumentem, który musimy sprawdzić w przypadku kupna jakiejkolwiek nieruchomości, jest księga wieczysta. Znajdziemy tam zapisy o obecnym właścicielu gruntu i budynku, który na nim stoi.

Szczególnie ważne dla nas są działy od II do IV. W rozdziale II księgi wieczystej znajdziemy oznaczenie obecnego właściciela. Musimy mieć pewność, że osoba, która sprzedaje nam nieruchomość, faktycznie ma do tego prawo. Nie możemy podpisywać umowy kupna-sprzedaży z kimś, kto nie jest właścicielem danego mieszkania. W dziale III księgi wieczystej znajdziemy informacje o ograniczeniu praw związanych z nieruchomością. Może się zdarzyć, że właściciel nie ma możliwości prawnej, by wyzbyć się danego mieszkania, i wtedy jego kupno nie dojdzie do skutku.

W ostatnim rozdziale – czwartym – są opisane wszystkie hipoteki znajdujące się na danej nieruchomości. Z reguły hipoteka w księdze wieczystej nie uniemożliwia sprzedaży, natomiast da nam jasną informację, że na lokalu znajduje się obciążenie, które będziemy musieli spłacić.

Księga wieczysta online

Załóżmy, że mamy numer księgi wieczystej – jak sprawdzić jej stan? Dzięki niej nie musimy już wymagać od właściciela pokazywania wielu dokumentów i księgi wieczystej w formie papierowej. Od 2003 roku systematycznie są wprowadzane księgi wieczyste online. Każdy, kto posiada jej numer, może zweryfikować stan danej nieruchomości. Co sprawdzić przed kupnem mieszkania? Z pewnością wystarczą opisane wyżej główne rozdziały księgi wieczystej. W przypadku jakichkolwiek wątpliwości możemy otrzymać wgląd do aktów notarialnych i innych dokumentów, które także zawiera księga wieczysta online.

Ubezpieczenie mieszkania – ważne i przydatne

Co sprawdzić przed kupnem mieszkania z rynku wtórnego, jak i pierwotnego, poza księgą wieczystą? Bardzo ważne jest ubezpieczenie mieszkania.  W przypadku nowych mieszkań to o tyle istotne, że chroni nas przed konsekwencjami niepoprawnie wykonanych prac budowlanych. Jeśli więc nastąpi awaria, w wyniku której stracimy część naszych dóbr – może być to np. usterka instalacji elektrycznej, która została niepoprawnie założona – naprawienie szkody będzie leżało w gestii ubezpieczyciela.

Ubezpieczenie mieszkania jest przydatne także, jeśli doszło do błędu konstrukcyjnego czy jakichkolwiek innych usterek. Nie wierzmy deweloperowi, jeśli twierdzi, że ubezpieczenie mieszkania, które buduje, nie jest mu potrzebne i sam będzie naprawiał wszystkie ewentualne szkody. Żaden deweloper nie jest w stanie zagwarantować jakości wykonania prac przez wszystkie ekipy budowlane. Koszty związane z wypłaceniem kwoty ubezpieczenia mogą być z kolei tak wielkie, że prędzej dojdzie do bankructwa, niż wypłaty wszystkich środków.

Gdzie ubezpieczyć mieszkanie dopiero budowane? Towarzystwa oferują specjalne produkty idealne dla deweloperów.

Co sprawdzić przed kupnem mieszkania z rynku wtórnego?

Musimy sprawdzić dokładnie te same informacje, które znajdują się w księdze wieczystej online. Czasem jednak zdarza się, że chcemy kupić mieszkanie obciążone hipoteką z powodu atrakcyjnej ceny. Wtedy w rozdziale czwartym powinny znajdować się odpowiednie wpisy, natomiast w dziale trzecim nie mogą być zapisane ograniczone prawa do sprzedaży nieruchomości.

Ubezpieczenie mieszkania nie stanowi już tak ważnej kwestii, choć jeśli jest, to znaczy, że właściciel dbał o lokal. Przydaje się ono zwłaszcza w przypadku mieszkania w bloku. Może się bowiem zdarzyć, że np. zaleje nas sąsiad. Jeśli nasze M jest chronione, otrzymamy finansowe pokrycie szkody. W przeciwnym wypadku, najlepiej zaraz po nabyciu nieruchomości, zakupmy sobie ubezpieczenie mieszkania, dzięki czemu spokojnie będziemy mogli przeprowadzić remont.

Gdzie ubezpieczyć mieszkanie? Praktycznie każde Towarzystwo Ubezpieczeniowe oferuje produkty tego typu. Zwróćmy uwagę na sumaryczną kwotę ubezpieczenia i wyłączenia od odpowiedzialności.

Kupno mieszkania – koszty

Decydując się na kupno mieszkania opłaty są różne w zależności od tego, jaką nieruchomość chcemy nabyć. Nieco inaczej kształtują się przy rynku pierwotnym, inaczej przy wtórnym. Jedno jest pewne, jeśli decydujemy się na kupno mieszkania – koszty są spore.

Poza samą wartością lokalu, pod uwagę trzeba wziąć podatek od czynności cywilnoprawnych. Decydując się na kupno mieszkania - opłaty notarialne i pośrednictwo agencji również nie są niskie.

Najmniej tych dodatkowych kosztów jest przy kupnie nieruchomości z rynku pierwotnego wprost od dewelopera. W tym przypadku trzeba się szykować na opłatę:

• notarialną,
• za założenie księgi wieczystej online,
• za wpis prawa własności,
• za wpis o hipotece (jeśli korzystamy z kredytu hipotecznego),
• podatek PCC od ustanowienia hipoteki.

Taksa notarialna zakupu mieszkania jest tu najdroższa. Za kupno mieszkania notariusz życzy sobie pewnego procenta od jego wartości. Trzeba uiścić nawet kilka tysięcy złotych. Należy wziąć pod uwagę pozostałe wydatki związane z kupnem mieszkania – koszty te to rząd kilkuset złotych.

Zakup mieszkania bez księgi wieczystej wymaga od nas dokonania wielu formalności, które rzecz jasna są płatne, np. te dla Skarbu Państwa. Decydując się na rynek wtórny i kupno mieszkania – opłaty są nieco większe. Należy do nich dodać:

• podatek od czynności cywilnoprawnych zakupu mieszkania,
• prowizję dla agencji nieruchomości.

Łącznie trzeba szykować się na dodatkowy wydatek rzędu kilkunastu tysięcy złotych. Sposobem na częściowe uniknięcie tych opłat jest kupno nieruchomości bez angażowania w to agencji. Jak kupić mieszkanie bez pośredników nieruchomości? Trzeba szukać – w gazetach, na portalach internetowych czy słupach ogłoszeniowych. Nie bójmy się zadawać pytań i upewniać, czy na pewno rozmawiamy z samym właścicielem.

Kupno mieszkania – notariusz też kosztuje

Taksa notarialna zakupu mieszkania jest pobierana w wysokości 1 010 złotych + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 złotych. Ta stawka ma zastosowanie, jeśli wartość przedmiotu mieści się między 60 000 a 1000 000. Tyle mniej więcej kosztuje mieszkanie czy dom. Poniżej i powyżej tego przedziału taksa notarialna zakupu mieszkania jest już inna. Wbrew pozorom, analizując kupno mieszkania – notariusz nie weźmie od nas najwięcej. Znacznie kosztowniejsze będzie zapłacenie podatków, o których napiszemy w następnym rozdziale.

Kredyt na zakup mieszkania

Kredyt na zakup mieszkania, nazywany hipotecznym, jest najczęstszą metodą finansowania tak dużego wydatku. Bank wymaga od nas jednak posiadania zdolności kredytowej lub zabezpieczenia w takiej wysokości jak wartość kupowanej nieruchomości. To też nie wszystko – konieczne jest najczęściej wniesienie wkładu własnego w wysokości 20% ceny mieszkania.

Jak kupić mieszkanie bez zdolności kredytowej? Najczęściej nie ma takiej możliwości. Jeśli zgromadziliśmy wystarczająco dużo gotówki, możemy zapłacić za lokal od ręki. Innymi rozwiązaniami są:

• poszukanie współkredytobiorcy,
• spłacenie dotychczasowych zobowiązań i powiększenie naszej zdolności kredytowej to najlepszy sposób,
• dodatkowa hipoteka, jeśli mamy taką możliwość.

W przeciwnym wypadku pozostaje nam tylko wynajem mieszkania od kogoś. Sposobów, jak kupić mieszkanie na kredyt, jest całe mnóstwo, ale zawsze musimy mieć jakiekolwiek zabezpieczenie.

Kredyt hipoteczny na zakup i remont mieszkania – wady i zalety

Największą wadą tego rozwiązania jest długoterminowe zobowiązanie. Kredyt na zakup mieszkania bierzemy na kilkanaście lub nawet kilkadziesiąt lat. Nie mamy możliwości przewidzieć, jak potoczy się nasze życie, czy będziemy mieli pracę i jak wysokie dochody. Kredyt hipoteczny na zakup i remont mieszkania trzeba będzie jednak spłacać.

Warto zwrócić także uwagę na wysokie koszty dodatkowe. Mimo iż tego typu produkty cechują się najniższym oprocentowaniem, to długość czasu spłaty zobowiązania robi swoje. Kredyt na zakup mieszkania brany na 30 lat będzie kosztował prawie dwa razy tyle, co wartość nieruchomości. Jeśli zastanawiamy się nad tym, jak kupić mieszkanie bez wkładu własnego, musimy być świadomi, że bank w takiej sytuacji będzie od nas wymagał dodatkowych zabezpieczeń i kupna produktów ubezpieczeniowych, które także kosztują – nawet kilkaset złotych.

Czy są więc jakieś zalety? Można wymienić bardzo ważną - niezależność od innych ludzi. Czasami sytuacja życiowa wymaga od nas samodzielności i o wiele łatwiej jest nam zaufać nieznanej, wielkiej instytucji, niż własnej rodzinie. Nie jesteśmy nikomu nic winni.

Pożyczka od rodziny na zakup mieszkania

Innym sposobem, by móc pozwolić sobie na taki wydatek, jest pożyczka od rodziny na zakup mieszkania. Szczególnie jeśli jesteśmy dopiero na początku naszej drogi życiowej, takie rozwiązanie może być jedynym dla nas dostępnym. Tu także znajdziemy odpowiedź na pytanie, jak kupić mieszkanie bez zdolności kredytowej czy jak kupić mieszkanie bez wkładu własnego.

Zobowiązanie mogą wziąć na siebie nasi rodzice pod przyrzeczeniem spłaty comiesięcznych rat przez nas. Jeśli udało im się zgromadzić pokaźny kapitał, pożyczka od rodziców na zakup mieszkania może zostać nam udzielona w formie gotówki. Takie rozwiązanie z pewnością jest atrakcyjniejsze finansowo od kredytu na zakup mieszkania. Nikt nie będzie badał naszej zdolności i nie będzie doliczał odsetek. Najczęściej zwrócimy dokładnie tyle, ile pożyczyliśmy, przez co cała nieruchomość będzie o wiele tańsza.

W przypadku ciężkiej sytuacji losowej rodzina nie pozbawi nas dachu nad głową, jeśli wstrzymamy spłacanie pożyczki od rodziny na zakup mieszkania – bank nie będzie już taki miłosierny. Wymagana do zakupu kwota może zostać nam przekazana także jako darowizna na zakup mieszkania od rodziców. To miły gest, by zacząć samodzielne życie bez obciążeń już na samym początku.

Zwróćmy jednak uwagę na to, że darowizna także jest opodatkowana. Jeśli pieniądze są nam przekazywane przez osoby z pierwszej linii w rodzinie – matkę, ojca, babcię – nie musimy podatku płacić w ogóle, pod warunkiem zgłoszenia tego faktu do właściwego Urzędu Skarbowego. Gorzej, jeśli darowizna zostanie nam przekazana przez osoby o dalszym pokrewieństwie – wujostwo, kuzynostwo, teściowie. Wtedy trzeba będzie rozliczyć się z państwem. Chcąc uniknąć tego typu kosztów, to decydujmy się tylko na darowiznę na zakup mieszkania od rodziców.

Przeczytaj także:  Jak urządzić salon? To musisz wiedzieć!

Kupno mieszkania za gotówkę

Bardzo często zdarza się, że w pogoni za pracą i karierą wyjeżdżamy za granicę. Gromadzimy tam pieniądze po to, by tutaj pozwolić sobie na kupno mieszkania za gotówkę. W Polsce to także jest możliwe, jeśli dobrze zarabiamy i wolimy przez dłuższy czas oszczędzać, niż decydować się na kredyt hipoteczny na remont i zakup mieszkania. To oczywiście jak najbardziej możliwe. Jeśli przez cały okres gromadzenia pieniędzy normalnie rozliczaliśmy się z fiskusem, uzasadnione jest kupno mieszkania za gotówkę, a Urząd Skarbowy nie powinien mieć do nas żadnych pretensji. Taka transakcja przebiegnie o wiele szybciej, a my nie będziemy musieli wiązać się na kilkadziesiąt lat z bankiem.

Kupno mieszkania krok po kroku za gotówkę

Sama procedura wygląda bardzo podobnie, z tym że możemy pominąć cały etap starania się o kredyt na zakup mieszkania. Możemy iść prosto do notariusza, który sporządzi umowę kupna-sprzedaży. Jak widać, przy kupnie mieszkania za gotówkę, formalności jest o wiele mniej. Możemy stać się właścicielami wypatrzonej nieruchomości już w kilka godzin. To bardzo dobre rozwiązanie także dla osób, które szukają lokalu nie na własne potrzeby, ale pod inwestycje.

Kupno mieszkania za gotówkę a Urząd Skarbowy

Jeśli oszczędności gromadziliśmy na koncie bankowym i rozliczaliśmy na bieżąco nasze przychody, to fiskus nie będzie miał żadnych problemów z zaakceptowaniem takiej transakcji. Może być gorzej, jeśli pieniądze przechowywaliśmy w przysłowiowej skarpecie i nie zostały one wcześniej udokumentowane. Warto jednak wiedzieć, że decydując się na kupno mieszkania za gotówkę, formalności i sprawdzenie dokumentów sprzedawcy należą do nas. Upewnijmy się, że w akcie notarialnym widnieje numer konta, na który mamy wpłacić pieniądze i nigdy nie przelewajmy ich na inny rachunek – nawet jeśli sprzedający o to poprosi. W przeciwnym razie możemy zostać oszukani.

Kupno mieszkania krok po kroku za gotówkę to proces mniej skomplikowany, ale wymagający od nas rzetelności i dwukrotnego sprawdzania wszystkich informacji – co w przypadku kredytu hipotecznego robił bank.

Podatek od kupna mieszkania – ile policzy sobie państwo?

Jeśli chodzi o zakup mieszkania – podatek musimy zapłacić zarówno państwu, jak i urzędom, czyli np. notariuszowi. Nie ma tu taryfy ulgowej. Kupując nieruchomość z rynku wtórnego, trzeba dodatkowo uiścić podatek od kupna mieszkania, którego koszt to rząd kilku tysięcy złotych. Czynności cywilnoprawne związanie z nieruchomościami obarczone są opłatą, która wynosi 2% wartości nieruchomości.

To nie oznacza, że w przypadku nowych lokali nie płacimy żadnych podatków – u dewelopera musimy uiścić VAT, który wynosi 8% dla powierzchni do 150 m2. Podatek od kupna mieszkania o większej powierzchni będzie nas kosztował już 23% VAT-u.

Podatek od zakupu mieszkania – jakie są procedury?

Jeśli chodzi o rynek pierwotny i transakcję zakupu mieszkania - podatek VAT płacimy bezpośrednio deweloperowi i stanowi on część wartości mieszkania. W związku z tym nie musimy nic robić poza regularnym płaceniem kredytu. W przypadku nieruchomości używanych konieczne jest wypełnienie formularza PCC-3 w odpowiednim Urzędzie Skarbowym. Ten druczek służy do zadeklarowania, jaki podatek od mieszkania musimy zapłacić. Na zapłatę mamy tylko 14 dni od momentu nabycia nieruchomości. W przeciwnym wypadku możemy zostać obłożeni karą i odsetkami za zwłokę.

Zakup mieszkania – podatek od hipoteki i księgi wieczystej

Podatek od kupna mieszkania nie jest jedynym, który przyjdzie nam zapłacić. Ustanowienie hipoteki w przypadku zaciągnięcia kredytu na zakup mieszkania także jest czynnością cywilnoprawną. Poza standardową opłatą za dokonanie wpisu, która wynosi 200 złotych, musimy zapłacić 0,1% wartości transakcyjnej. Nieruchomość wyceniona na 250 tysięcy złotych będzie nas kosztować więc dodatkowe 250 zł. Wpis prawa własności w księdze wieczystej online to też koszt 200 złotych. Podatków od zakupu mieszkania jest więc naprawdę sporo.

Sprzedaż mieszkania przed upływem 5 lat i zakup nowego – podatki dla sprzedawcy

Poza podatkiem od zakupu mieszkania, który musi uiścić kupujący, mamy do czynienia także z podatkiem PIT, czyli dochodowym. Sprzedaż mieszkania, jakby nie patrzeć, spowoduje przyrost gotówki i może stanowić przychód. Co do zasady, jeśli upłynęło 5 lat od momentu zakupu, to podatnik jest zwolniony z tego obowiązku. Warto jednak wiedzieć, że termin jest liczony od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło kupno mieszkania. Standardowa stawka wynosi 19% od dochodu.

Jedynym rozwiązaniem, by uniknąć tego obowiązku, jest skorzystanie z ulgi mieszkaniowej, czyli zainwestowanie otrzymanych pieniędzy we własne cele mieszkaniowe. Sprzedaż mieszkania przed upływem 5 lat i zakup nowego może zwolnić nas z obowiązku zapłaty podatku od mieszkania pod warunkiem:

• ukończenia nowej inwestycji w ciągu 2 lat od sprzedaży nieruchomości,
• wydania całości kwoty na kupno nowej nieruchomości,
• sprzedawana nieruchomość była wykorzystywana w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych,
• poinformowania fiskusa o planowanym kupnie nowej nieruchomości,
• kupowana nieruchomość jest przeznaczona pod cele mieszkaniowe.

Warto o tym pamiętać, jeśli planujemy inwestycje związane z nieruchomościami. Trzeba się spieszyć – tylko sprzedaż mieszkania przed upływem 5 lat i zakup nowego w ciągu 2 lat gwarantuje nam uniknięcie podatku od mieszkania.

Czy zakup mieszkania można odliczyć od podatku?

Musimy rozgraniczyć pojęcia podatku od kupna mieszkania i podatku dochodowego. Jedno i drugie nie mają ze sobą wiele wspólnego. Czy zakup mieszkania można odliczyć od podatku dochodowego? Dawno temu faktycznie można było zakupić nieruchomość mieszkalną i odliczyć jej koszt. Teraz niestety tak nie jest. Ani kredyt, ani odsetki, ani podatek nie podlegają odliczeniu.

Jedyną ulgą jest możliwość starania się o zwrot VAT-u za materiały budowlane i remontowe, które zostały przez nas zakupione celem budowy lub remontu mieszkania. Lista elementów, które można odliczyć, jest jasno określona i wskazana przez Ministerstwo Finansów. Jeśli więc zastanawiamy się, czy zakup mieszkania można odliczyć od podatku, to niestety tak nie jest. Całość kosztów musimy ponieść my i państwo w niczym nam nie pomoże.

Inwestycja w mieszkanie – czy warto?

Niektórzy wolą lokaty, inni skupują złoto, a pozostali decydują się na inwestycję w mieszkanie. Czy warto to robić? Szacuje się, że stopa zwrotu może wynosić nawet około 10%, a więc znacznie więcej niż możemy uzyskać ze zwykłych produktów bankowych. Kupno mieszkania pod wynajem może zapewnić nam całkiem niezłe, a przede wszystkim stałe, źródło dochodu.

Inwestycja w mieszkanie – jak obliczyć stopę zwrotu?

By inwestycja w mieszkanie przyniosła nam zysk, musimy dokładnie wyliczyć miesięczną kwotę, którą powinniśmy czerpać z jego wynajmu. Pod uwagę trzeba wziąć nie tylko wartość samej nieruchomości, ale także wszystkie inne opłaty, które zostały tu wymienione. Nie można zapomnieć także o kosztach:

• wyposażenia lokalu,
• regularnych remontów,
• funduszów remontowych i prac związanych z konserwacją nieruchomości.

To opłaty, których nie będzie ponosił żaden najemca. By kupno mieszkania pod wynajem było opłacalne, z pewnością kwota czynszu musi pokrywać ratę kredytu hipotecznego. Dobrze, jeśli poza nią będziemy w stanie zyskać jeszcze trochę środków. Pieniądze, które otrzymamy ponad ratę comiesięcznego zobowiązania, nazywane są przepływem finansowym. Po podliczeniu wszystkich poniesionych przez nas bezpośrednio kosztów otrzymaną sumę musimy podzielić właśnie przez przepływ finansowy. Otrzymana liczba jest ilością miesięcy, po których inwestycja nam się zwróci. Starajmy się, by nie przekraczać 5-7 lat na zwrot.

Kupno mieszkania pod wynajem za gotówkę

Obliczenia przeprowadzamy bardzo podobnie dla mieszkań kupowanych za gotówkę, z tą różnicą, że mamy większy wydatek, ale i większy przepływ finansowy. Mówi się, że kupno mieszkania na wynajem w ten sposób jest o wiele wydajniejszy i pewniejszy. Nie musimy martwić się o ciągłość najmu. Brak lokatorów nie będzie skutkował brakiem pieniędzy na opłacenie kredytu. Taka nieruchomość może nam także posłużyć jako zabezpieczenie do kredytu na kolejny zakup mieszkania pod wynajem. Jesteśmy całkowicie niezależni, a wszystkie zarobione w ten sposób pieniądze pozostają w naszej kieszeni.

Kupno mieszkania na wynajem i późniejsza sprzedaż

Biorąc pod uwagę stale rosnące ceny nieruchomości i konieczność zapłaty podatku dochodowego przy sprzedaży nieruchomości przed upływem 5 lat, bardzo często spotyka się rozwiązanie polegające na kupnie mieszkania na wynajem przez okres właśnie kilku pierwszych lat, by potem móc je z zyskiem sprzedać. Ceny mogą między kupnem a sprzedażą wahać się nawet o dodatkowe 11-15%.

To wszystko sprawia, że całkiem opłacalna jest inwestycja w mieszkanie. Czy warto wynajmować nieruchomości na dłużej? Owszem. Pamiętajmy, że ceny wynajmu także idą w górę i to nieco szybciej niż obecne stopy procentowe.

Kupno mieszkania na wynajem a podatek

Pamiętajmy, że decydując się na inwestycję w mieszkanie, musimy uiszczać podatek dochodowy od kwoty przychodu, którą osiągniemy z wynajmu. Możemy rozliczać się ryczałtem, który wynosi 8,5% lub według skali podatkowej 18% i 32%. Optymalny sposób zależy od tego, czy mamy jakiekolwiek koszty związane z wynajmowanym mieszkaniem. Skala podatkowa będzie lepsza, jeśli wykonujemy remont, a nieruchomość jest dalej objęta hipoteką.

Wszystkie odsetki, rachunki i czynsze, które płacimy, możemy odliczyć od przychodu, przez co zmniejsza nam się dochód do opodatkowania. Przed wyborem odpowiedniego sposobu dokładnie przeliczmy, które rozwiązanie jest dla nas korzystniejsze.

Kupno mieszkania z rynku wtórnego czy pierwotnego?

Oba rozwiązania mają swoje wady i zalety – zarówno pod względem wygody i szybkości dokonania transakcji, jak i kosztów. Z pewnością wybranie mieszkania z rynku pierwotnego prosto od dewelopera i sfinansowanie go za pomocą kredytu hipotecznego na remont i zakup mieszkania jest najprostszą możliwością, choć często niestety najdroższą. Fizycznie mamy mniej opłat, ale są one znacznie większe. Dodatkowo ryzyko bankructwa dewelopera jest obecnie dość niskie.

Niestety, z reguły musimy zakupić tzw. dziurę w ziemi i poczekać przynajmniej kilka miesięcy, aż inwestycja będzie gotowa. Po tym czasie możemy jednak praktycznie od razu wprowadzać się do nowo nabytego mieszkania.

Zakup mieszkania na rynku wtórnym – więcej wad niż zalet?

Kupno mieszkania z rynku wtórnego obarczone jest takim samym ryzykiem, co nowe nieruchomości, z tym że mamy do czynienia dodatkowo z poprzednim właścicielem, który może sprawiać problemy. Choć możemy natknąć się na atrakcyjne oferty, to jednak najczęściej ceny są znacznie wygórowane i mają związek z więzią emocjonalną sprzedawcy. Takich ofert należy wystrzegać się jak ognia. Zakup mieszkania z rynku wtórnego ma też swoje zalety, takie jak:

• możliwość praktycznie natychmiastowego wprowadzenia się,
• możliwość pozostawienia części starych sprzętów, dzięki czemu nie musimy inwestować od razu w zakup całego wyposażenia mieszkania,
• dużo większy wybór lokalizacji nieruchomości,
• lepiej wykonana infrastruktura wokół nieruchomości.

Oczywiście nie każda nieruchomość musi spełniać wyżej wymienione założenia. Często także i nowe inwestycje są dostępne w atrakcyjnych miejscach. Wiele zależy więc od indywidualnego podejścia kupca i sprzedawcy. Ciekawym rozwiązaniem może być także zakup mieszkania z hipoteką, dzięki czemu taka nieruchomość będzie o wiele tańsza. Bardzo często tego typu lokale znajdują się w nowym budownictwie, a do tej pory mieszkała tam jedna rodzina, która nie poradziła sobie ze spłatą kredytu. Na rynku znajdziemy więc wiele prawdziwych perełek.

Przede wszystkim jednak niezależnie od tego, jaki rodzaj nieruchomości wybierzemy i jakim sposobem finansowania doprowadzimy do wykonania transakcji, nie należy się spieszyć i postępować pochopnie. Z pewnością ucierpi na tym nasz portfel, a możliwe, że także i nasze życie. Zawsze dokładnie sprawdźmy wszystkie dokumenty. Pamiętajmy, że nawet pracownicy banku są tylko ludźmi i mogą pewne informacje przeoczyć.

Zakup mieszkania na rynku wtórnym czy pierwotnym to wydatek kilkuset tysięcy złotych i inwestycja na wiele lat – nieważne, czy przeznaczymy nieruchomość dla siebie, czy pod wynajem. Zadbajmy, by wszystko zostało przeprowadzone zgodnie ze sztuką i by nikt nie miał żadnych wątpliwości dotyczących stanu prawnego naszego lokalu.