Jakie są ceny mieszkań w warszawskich dzielnicach?

Wtórny rynek mieszkaniowy w Warszawie jest bardzo dobrze rozwinięty. Standardem jest korzystanie z usług pośredników nieruchomości, którzy prezentują ofertę swoich klientów również na profesjonalnych portalach internetowych. Podaż na rynku wtórnym systematycznie zasilają nowo wybudowane lokale, gotowe do zamieszkania, o coraz wyższym standardzie wykonania i wyposażenia. W jakich dzielnicach Warszawy jest obecnie największa oferta mieszkań i jakie są ceny?

Pod względem wielkości oferty prym wiodą dwie dzielnice: Śródmieście i Mokotów. W dalszej kolejności są warszawska Wola, Ursynów i Ochota, a następnie Wilanów, Żoliborz i Praga Południe. Ze względu na nową linię metra rośnie popularność Pragi Północ i Targówka, ale podaż mieszkań na sprzedaż nie jest tam duża. W innych, bardziej oddalonych od centrum dzielnicach ta oferta na rynku wtórnym także jest mniejsza, dominują raczej inwestycje deweloperskie albo są to po prostu mniejsze ludnościowo dzielnice.

Średnie ceny ofertowe 1 m kw. mieszkania w warszawskich dzielnicach

Oferta mieszkań na sprzedaż na rynku wtórnym, nawet w obrębie jednej dzielnicy, jest bardzo mocno zróżnicowana cenowo, dlatego żeby uzyskać realny obraz sytuacji na rynku lokalnym lepiej nie korzystać ze średniej arytmetycznej. Dużo precyzyjniejszym narzędziem jest mediana. Przykładowo, jeżeli mediana cen jest na poziomie 10 tys. zł/ m kw., to oznacza, że połowa mieszkań w danej ofercie jest tańsza od tej kwoty, a połowa droższa.

Oto zestawienie median cen ofertowych w poszczególnych dzielnicach:

1. Śródmieście - 15.600 zł/ m kw.
2. Żoliborz - 12.500 zł/ m kw.
3. Wola – 12.300 zł/ m kw.
4. Wilanów – 12.100 zł/ m kw.
5. Mokotów – 11.900 zł/ m kw.
6. Ochota – 11.600 zł/ m kw.
7. Praga-Północ – 11.100 zł/ m kw.
8. Ursynów – 10.550 zł/ m kw.
9. Włochy – 10.500 zł/ m kw.
10. Bielany – 10.200 zł/ m kw.
11. Bemowo – 9.500 zł/ m kw.
12. Praga-Południe – 9.900 zł/ m kw.
13. Targówek – 9.100 zł/ m kw.
14. Ursus – 8.900 zł/ m kw.
15. Białołęka – 8.500 zł/ m kw.
16. Wawer – 8.500 zł/ m kw.
17. Rembertów – 8.000 zł/ m kw.
18. Wesoła – 7.800 zł/ m kw.

Jak widać z tego zestawienia, opartego na bazie danych dużego biura pośrednictwa, aktualna mediana median cen ofertowych dla całej Warszawy to 10.350 zł/ m kw. Oczywiście jest to wartość, która dynamicznie się zmienia w miarę zwiększania lub zmniejszania się całej oferty w procesie sprzedaży. 

Szukasz wymarzonego M w stolicy? Sprawdź: mieszkania na sprzedaż Warszawa

Średnie ceny całkowite mieszkań w warszawskich dzielnicach

O ile ceny ofertowe 1 m kw. w obrębie danej dzielnicy mogą się różnić dwu-, albo trzykrotnie, to w przypadku cen całkowitych te różnice mogą być znacznie większe. Dlatego mediana cen całkowitych ma jeszcze lepsze uzasadnienie, choć jest już mniej precyzyjnym narzędziem.

Oto zestawienie median cen całkowitych w poszczególnych dzielnicach:

1. Żoliborz – 1.300.000 zł
2. Bielany – 1.250.000 zł
3. Śródmieście – 1.100.000 zł
4. Wilanów – 1.100.000 zł
5. Wawer – 1.030.000 zł
6. Ochota – 1.000.000 zł
7. Wola – 880.000 zł
8. Ursynów – 790.000 zł
9. Targówek – 780.000 zł
10. Bemowo – 770.000 zł
11. Mokotów – 750.000 zł
12. Praga-Południe – 700.000 zł
13. Włochy – 700.000 zł
14. Ursus – 680.000 zł
15. Wesoła – 660.000 zł
16. Praga-Północ – 620.000 zł
17. Białołęka – 580.000 zł
18. Rembertów – 540.000 zł

Jak można łatwo obliczyć, aktualna mediana median cen całkowitych dla całej Warszawy wynosi 775.000 zł. W porównaniu z zestawieniem cen 1 m kw., z ósemki najdroższych dzielnic spadł Mokotów i Praga Północ. Wynika to z nieco innej struktury oferty, w której więcej jest mieszkań o mniejszej powierzchni.

Warszawskie Śródmieście i Żoliborz to najdroższe dzielnice od wielu lat. Na uwagę zasługuje wysoka, trzecia pozycja Woli, która na fali nowych inwestycji zasila wtórny rynek mieszkaniowy mieszkaniami o wysokim  standardzie. Dzięki kolejnym, powstającym stacjom metra rośnie znaczenie dzielnic takich jak warszawskie Bielany, które dotąd cieszyły się mniejszym zainteresowaniem. Wtórny rynek mieszkaniowy w Warszawie zyskuje nowy impuls do rozwoju.

 

Materiał opracowany we współpracy z firmą Emmerson Realty S.A.